El costo real de alquilar un departamento: cuánto tenés que gastar para firmar un contrato

Rentar un departamento en la Ciudad Autónoma o en los alrededores de la Provincia de Buenos Aires conlleva hoy -tras la derogación de la Ley 27551 a través del DNU 70/2023- una serie de costos iniciales que pueden decantar en considerables esfuerzos monetarios para quien se aventure a alquilar por primera vez una propiedad; más allá de que, gracias a la reducción experimentada en la Argentina en los últimos meses, los valores promedio de las unidades lograron cerrar el año con aumentos por debajo de la tasa de inflación.

Y en un escenario signado por una oferta que en CABA registró un aumento del 177% de diciembre de 2023 a diciembre de 2024, un 45% en zona norte, un 187% en la franja oeste y 183% en la parte sur del GBA, conforme datos del portal Zonaprop, "el año pasado los aumentos de los precios de alquiler de los inmuebles fueron significativamente menores en comparación con lo acumulado durante 2023", confirma Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú.

Así, "los valores subieron un 64% en CABA, mientras que en 2023 este número fue del 260%; un 96,5% en GBA oeste-sur, versus el 230,5% alcanzado un año antes; y en GBA norte, el aumento fue del 80,6%, muy por debajo del 232% registrado en 2023", precisa Molina.

El monto inicial para poder firmar un primer contrato de alquiler

Las nuevas unidades que ingresan al mercado lo hacen con un precio inicial más conservador, ofreciendo una cobertura anticipada reducida para contrarrestar la inflación venidera. La posibilidad de actualizaciones periódicas más breves y condiciones menos rígidas que las impuestas por la anterior ley 2020 "produjo la baja en términos reales del alquiler inicial", pormenoriza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. 

Mientras que en la Ciudad un departamento de 2 ambientes tiene un valor de $550.450 mensuales; en el caso de zona norte de la Provincia se ubica en $523.230 y $408.790, en el oeste-sur del GBA.

Tomando como referencia tales guarismos, para desentrañar de forma adecuada los gastos que implica comenzar un contrato de alquiler de un inmueble a dos años, se deben tener en cuenta los diferentes costos "inaugurales" que varían de acuerdo con la ubicación y las condiciones.

En primer lugar, se exige un depósito equivalente a dos meses de alquiler, que asciende a $1.100.900. Además, se debe abonar por adelantado un mes de alquiler, lo que representa los $550.450 citados. En cuanto a la garantía, si el inquilino opta por un seguro de caución, cuyo costo corresponde al 5% del contrato, el monto asciende a 660.540 pesos.

Respecto a la comisión inmobiliaria, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), este gasto no corre por cuenta del inquilino, mientras que en la Provincia de Buenos Aires se debe abonar un 2% del contrato, equivalente a 264.216 pesos.

En total, los costos iniciales a abonar son de $2.311.890 en CABA y de $2.576.106 en la GBA, incluyendo en este último caso la comisión inmobiliaria. En ocasiones, "el propietario, además, puede solicitar certificación notarial de firmas del contrato de locación y los valores varían de $25.000 a $30.000, aproximadamente", adiciona Gabriel Brodsky, Chairman de Grupo Predial.

Sin embargo, como los requisitos actuales para alquilar una vivienda se adaptan a las particularidades y circunstancias de cada contrato, si se toma como referencia un departamento de 2 ambientes en la zona de Almagro, los importes iniciales pueden modificarse proporcionalmente.

Por ejemplo, para la firma de un contrato que en este caso incluye solo un mes de adelanto ($400.000), un mes de depósito ($400.000) y que si "no cuento con garantía propietaria hay que sumarle el costo de contratar un seguro de caución (suele rondar el valor de un mes de alquiler más el valor de las expensas, unos $400.000 + $60.000), implicaría un desembolso inicial de $1.260.000", detalla Brodsky.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, esta misma ecuación se simplifica cuando el inquilino ofrece garantía propietaria: entonces, solo deberá cubrir el mes de depósito, el mes de adelanto y los costos asociados a la solicitud de los informes de inhibición y dominio, cuyo valor es de $6.000 para el trámite simple y $3.000 por cada inhibición por persona. Esto resultará en un desembolso inicial más accesible, que asciende a 809.000 pesos.

En cambio, si el inquilino opta por presentar una garantía propietaria de la Provincia de Buenos Aires, los gastos se mantienen casi iguales, salvo por los informes de inhibición y dominio.

Garantías y seguros de caución: los requisitos según la jurisdicción

Los requisitos para alquilar una propiedad pueden variar según las normativas locales y las preferencias de los propietarios. En la Ciudad, se suele aceptar una variedad de garantías, como una propiedad de un familiar, un seguro de caución o incluso los recibos de sueldo, lo que permite que el inquilino tenga varias opciones a su disposición.

Pese a que la garantía tradicional de una propiedad es la más común en la provincia, asimismo el seguro de caución ha ido ganando popularidad, en especial entre aquellos que no tienen familiares con propiedades en ese gran conglomerado.

En cuanto a los seguros de caución, en ambos territorios su costo ronda el 5% del monto total del contrato, aunque en CABA es más frecuente su adopción, ya que los locadores suelen buscar mayor flexibilidad al momento de rentar una propiedad.

En lo que respecta a las comisiones inmobiliarias, los inquilinos de la Capital Federal no deben pagar comisión gracias a la Ley 5859, en vigor desde 2017, lo que aligera considerablemente los costos iniciales. En contraposición, en provincia se tiene que abonar un 2% del monto total del contrato.

Al elegir entre las opciones de garantía, si optás por la propiedad de un familiar, "una de sus principales ventajas es que es gratuita, lo que reduce notoriamente los costos iniciales", advierte Daniel Bryn, analista de negocios de Zipcode. No obstante, también muestra una desventaja: no siempre es posible contar con familiares propietarios dispuestos a ofrecer su garantía.

En cambio, el seguro de caución ofrece mayor autonomía: es rápido, flexible y no requiere depender de terceros. ¿Su desventaja? "Implica un costo adicional significativo, generalmente un 5% del monto total del contrato, lo que puede incrementar el desembolso inicial", aclara. 

Así las cosas, resulta esencial evaluar con detenimiento las opciones de garantía y planificar adecuadamente los costos iniciales para prevenir sorpresas. En un escenario de valores más ajustados y dinámicos tras la derogación de la Ley de Alquileres, negociar condiciones claras y flexibles con el propietario se vuelve crucial para el beneficio de ambas partes.