Ajustes de alquiler en marzo de 2025: ¿cómo impactarán los aumentos en los contratos?

Producto de la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, en marzo de 2025 coexistirán diversos métodos de ajuste, creando escenarios muy dispares para los inquilinos, dependiendo del tipo de contrato que hayan firmado.

Alquileres en 2025: ¿cómo afectarán los distintos métodos de ajuste a los inquilinos?

Así las cosas, el 1.º de marzo se actualizarán dos tipos de contratos de alquiler: los firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley derogada y los pactados con libertad contractual tras la derogación de la normativa, los cuales dependen de la negociación entre propietarios e inquilinos y, en su mayoría, están sujetos a actualizaciones trimestrales basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Es importante señalar que los contratos firmados entre el 19 de octubre y el 29 de diciembre de 2023, que se rigen por el Índice Casa Propia, seguirán vigentes y tendrán un ajuste a partir de abril.

Ajuste por ICL

En marzo, los contratos firmados en el mismo mes el 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual del 149,34%, más de 25 puntos porcentuales menos que los registrados en febrero (174,42%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Cuánto aumentarán los alquileres en marzo según cada índice

Ajuste por ICL

En marzo, los contratos firmados en el mismo mes de 2023 experimentarán una segunda y última suba interanual del 149,34%, lo que representa más de 25 puntos porcentuales menos que el aumento registrado en febrero (174,42%), conforme datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA).

En concreto, si un inquilino paga $400.000 de alquiler, a partir del próximo mes deberá abonar $997.360 durante los siguientes 12 meses. Por su parte, quien paga $600.000 pasará a abonar $1.496.040 mensuales. Es importante destacar que el ICL varía diariamente, por lo que el aumento dependerá del día en que se firmó el contrato, aplicando el ajuste correspondiente.

Ajuste luego de la derogación de la ley de alquileres

Desde el 29 de diciembre de 2023, tras la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos pasaron a ser acordados libremente entre las partes. Esto implica que propietarios e inquilinos tienen la posibilidad de pactar de manera flexible la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.

En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen ajustes trimestrales vinculados a la inflación según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Para aquellos que firmaron contratos en diciembre de 2024 con ajustes trimestrales, el aumento de marzo se calculará utilizando el último índice publicado por el INDEC en enero de 2025, lo que resultará en un incremento del 7,3%.

En cifras concretas, si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo monto a pagar en marzo será de aproximadamente $536.500. Por su parte, si el alquiler era de $800.000, el nuevo valor ascenderá a $858.400.

¿Qué sucede con los contratos de alquiler que finalizan en marzo de 2025?

En el tercer mes del año, finalizarán los contratos que fueron pactados en el mismo mes del 2022. Estos fueron firmados para la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL. En marzo, concluirán los contratos firmados en el mismo mes de 2022, los cuales fueron establecidos bajo la ley de alquileres: con una duración de tres años y ajustes anuales según el ICL.

Sin embargo, el panorama del mercado ha cambiado: los contratos de alquiler ahora se pactan bajo la libre negociación entre las partes, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y vinculados a la inflación. Por lo tanto, tanto los inquilinos cuyo contrato llegue a su fin como aquellos que optaron por rescindirlo deberán negociar un nuevo acuerdo bajo estas condiciones.

Un dato clave es que los valores actuales en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos según sus contratos, debido a la brecha generada entre los ajustes del ICL y los precios de los alquileres en los nuevos contratos.

Así, los precios de publicación de alquileres en enero de 2024 registraron un aumento del 39,7% (según los últimos datos disponibles) en comparación con el mismo mes del año anterior, según Zonaprop. Sin embargo, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide la inflación y los salarios (con un desfase de dos meses), experimentaron un incremento anual del 149,34% en el mismo período.

Este aumento es significativamente mayor al registrado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que subió un 84,5% en el mismo período. El IPC es la referencia actual utilizada para ajustar los valores de los alquileres. En otras palabras, resulta más "económico" iniciar un nuevo contrato que mantener uno cuyo ajuste se realiza según el ICL.