Por qué hoy es más negocio comprar un departamento usado que entrar a un proyecto inmobiliario en pozo

El encarecimiento de la construcción en dólares (hoy el valor para edificar en CABA supera los u$s1.500 por metro cuadrado) y la incertidumbre económica favorecieron la compra venta de los departamentos usados como opción preferida en el mercado inmobiliario de Buenos Aires. 

Así, los departamentos usados se consolidaron como una alternativa más conveniente frente a los emprendimientos en pozo. Esta tendencia refleja el impacto de la baja del dólar oficial, el aumento de los costos de construcción en pesos y la percepción de menor riesgo en las propiedades terminadas.

De acuerdo con datos recientes, el precio promedio del metro cuadrado en departamentos usados es un 19% inferior al de los proyectos en pozo. Según Zonaprop, en noviembre de 2024 el metro cuadrado de una propiedad usada en CABA se ubicó en u$s2.045, mientras que el de emprendimientos en pozo ascendió a 2.435 dólares.

Daniel Bryn, titular de Monitor Inmobiliario y director de Zipcode, señaló que esta diferencia responde a múltiples factores. "El aumento de los costos de construcción en pesos, impulsado por la depreciación del dólar oficial y la inflación, llevó a que las unidades en pozo fueran menos competitivas en términos de precio. A esto se suma que las propiedades usadas están listas para habitar o alquilar, lo que representa un beneficio inmediato para los inversores," indicó.

Construcción más cara y baja del dólar

La caída del dólar oficial durante el último trimestre generó un encarecimiento significativo de los costos de construcción en moneda extranjera. Según el Indicador CAMARCO, el costo de construir en CABA subió 59,6% interanual en octubre de 2024. Aunque los precios de las unidades en pozo se fijan en dólares, los costos de las obras están atados a insumos y salarios en pesos ajustados por inflación, lo que introduce mayor incertidumbre para desarrolladores y compradores.

Bryn destacó que, mientras el dólar oficial cayó más de un 10% desde septiembre, la inflación mensual acumulada de 2,7% en el mismo período amplificó la presión sobre los costos. Esto generó un escenario en el que los proyectos en pozo, que históricamente ofrecían precios más bajos, ya no resultan tan atractivos frente a las propiedades usadas.

"Los inversores buscan seguridad. Comprar en pozo implica asumir riesgos asociados a la inflación, los plazos de construcción y la estabilidad económica. En cambio, los departamentos usados permiten fijar el precio en dólares desde el primer momento, sin exponer al comprador a variaciones futuras," agregó.

Ventajas del mercado de departamentos usados

Además del precio, las propiedades usadas presentan otras ventajas que impulsaron su demanda. Una de ellas es la posibilidad de obtener ingresos inmediatos a través de alquileres. Este factor resulta particularmente relevante en un contexto donde la rentabilidad inmobiliaria se revaloriza como estrategia de cobertura frente a la incertidumbre económica.

Susana Valle Fonrouge, directora de GPS Propiedades, afirmó que las propiedades en pozo enfrentan mayores desafíos en comparación con las usadas. "En lo usado, el comprador ya sabe lo que está paga. Incluso, muchos departamentos usados están hechos a nuevo, lo que reduce la necesidad de inversiones adicionales en refacciones," explicó.

Por otro lado, la amplia oferta de departamentos usados en barrios consolidados, con servicios e infraestructura desarrollada, ofrece mayor flexibilidad a los compradores. En contraste, muchos proyectos en pozo se encuentran en zonas emergentes, donde los retornos a largo plazo son menos previsibles.

Créditos hipotecarios y proyecciones futuras

La reactivación de los créditos hipotecarios también favoreció a las unidades usadas. En octubre de 2024, la cantidad de escrituras respaldadas por hipotecas creció a casi 1.000 operaciones, un incremento notable respecto de las cifras de principios de año. Sin embargo, la falta de herramientas de financiación para proyectos en pozo limitó el dinamismo de este segmento.

"El proyecto de hipotecas indivisas podría representar un cambio significativo. Permitiría a los desarrolladores ofrecer financiación directa en emprendimientos en pozo, con el objetivo de hacer más accesibles las unidades para un público más amplio," afirmó director comercial en el Sector Residencial de Toribio Achával.

A pesar de estos desafíos, los expertos consideran que el segmento de propiedades en pozo aún tiene potencial de recuperación. Según datos de Monitor Inmobiliario, el inicio de nuevas obras en CABA cayó un 35% respecto de 2019, reflejando el impacto de los costos de construcción y la baja en la demanda. Sin embargo, políticas que reduzcan la incertidumbre y fomenten la inversión podrían equilibrar la balanza en el mediano plazo.

Un mercado inmobiliario en transformación

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un período de transición donde las preferencias de los compradores se inclinaron hacia la seguridad y el retorno inmediato. Las propiedades usadas ofrecen estas garantías, además de un costo inicial más accesible y menor exposición a riesgos económicos.

Por su parte, los desarrolladores enfrentan el desafío de adaptar sus estrategias a un contexto más competitivo. Iniciativas como la reducción de plazos de obra y la incorporación de herramientas de financiación serán claves para recuperar la confianza en los proyectos en pozo y estimular su demanda.

"Mientras el dólar oficial se mantenga a la baja y los costos de construcción sigan altos en pesos, las unidades usadas continuarán entre las preferencias de los compradores. Sin embargo, una eventual estabilización económica podría devolver protagonismo al segmento en pozo, especialmente en barrios con alta valorización," concluyó Valle Fonrouge.

El panorama actual muestra que, aunque los departamentos usados dominan la escena, el mercado de obras en pozo aún tiene margen para reinventarse, ofreciendo alternativas atractivas a quienes busquen oportunidades a largo plazo.

García concluyó: "Varios factores inciden en la decisión de los usuarios. En un escenario está la incertidumbre de una obra que dura entre 24 y 36 meses. En un país normal esto no sería un problema, pero en Argentina, todo puede pasar. Los inversores perciben el riesgo del factor país/coyuntura y optan por decisiones más tradicionales (usados) que no solo tienen certeza del impacto económico, sino que también todavía hay oportunidades para comprar a valores bajos históricamente hablando".