Los planes de la "nueva TGLT" para dejar atrás las millonarias pérdidas

Como viene ocurriendo desde el 2020, una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias de la Argentina viene millonarias pérdidas y problemas operativos y judiciales que obligan a su directorio a poner en marcha constantes planes de "supervivencia". Se trata de la ex TGLT, rebautizada como GCDI cuyos principales accionistas son el fondo Point Argentun Máster Fund, con 41,73% de las acciones e IRSA con otro 27,82%, mientras que otro 30% flota en el mercado de capitales.

Su rojo acumulado en los últimos cinco años supera los $143.000 millones si se tiene en cuenta que el balance del 2024, el último presentado por la empresa ante la Comisión Nacional de Valores (CNV), cerró con una pérdida de $6.692 millones.

En el 2023, había perdido $13.001 millones; en el 2022, $31.038 millones; en el 2021, $39.754 millones y en el 2020, $53.460 millones.

Si bien se la considera como una de las principales jugadoras dentro del negocio de la construcción, acumula problemas de todo tipo, desde causas judiciales; constantes renuncias de ejecutivos; obras paralizadas y pasivos que la ponen en una complicada situación.

Cambio de estrategia

En el 2022 y ya con este escenario como fondo, sus ejecutivos optaron por encarar un proceso de "reinvención" que inició con el cambio de marca y que también incluye un nuevo concepto de compañía en la forma de gestionar y transformar la visión de su negocio.

El plan también marca un cambio de objetivos, dejando atrás el esquema del real estate para convertirse en una constructora a partir de la compra de la ex Caputo y con el objetivo de participar en proyectos de envergadura dejando el core business que adoptó en el 2005, cuando fue fundada como una desarrolladora inmobiliaria residencial para los segmentos medio-alto y alto.

Desde ese año, GCDI ha participado y controlado todos los aspectos del desarrollo de proyectos, desde la adquisición de tierras hasta la gestión de la construcción, pasando por el diseño y concepción del producto hasta su venta y comercialización.

A lo largo de su historia, ha desarrollado 12 grandes proyectos que constan de alrededor de 400.000 metros cuadrados, y cuenta con marcas reconocidas en el mercado como Forum, destinada a proyectos de lujo de más de 30.000 metros cuadrados, tales como Forum Puerto Madero y Forum Alcorta en CABA; Forum Puerto Norte en Rosario y Forum Puerto del Buceo, en Montevideo, Uruguay.

También es dueña de Astor, centrada en proyectos de primera calidad en el segmento de ingresos medio-alto, que van desde los 10.000 a los 30.000 metros cuadrados, como son Astor Palermo; Astor Núñez y Astor San Telmo.

A estas dos marcas le suma Metra, tal como Metra Puerto Norte, también situado Rosario y recientemente finalizado.

Conflictividad permanente

Pero más allá de haber maquillado su denominación social y tratar de incrementar sus negocios con el cambio de objetivo comercial, la sociedad no logra "sacarse de encima" varias situaciones que vienen comprometiendo su operatoria.

Un caso es la falta de convencimiento para que un grupo de sus acreedores la ayudara a reperfilar una deuda que debe cancelar este 2025 por falta de consenso.

En concreto, debió cancelar por falta de interés una solicitud de consentimiento que había presentado en octubre del año pasado para estirar el pago de una serie de Obligaciones Negociables (ON) Clases XVI y XVII hasta el 11 de febrero de 2027 por un valor nominal de u$s50 millones, además de pedir lo que se llama una dispensa a la "Limitación a incurrir en Endeudamiento Financiero" que se había establecido el 7 de noviembre de 2022.

Pretendía tomar un nuevo endeudamiento por u$s35 millones que se iba a subordinar al pago de las ON para optimizar la refinanciación de sus pasivos y su estructura financiera.

Sin embargo, y luego de haber extendido en dos oportunidades las fechas para obtener esas solicitudes, la última hasta el 12 de noviembre pasado, nunca tuvo éxito ya que la dispensa se consideraba aprobada en la medida en que se obtuviera una mayoría representativa de, al menos el 66% del monto de capital a ser reestructurado, lo cual no pudo alcanzar.

A esta situación le sumó un fallo de la justicia que la condena a pagar una millonaria indemnización a Teodoro "Teddy" Argerich, quien hasta 2021 ocupó el cargo de CEO de la por entonces TGLT y fue desvinculado tras una restructuración interna iniciada con la compra de la constructora Caputo, en el 2018 y que el empresario "echado" había liderado.

En este sentido, el Juzgado Nacional de Primera Instancia del Trabajo N.º 7 le ordena resarcir a Argerich por $3.800 millones, alrededor de u$s4 millones al tipo de cambio "blue" actual.

Al respecto, el directorio de la sociedad se encuentra trabajando con sus asesores legales ya que apelará el fallo ante la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo esgrimiendo todos los argumentos legales por los cuales entiende que la sentencia es irrazonable y debe ser revocada.

Una obra "en veremos"

En el plano comercial, sigue sin poder finalizar la obra denominada Astor San Telmo, que lanzó hace casi una década atrás cuando todavía operaba bajo el nombre de TGLT y que no logra obtener el permiso de obra final por parte del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

De hecho, la última información conocida se basaba en un documento de la Agencia de Protección Ambiental (APRA), porteña que había aprobado la evaluación de impacto ambiental y emitido un nuevo Certificado de Aptitud Ambiental (CAA).

Esto le permitió a la empresa, conjuntamente con los planos registrados, la apertura del expediente de Permiso de Ejecución de Obra Civil.

Sin embargo, el certificado ambiental fue observado en lo referente a datos de superficie y usos, si bien su redacción es idéntica al que permitió la construcción de la obra hasta su estado actual.

En ese marco, GCDI presentó notas de respuesta y explicación exponiendo argumentos consultados y consensuados con el organismo porteño.

Ante la insistencia en las observaciones, se solicitó formalmente una reunión técnica con funcionarios que responden a Jorge Macri, que se llevó a cabo el 11 de febrero pasado.

Paralelamente, APRA comunicó que la subsanación podría resolverse con la presentación de una modificación del certificado, incluyendo supuestos usos para el rubro comercial.

En tal sentido el estudio asesor elaborará un nuevo Estudio de Impacto Ambiental para los locales comerciales y se presentará la modificación del CAA para la obtención del nuevo Permiso de Ejecución de Obra Civil.

Una empresa sin timón

En el medio de todos estos problemas, GCDI se quedó nuevamente sin CEO, un puesto que parece haberse convertido en una "papa caliente" por la poca duración de cada ejecutivo designado.

De hecho, en enero pasado, Francisco Fiorito presentó su renuncia como el máximo referente de la constructora, tras haber sido designado en ese cargo en octubre del año pasado.

El empresario había manejado las áreas de Real Estate y Construcciones de Arcos Dorados, la principal franquicia de Mc Donald´s, y desembarcó en GCDI en reemplazo de Gerardo Luis Freire, quien por ese entonces presentó su renuncia por supuestos "motivos personales".

El mismo argumento que usó Fiorito para salir de la constructora solamente tres meses después de haber sido nombrado para que GCDI, de este modo, vuelva a quedarse sin su principal "piloto" para atravesar su proceso de cambio de objetivos y la "tormenta" financiera que viene sufriendo.

Desde ese momento, el directorio de la sociedad sigue en proceso de búsqueda y selección de su reemplazo y de un ejecutivo que lidere el proceso de transformación cultural que la organización viene transitando.

De todos modos, la empresa no esperará a llenar ese casillero para continuar experimentando fórmulas que le permitan mejorar su perfil.

Consolidarse para liderar

Una de las aristas de su nuevo plan para cumplir con dicho objetivo será el aumento de su capital social por hasta $3.000 millones, mediante la emisión de la misma cantidad de acciones ordinarias escriturales de $1 cada una y de un voto por acción, equivalentes al 328% del capital social actual,

Los títulos tendrán derecho a percibir dividendos a partir de la fecha en que sean suscriptas, en igualdad de condiciones que las acciones de circulación al momento de la emisión y podrán , con prima de emisión, y podrán ser integradas en especie mediante el aporte de deudas de subsidiarias de la sociedad y/o la capitalización de deudas; y/o (b) en efectivo, en pesos argentinos y/o en moneda extranjera.

A partir de este proceso, GCDI también ampliará el Programa de American Depositary Receipts (ADRs) respecto de cada una de las nuevas acciones ordinarias a emitirse, teniendo en cuenta que, desde el 2010, opera como una empresa pública desde octubre de 2010 bajo el símbolo "GCDI".

Según el documento que la sociedad envió a la CNV, la estrategia busca lograr su consolidación "como la empresa líder para hacer frente a los desafíos presentes en el futuro de Argentina y países limítrofes, a través de su participación en los más importantes proyectos de industria, salud, vivienda, retail, oficinas, estadios y aeropuertos de la región".

El objetivo es sortear los efectos negativos que en su operación dejó el escenario del sector de la construcción en el 2024, cuando sufrió una caída significativa del 27,4%, según datos del INDEC debido a la crisis económica que afectó al país durante ese período.

El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) registró una disminución interanual del 10,2% en diciembre de 2024 mes que, de todos modos, mostró señales de recuperación con un incremento del 3,1% en comparación con noviembre del mismo año.

Sector complicado

Estos datos colocan al sector de la construcción como uno de los más afectados en 2024 por el cuadro de retracción económica, elevada inflación, pérdida del poder de compra de los hogares y severo ajuste fiscal, que incluyó la paralización de las obras de infraestructura pública.

Para este año, las expectativas son mejores teniendo en cuenta la existencia de proyecciones que apuntan a transformar el entorno urbano y rural.

En este contexto, uno de los más destacados es la mejora de la infraestructura de transporte, que incluye la modernización de carreteras y la expansión de redes ferroviarias.

Las tendencias emergentes en el ámbito de la construcción también incluyen un enfoque considerable en la digitalización y la automatización de procesos.

Es que a medida que el sector enfrenta desafíos como la escasez de mano de obra calificada y el incremento de precios de materiales, la implementación de tecnologías innovadoras se vuelve fundamental para maximizar la eficiencia y reducir los costos mediante la adopción de tecnología de punta y prácticas sostenibles.

De todos modos, la industria enfrenta una serie de desafíos que pueden afectar su capacidad para crecer y evolucionar como la falta de financiamiento a largo plazo que no permite garantizar los recursos adecuados para encarar nuevos proyectos, lo cual también dificulta la inversión por parte de desarrolladores y constructores.

Burocracia y falta de crédito

Otro obstáculo que GCDI cuestiona se refiere a las regulaciones y la burocracia a las que sus ejecutivos consideran como obstáculos importantes en el sector.

"A menudo, los largos procesos de aprobación de permisos y licencias pueden retrasar proyectos esenciales, lo que resulta en sobrecostos y una planificación ineficiente", destaca el documento.

En este sentido, el escenario para el 2025 esperado por la sociedad se basa en una reactivación del sector de la construcción, aunque con un enfoque cauteloso, poniendo énfasis en la estabilización sostenida de los precios y en un aumento en el valor de venta de las propiedades, el desarrollo de créditos más accesibles, el incremento en la oferta de materiales importados y el crecimiento de las obras privadas, con especial énfasis en proyectos de mediana y pequeña escala.

"El futuro del sector dependerá de la capacidad de adaptación a los cambios económicos, la estabilidad de la demanda y las políticas que fomenten el crecimiento sostenible de la actividad", destaca la sociedad en su trabajo.

En resumen, para los ejecutivos de la empresa las perspectivas económicas de Argentina para 2025 son alentadoras, pero frágiles con señales claras de una posible recuperación, siempre y cuando se logren sortear los riesgos políticos y financieros que aún persisten.

En el caso del sector donde compite, anticipa una recuperación gradual impulsada por la inversión privada, especialmente en proyectos energéticos y mineros, y la posible expansión del crédito hipotecario.

Asimismo, la obra pública provincial y municipal podría contribuir a la reactivación del sector en diversas regiones, compensando en parte la reducción de proyectos a nivel nacional.

Teniendo en cuenta dicho contexto, el directorio de GCDI planea focalizar sus esfuerzos en el negocio de la construcción con el fin de aumentar el volumen de su backlog (contratos de construcción en cartera) el que al 31 de diciembre de 2024 ascendía a más de $85.421 millones

Asimismo, la compañía seguirá orientada a la finalización de los proyectos de desarrollo en curso a fin de maximizar el valor de estos.

"La sociedad, continuará a su vez trabajando en fortalecer sus procesos, sistemas de gestión y estructura de recursos humanos de modo tal que le permitan hacer más eficiente su operación actual y la administración de nuevos proyectos", finaliza el paper.