Alertan que Recoleta está quedando "viejo": dónde están las oportunidades en el mercado inmobiliario

La reconfiguración del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires y sus fronteras que se extienden casi hasta el límite con la Avenida General Paz, dejaron a Recoleta y Retiro algo alejados de las zonas de mayor brillo de la capital porteña. Hoy, son otros los barrios que se modernizaron de la mano de desarrollos innovadores, una tendencia indiscutible del mercado inmobiliario luego de que el microcentro cayera en desgracia durante la pandemia, arrastrando consigo al icónico barrio de oficinas y estaciones de tren y con éste, al de antiguos palacios y boutiques de lujo.

"Recoleta quedó algo antiguo y eso, en el mercado inmobiliario, es un síntoma de inmadurez. Recoleta y Retiro eran los barrios más próximos al microcentro, si querías estar cerca del trabajo buscabas residir ahí, pero el microcentro dejó de ser el centro de la ciudad, Retiro tiene problemas de seguridad y, aunque pueden verse algunos proyectos para revalorizarlo, cayó en desuso", señaló a iProfesional Martín Flachsland, CMO de Estudio Kohon.

No obstante, la situación de uno y otro es bien distinta porque, sin dudas, Recoleta continúa siendo uno de los barrios con las mejores ofertas gastronómicas, los hoteles más lujosos, una arquitectura insuperable y una excelente conectividad.

Recoleta: sin propuestas nuevas, al barrio le cuesta crecer

Una de las principales trabas para la modernización de Recoleta es la tipología de sus viviendas. Hoy, lo que está disponible en oferta como producto inmobiliario son mayormente "pisos o semipisos de 4 ambientes con dependencias y expensas entre $800.000 y $1.000.000 que imposibilitan el recambio porque la gente joven busca tipologías de departamentos con medidas chicas, menos espacio y una configuración diferente dado que la natalidad es muy baja, habiendo pasando de 3 en la década del ‘50 a -1 en la actualidad", agregó Flachsland. De igual modo, las costumbres y necesidades cambiaron y hay nuevos usos de los espacios, los cuales se disfrutan de otra manera, dando lugar a la demanda de nuevas funcionalidades que no son compatibles con los planos de las edificaciones antiguas.

Ahora bien, como sucede en todo el mundo, a medida que pasa el tiempo las ciudades se van reconfigurando y de este modo, cuando un barrio queda contenido, el mercado inmobiliario apunta todos los recursos hacia lo nuevo. Esa tendencia es difícil de encontrar en Recoleta porque al problema de la falta de unidades chicas en la plaza inmobiliaria se suma la ausencia de edificaciones nuevas, básicamente porque en la zona no hay terrenos dónde desarrollar esos proyectos. Según explica Iván Briones, director comercial de Kohon, "hay un desarrollo sobre Callao y otro en Quintana, pero fue porque se compraron edificios y los tiraron abajo, algo que es carísimo y excepcional porque muy pocas personas son dueñas de un edificio entero".

El refugio en las propiedades usadas

Con ese vacío de desarrollos nuevos, el mercado inmobiliario de Recoleta encuentra su razón de ser en la revalorización de las propiedades usadas. A falta de valor por reposición del usado, durante 2022 y 2023 era posible encontrar oportunidades de inversión muy competitivas, un ciclo que comenzó a cerrarse en 2024 y que tiene como protagonista indiscutido a las unidades medianas y chicas.

"Se está vendiendo muchísimo, pero las propiedades grandes pierden valor. El segmento más demandado es el de departamentos de 200 metros o menos y con cochera", señala Susana Valle Fonrouge, directora de GPS Propiedades. Sobre los precios, comenta que "se están defendiendo mucho a la hora de las transacciones", que "todavía continúan algo bajos, ya que hay un 6% que nunca pudo recuperarse" y que los más tentadores "hoy están en los departamentos, en edificios franceses sin balcón".

Como sucede en Palermo y sus interminables segmentaciones, Recoleta está conformada por varias zonas que difieren en sus oportunidades inmobiliarias y valores del metro cuadrado. "En líneas generales, el departamento usado se revalorizó y un típico 3 ambientes, de 70 metros cuadrados, está, en promedio, alrededor de u$s2.800/ u$s3.000 por m2", aclara Flachsland. Por eso, no es lo mismo la intersección de Marcelo T. de Alvear y Junín que Juncal y Uruguay.

"Recoleta tiene algo inclusivo como barrio. Pueden aparecer oportunidades para revalorizar un departamento en Ayacucho y Marcelo T. y al mismo tiempo tenés una propuesta nueva de Libertador y Bullrich, a estrenar, por u$s10.000 el metro cuadrado, o Vignoli en Carlos Casares y Gelly, dónde el valor no baja de los u$s12.000. Luego, hay edificios de la década del ´70 sobre Avenida del Libertador entre Salguero y Bulnes, cuyo valor por metro cuadrado es de 5.000 dólares".

Sin terrenos para desarrollar obra nueva, todo parece indicar que Recoleta va a supeditar su evolución desarrollo a un efecto de renovación al estilo microcentro cuando se reconvirtieron espacios de oficina en viviendas. En este caso, "deberían encararse proyectos de reconversión de edificios históricos como alojamientos temporales, manteniendo su valor histórico, pero agregando nuevas funcionalidades", destacó el CMO de Estudio Kohon.

La suerte de Recoleta está atada a su capacidad de reconversión. Tal vez puedan repensarse los grandes pisos como espacios de cowork, estudios y atelieres o afrontar un proceso de refacción para adaptar espacios que hoy ya no son funcionales para las generaciones jóvenes que ya no tienen a Recoleta como un aspiracional.