Dónde están los departamentos de 1 y 2 ambientes más baratos de todo Buenos Aires

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires atraviesa un momento de recuperación, con una suba gradual en los precios (subieron hasta un 9% interanual en el 96% de los barrios porteños) y una mejora en la rentabilidad de los alquileres de los departamentos (según los portales como Zonaprop y Cabaprop en algunos trazados ya se acerca al 8% anual en dólares).

Sin embargo, no todas las zonas y tipos de inmuebles se comportan de la misma manera. ¿Dónde están las mejores oportunidades para comprar? ¿Qué unidad conviene más para invertir en alquiler? Según el Monitor Inmobiliario, informe que realiza Daniel Bryn, analista del negocio inmobiliario de Zipcode, estos son los datos clave.

Los barrios con los valores más accesibles siguen siendo los del sur de la ciudad. Según el Monitor Inmobiliario, los precios más bajos por metro cuadrado se encuentran en Villa Lugano, Nueva Pompeya, La Boca y Parque Patricios, con valores que oscilan entre u$s1.600 y u$s1.900 por m2.

Estas zonas mantuvieron valores accesibles debido a una menor demanda relativa, pero también presentan oportunidades para quienes buscan propiedades con alto potencial de rentabilidad en alquiler.

En contraste, los barrios más caros siguen siendo Puerto Madero, Palermo y Belgrano, donde el metro cuadrado se ubica por encima de los u$s3.000, pero con mayor estabilidad y liquidez en la reventa.

Daniel Bryn, analista del negocio inmobiliario de Zipcode, señaló que los monoambientes son históricamente la opción más económica, con un valor promedio de u$s96.887 en CABA. Sin embargo, los dos ambientes presentan una mejor relación entre precio y beneficio. Tienen más demanda tanto en el mercado de compra como en el de alquiler, y eso los vuelve más atractivos para inversores con una mirada de mediano plazo.

Las mejores oportunidades en monoambientes se encuentran en San Cristóbal, Almagro y Villa Crespo, mientras que Flores, Caballito y Villa Urquiza concentran los dos ambientes con mayor demanda. La elección entre uno u otro dependerá del perfil del inversor y de si la prioridad es la renta inmediata o una apreciación sostenida del inmueble.

Departamentos más conveniente, según quienes los demanden

El tipo de departamento más conveniente para inversión depende de la demanda y del tipo de inquilino. Los dos ambientes mantienen una demanda sostenida, principalmente por parejas jóvenes y profesionales que buscan su primera vivienda. En términos de rentabilidad bruta anual, La Boca (7,72%) y San Cristóbal (7,23%) lideran el ranking. En esas zonas, los alquileres generan un retorno más alto respecto al valor de compra, aunque su potencial de revalorización suele ser más limitado que el de barrios del norte.

Palermo, Belgrano y Núñez, por su parte, muestran rentabilidades más moderadas (en torno al 4,5%-5%), pero con mayor liquidez y valorización en el tiempo. Son barrios consolidados que, aunque exigen una inversión inicial más alta, ofrecen mayor seguridad para quien piensa en el valor futuro del activo.

Respecto a la rentabilidad específica por tipo de unidad, los monoambientes ubicados en zonas céntricas como Microcentro, San Telmo o Congreso pueden superar el 6% anual, aunque presentan más rotación de inquilinos y riesgo de vacancia. Los dos ambientes en barrios de menor oferta y alta demanda, como Villa Urquiza o Colegiales, ofrecen entre 4,5% y 5% de retorno, con ocupaciones más estables y contratos de mayor duración.

Dónde están los departamentos más baratos

A continuación, los 10 barrios donde es más accesible adquirir departamentos en CABA con precios promedio:

Los más baratos para comprar un 1 ambiente (monoambiente)

• Villa Soldati: u$s21.420.

• Villa Lugano: u$s33.516.

• Pompeya: u$s44.258.

• Parque Avellaneda: u$s47.817.

• Villa Riachuelo: u$s48.605.

• La Boca: u$s49.928.

• Floresta: u$s51.345.

• Versalles: u$s54.684.

• Balvanera: u$s54.810.

• Parque Patricios: u$s55.220.

Los más baratos para comprar un dos ambientes

• Villa Soldati: u$s28.560.

• Villa Lugano: u$s44.688.

• Pompeya: u$s59.010.

• Parque Avellaneda: u$s63.756.

• Villa Riachuelo: u$s64.806.

• La Boca: u$s66.570.

• Floresta: u$s68.460.

• Versalles: u$s72.912.

• Parque Patricios: u$s73.626.

• Balvanera: u$s73.080.

Las proyecciones para el sector en los próximos meses son positivas. El precio del metro cuadrado en CABA subió 6,12% interanual (según Monitor Inmobiliario), con picos en Núñez (+15,58%), Colegiales (+14,91%) y Chacarita (+12,10%). Estas zonas crecieron por el aumento sostenido en la demanda. Mientras tanto, la rentabilidad de los alquileres en dólares también mejoró. El rendimiento bruto, que en años anteriores llegó a estar por debajo del 3%, ahora supera el 5% en muchas zonas.

La clave para lo que viene será el impacto de los créditos hipotecarios, que pueden dinamizar la rotación de unidades y mejorar el acceso a la vivienda. En ese escenario, la elección del barrio y del tipo de unidad se vuelve central. "Un valor bajo no garantiza una inversión exitosa si la demanda no acompaña. En cambio, barrios con precios más altos pero consolidados pueden ofrecer una salida más rápida y un crecimiento sostenido del capital invertido", puntualizó Bryn.

Con más escrituras (en 2024 se hicieron más de 54.000), una leve suba de precios y alquileres que vuelven a ofrecer márgenes positivos, invertir vuelve a ser una opción viable.

Bryn añadió: "Para quienes priorizan ingresos mensuales, los barrios del sur resultan convenientes. Para quienes buscan seguridad y apreciación futura, el norte conserva su atractivo tradicional".