Barrios sin expensas en Buenos Aires: cómo funcionan, dónde están y cuánto cuesta un lote

En un escenario donde el incremento de los costos de mantenimiento de las propiedades se ha vuelto una constante, los barrios sin expensas que ya pululan por la provincia de Buenos Aires surgen como una alternativa cada vez más seductora para quienes anhelan una vivienda más accesible y con menos cargas extras.

Anidados tanto en áreas en pleno crecimiento como en los márgenes de la ciudad, estos conjuntos habitacionales inmersos en entornos naturales han captado la atención de familias y jóvenes profesionales que hoy la consideran una opción más "alcanzable" a diferencia de un barrio cerrado tradicional, con "amenities de fácil mantenimiento, tickets más accesibles, anticipos reducidos y financiación conveniente", entre otras facilidades, según enumera Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria de nombre homónimo.

Sin la obligación imperiosa de pagar mensualmente por la conservación de espacios comunes, seguridad y otros servicios típicos de los barrios privados, estas comunidades minimizan, e incluso eliminan por completo, los costos adicionales.

Este tipo de barrios "se han vuelto muy codiciados por su apreciación a lo largo del tiempo, ya que permiten a sus propietarios obtener una alta rentabilidad en dólares", asevera Agustín Picone Mandelli, de Grupo Viñas Tonnelier. En algunos casos, "si el inversor entra en etapa de preventa puede obtener hasta un 100%; de lo contrario, entre un 30 y 50 por ciento".

En cuanto a la seguridad, solo algunos municipios permiten perímetros cerrados

Por otra parte, su infraestructura esencial (como las calles, el alumbrado público y los espacios comunes) se conserva en su forma más simple y funcional, a menudo gestionada por la municipalidad o cooperativas vecinales que refuerzan el lazo comunitario.

Usualmente, los vecinos tienden a formar un grupo entre ellos para delegar la administración a una entidad externa. Y en cuanto a la seguridad, aunque varía según cada caso, "solo algunos municipios permiten que cuenten con un perímetro cerrado", revela O’Keefe.

¿Cuánto cuesta un lote en un barrio sin expensas en 2025?

Lo que alguna vez fue un símbolo de exclusividad, hoy enfrenta un desafío inesperado: las elevadas expensas han convertido a los terrenos de los conjuntos residenciales cerrados en inversiones cada vez más difíciles de mantener.

En ese sentido, "los lotes en barrios abiertos continúan siendo una opción más accesible", explica Picone Mandelli. Y en términos de costos, la diferencia resulta evidente: en la zona de Exaltación de la Cruz, por ejemplo, "estos terrenos pueden costar hasta tres veces menos" que los de las urbes privadas, donde el alto costo de conservación sigue marcando la diferencia.

Su infraestructura esencial se conserva en su forma más simple y funcional

A puro guarismo, es posible encontrar lotes a valores que van de u$s25.000 a u$s30.000; aunque estos suelen ser de menor tamaño, con superficies que oscilan entre 300 y 400 m2, en contraste con los terrenos en barrios cerrados, que parten de los 600 m2 y un precio mínimo de u$s75.000, según datos brindados por O’Keefe.

En términos reales, las casas en barrios abiertos rara vez superan los 150.000 dólares, mientras que en las urbanizaciones cerradas el punto de partida es justamente ese monto.

Vivir sin expensas: los barrios en auge y cuánto cuesta un lote

Ejemplo de todo ello es el barrio Saint Francis, a una hora de la Ciudad de Buenos Aires. Situado sobre la ruta provincial 193, a solo 5 minutos del pintoresco pueblo de Capilla del Señor, cuenta con un único acceso para facilitar la circulación de los vehículos y la seguridad.

Con fecha de entrega estimada para el primer semestre de 2027, posee 283 lotes que comienzan en los 1.500 m2 y 10 macrolotes que van desde los 2.500 hasta los 8.700 m2, algunos de ellos con caballerizas y un propio bosque. Este espacio promete contar también con una plaza de juegos, un circuito aeróbico, un amplio bulevar forestado, área deportiva y oficina de seguridad.

Tras un exitoso prelanzamiento, en el que se vendieron más de 80 lotes en solo 2 meses, hoy los precios parten de los u$s24.000 al contado, con dos opciones de financiación: un anticipo de u$s10.000 o u$s15.000, más cuotas fijas en dólares.

A la sombra del majestuoso Castillo Guerrero, se despliega el encantador barrio Felicitas

Hacia el sur del Gran Buenos Aires, en el kilómetro 58 de la ruta 210, en Domselaar, partido de San Vicente, se expande Felicitas, otro nuevo desarrollo urbano que combina una infraestructura moderna y funcional que incluye un portal de ingreso, alambrado perimetral y 3 hectáreas de espacios verdes.

A la sombra del imponente Castillo Guerrero, testimonio de un amor eterno esculpido en piedra por Don Carlos José Guerrero en honor a su hija Felicitas, se extiende un encantador barrio de 300 lotes, cada uno de aproximadamente 300 m2.

Con precios que parten desde los u$s13.50 por m2, es posible adquirirlos con un anticipo de u$s4.000 y financiar el saldo en hasta 60 cómodas cuotas fijas de u$s200, abonables en dólares o en pesos ajustados según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

Berazategui, un polo en crecimiento: lotes accesibles con gran proyección

Berazategui es otra zona que se ha convertido en un polo de desarrollo urbano en constante expansión, donde la construcción de barrios abiertos ha tomado un gran impulso en los últimos años.

Algunos barrios tienen plazas de juegos, amplios bulevares y hasta caballerizas

Gracias a su estratégica ubicación, su cercanía con la Ciudad de Buenos Aires y su infraestructura en continuo desarrollo, que incluye avenidas mejoradas, centros comerciales, escuelas y espacios recreativos, se convierte en una alternativa atractiva tanto para quienes buscan un nuevo hogar como para inversores que apuestan al crecimiento sostenido de la zona.

Entre las opciones de la zona se destaca Los Cedros. Ubicado en El Pato, este proyecto se expende sobre una superficie de 12 hectáreas: a solo 900 metros de la Ruta 2 y a tan solo 7 minutos del Centro Comercial Hudson (Bajada Abril). La oferta comercial incluye lotes de unos 400 m2, con valores que oscilan entre u$s23.000 y 31.000 dólares.

Enclavado en una zona de gran expansión residencial, Los Cipreses se despliega sobre 3,8 hectáreas, donde se distribuyen 78 lotes con superficies que varían entre 250 m2 y 342 m2, que varían entre u$s20.000 y 26.700 dólares.