Créditos hipotecarios: el indicador que presagia el aumento aumento sostenido de los precios de las propiedades

Los créditos hipotecarios revolucionaron el mercado inmobiliario. Tras el lanzamiento de sus líneas por parte de 24 bancos para adquisición, refacción, remodelación y ampliación de viviendas, la actividad crediticia se disparó, marcando un cambio de tendencia y rompiendo con la estacionalidad del verano, período en el que normalmente las operaciones de compraventa tienden a desacelerarse.

En enero, el 26% de las 3645 operaciones realizadas correspondieron a adquisiciones de propiedades con hipoteca, lo que equivale a una de cada cuatro propiedades, según el último reporte del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Este porcentaje refleja un aumento considerable en comparación con diciembre, cuando las hipotecas representaron menos del 15% de las transacciones. Asimismo, en términos interanuales, las operaciones con hipoteca experimentaron un incremento del 1269,5% respecto a enero de 2024.

El resurgimiento de los créditos hipotecarios en la segunda mitad de 2024 ya había sido notable, con más de 11.000 préstamos otorgados y un monto promedio de u$s75.000 por crédito, según un informe de la Fundación Tejido Urbano. En términos macroeconómicos, el volumen total de los préstamos otorgados representó el 0,2% del PBI.

Crecimiento sostenido del volumen de créditos hipotecarios

El verdadero impacto de la reactivación crediticia se evidenció en los primeros dos meses de 2025, cuando se otorgaron aproximadamente 5.000 préstamos hipotecarios en todo el país. Aunque enero y febrero suelen ser meses con una disminución en las operaciones, esta tendencia no se observó en las compras con hipoteca.

En cuanto al volumen de financiamiento en todo el país, en enero se entregaron créditos hipotecarios para personas físicas por un total de $186 millones, mientras que en febrero la cifra ascendió a $204 millones. Este crecimiento sostenido refleja la confianza del mercado y la necesidad de financiamiento para la adquisición de viviendas.

En noviembre y diciembre, los créditos entregados fueron de $184 y $187 millones, respectivamente. Así, el promedio de los meses de octubre a febrero fue de $202 millones.

A pesar de la estabilidad en los créditos otorgados, los especialistas apuntan que la oferta es más lenta que cuando se lanzaron las líneas UVA. Esto se debe a varios factores, entre ellos el aumento de las tasas de interés por parte de 12 bancos a partir de noviembre, lo que llevó la TNA promedio del 5,5% al 7,4%.

Este aumento encareció las cuotas y requirió mayores ingresos para solicitar un préstamo. Otro factor clave es la falta de un mercado secundario de hipotecas que permita el fondeo de los bancos, lo cual, de desarrollarse, aumentaría la oferta de préstamos.

El papel de la estabilidad económica en la reactivación de los créditos hipotecarios

En cuanto a los créditos UVA, lanzados por primera vez en 2016, no fue necesario un aprendizaje significativo debido a que las entidades financieras y los tomadores de crédito ya estaban familiarizados con el sistema, lo que facilitó su implementación. No obstante, el arranque de 2024 bajo el nuevo gobierno fue lento, con la actividad hipotecaria prácticamente nula en los primeros seis meses.

Recién en abril se lanzaron las primeras líneas de crédito UVA y las solicitudes comenzaron a ingresar paulatinamente. Esta demora estuvo relacionada con factores macroeconómicos, como la inestabilidad cambiaria, pero a medida que se consolidaron las políticas de respaldo y se clarificaron las condiciones, la confianza en el sistema creció.

Desde el segundo semestre de 2024, el ritmo de colocación de créditos hipotecarios mostró un crecimiento sostenido, con un leve freno en noviembre. Este impulso estuvo respaldado por tasas iniciales competitivas, incentivos bancarios y una mejora en los ingresos de los tomadores de crédito.

Lento Inicio de los Créditos UVA en 2024

Los créditos UVA, lanzados por primera vez en 2016 durante el gobierno de Mauricio Macri, ajustan su valor por inflación. A diferencia de esa etapa, que se extendió hasta 2019, en esta ocasión no fue necesaria una curva de aprendizaje significativa.

Las entidades financieras y los tomadores de crédito ya estaban familiarizados con el funcionamiento del sistema UVA, lo que facilitó una implementación más rápida y eficiente de las nuevas líneas de crédito.

A pesar de este conocimiento previo, el comienzo del año 2024 bajo el nuevo gobierno fue lento, con una actividad hipotecaria casi nula durante los primeros seis meses. Fue recién en abril cuando se lanzaron las primeras líneas de crédito UVA, y las solicitudes comenzaron a ingresar de forma paulatina.

Esta demora estuvo vinculada a factores macroeconómicos, como la inestabilidad cambiaria y las dudas sobre la sostenibilidad del esquema. No obstante, a medida que las políticas de respaldo se consolidaron y las condiciones de acceso se clarificaron, la confianza en el sistema comenzó a crecer.

En el segundo semestre de 2024, la colocación de créditos hipotecarios mostró un cambio significativo en su ritmo. A partir de julio, el crecimiento fue sostenido, aunque experimentó un leve freno en noviembre. Este impulso se sustentó en tasas iniciales competitivas, incentivos ofrecidos por las entidades bancarias y una mejora en los ingresos de los tomadores de crédito.