En qué barrios se consiguen los departamentos usados más baratos y cuánto está el metro cuadrado

El mercado inmobiliario porteño sigue sumando calor a su termómetro. Los valores en dólares de los departamentos usados de 2 y 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires dieron un nuevo salto y, a diferencia de los períodos anteriores, ya no queda ni un solo barrio donde los precios se mantengan estables o a la baja.

Con una estimación del metro cuadrado en CABA que se ubica en u$s2.370, desde febrero se registró una aceleración en el aumento de los precios de venta. En el segundo mes del año, "subió un 1,3%, luego de haber registrado un alza del 0,6% en enero, un 0,19% en diciembre de 2024 e, incluso, una caída del 0,3% en noviembre del año pasado", precisa Leandro Molina, Country Manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú.

Además, en los últimos 12 meses, el precio m2 creció un 8,1%; el mayor incremento interanual desde noviembre de 2018.

En qué barrios quedan departamentos por menos de u$s15.000 el m2

Según datos de Zonaprop, Núñez encabeza el podio de los barrios con mayor suba en los precios de venta: por esos lares, en el último año el valor del metro cuadrado se disparó un 16,5%; seguido de cerca Colegiales, con un alza del 14,9%, y Villa Ortúzar, que no se queda atrás con un incremento del 14,3 por ciento.

A pesar de este crecimiento, aún hay barrios donde se pueden encontrar oportunidades por debajo de los 1.500 dólares por m2. Zonas como San Telmo, con un valor mínimo de u$s865 y un máximo de u$s1.875 (un promedio de u$s1.345); Floresta, u$s990/1.775 (u$s1.400), San Nicolás Centro, u$s 1.155/1.855 (u$s1.425); Parque Avellaneda, u$s1.155/1.855 (u$s1.455); Villa Crespo, u$s1.135/2.110 (u$s1.460); y Boedo, u$s985/1.895 (u$s1.470), en orden ascendente, continúan ofreciendo precios más accesibles dentro del mapa porteño.

Eso sí, aclara Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, fuente que proporcionó estos datos, hay que tener en cuenta que "estos son valores de oferta". Los precios de cierre "muestran una recuperación aún más marcada mes a mes, por lo que conviene seguir de cerca ambas tendencias con atención" para anticipar los movimientos del mercado.

No obstante, el vertiginoso dinamismo del mercado en los últimos meses ha hecho que las "unidades baratas" (por debajo de los 1.500 dólares el metro cuadrado) se conviertan en una especie en extinción dentro de los barrios centrales de la Ciudad de Buenos Aires. Entonces, para hablar de oportunidades es clave poner los valores en perspectiva. 

"En un escenario de suba de precios, hoy eso significa hablar de menos de 2.000 dólares el metro cuadrado", señala Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades.

Un recorrido por los barrios más buscados de CABA revela la creciente escasez de unidades accesibles. "En Belgrano, Barrio Norte, Caballito, Núñez, Palermo y Saavedra, apenas se publicaron 240 departamentos ‘estándares’, sin amenities, de 1 y 2 ambientes, y solo 142 de 3 ambientes por debajo de los u$s1.500", revela. Las oportunidades a valores competitivos se están evaporando rápidamente, y quien busque una ganga deberá actuar sin demora.

Pero hay más datos duros: durante febrero, se listaron alrededor de 3.000 unidades de 1 a 3 ambientes a menos de u$s2.000 en barrios como Almagro, Belgrano, Barrio Norte, Caballito, Chacarita, Coghlan, Colegiales, Núñez, Palermo, Saavedra, Villa Crespo y Villa Urquiza.

En un recorte más acotado de barrios (Belgrano, Barrio Norte, Caballito, Núñez, Palermo y Saavedra), la oferta de unidades dentro de este rango fue limitada, lo que refuerza la idea de que "con un costo de construcción que oscila entre los u$s1.300 y u$s1.500 por metro cuadrado, dependiendo del tipo y la categoría de la unidad, comprar entre u$s2.000 y u$s2.500 el metro cuadrado puede ser una excelente inversión", concluye el experto.

Sin dudas, "hay unidades baratas que se verifican especialmente en grandes superficies, porque en unidades más chicas tiende a subir el precio, ya que además poseen mayor demanda", clarifica el consultor inmobiliario Juan Pablo Pinelli. 

Dónde se consiguen las mejores oportunidades, por ambientes  

Históricamente, los monoambientes han sido la opción más accesible en términos de ticket de compra, con valores promedio en CABA de 96.887 USD, según el Monitor Inmobiliario. Sin embargo, los dos ambientes ofrecen una mejor relación precio-beneficio, ya que tienen mayor demanda tanto para compra como para alquiler.

Las mejores oportunidades en monoambientes, según Daniel Bryn, analista de Zipcode, se encuentran en barrios como San Cristóbal, Almagro y Villa Crespo, mientras que los dos ambientes con mejor relación precio-demanda están en Flores, Caballito y Villa Urquiza.

"La elección entre uno u otro dependerá de si la intención es obtener una rentabilidad inmediata en alquiler o apostar a una futura revalorización", explica el experto.

Rentabilidad y menos regulación: el combo que seduce a los inversores inmobiliarios

La rentabilidad inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires viene en alza desde agosto de 2024. Actualmente, el retorno bruto se sitúa en un 5,2% anual, marcando un repunte significativo: 3,16 puntos porcentuales por encima del piso histórico de junio de 2020 (2,04%) y 1,25 puntos porcentuales por encima del promedio registrado entre 2014 y 2021 (4,27%), según los indicadores de Zonaprop.

En este escenario, el tiempo necesario para recuperar la inversión inicial se redujo a 19,2 años, un 8,5% menos que hace un año, consolidando así un panorama más atractivo para quienes buscan rentabilidad en el mercado inmobiliario porteño.

Y más allá de los guarismos, sin dudas "la derogación de Ley de Alquileres tuvo un impacto positivo en la reactivación del mercado de compraventa, particularmente en el segmento de inversores", ratifica Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX para Argentina y Uruguay.

Al eliminar restricciones que generaban incertidumbre para los propietarios, "muchos decidieron volver a volcarse al mercado del alquiler, lo que trajo una mayor oferta de unidades en renta y, a su vez, incentivó la compra de propiedades con fines de inversión", completa.

Sintoniza con ello Gómez Picasso, pues para él "fue la mejor noticia de los últimos años para el sector inmobiliario y para los inquilinos". Generó más oferta, precios más bajos y confianza en el negocio. Obviamente, "este hecho hace que los inversores vuelvan a ver a un activo inmobiliario como otra alternativa más".

En concreto, la rentabilidad depende de la combinación entre precio de compra, valor de alquiler y demanda de inquilinos. "Hoy, la rentabilidad bruta anual de un monoambiente en barrios céntricos como Microcentro, San Telmo o Congreso puede superar el 6%, pero con una mayor rotación de inquilinos y un riesgo de vacancia más alto, detalla Bryn..

Por otro lado, un dos ambientes en barrios con menor oferta pero alta demanda, como Villa Urquiza o Colegiales, ofrece una rentabilidad más moderada (4,5%-5%) pero con contratos más estables y menos riesgo de vacancia. Además, "estos barrios tienen mayor revalorización a largo plazo, lo que hace que la inversión sea más atractiva para quienes buscan capitalizarse en el futuro", agrega.

¿Qué tipo de departamento conviene comprar hoy en términos de demanda y ocupación?

El tipo de departamento más conveniente para inversión depende del perfil del inquilino y la ubicación. Según los datos de rentabilidad del Monitor Inmobiliario, los dos ambientes siguen siendo la opción más estable, ya que tienen una demanda sostenida tanto por parejas jóvenes como por profesionales que buscan independizarse.

En términos de rentabilidad bruta anual, los barrios que lideran actualmente son La Boca (7,72%) y San Cristóbal (7,23%), lo que indica que en estos lugares los alquileres generan un mejor retorno en relación al precio de compra. Sin embargo, estos barrios suelen tener una menor revalorización a lo largo del tiempo, ya que el crecimiento de precios en estas zonas no siempre acompaña la media de CABA.

Por otro lado, los barrios del corredor norte, como Palermo, Belgrano y Núñez, si bien tienen una rentabilidad en alquiler más baja (en torno al 4,5%-5%), ofrecen una mayor valorización del metro cuadrado en el tiempo y una salida más rápida al momento de la reventa. Es decir, "en barrios más consolidados la rentabilidad inmediata puede ser menor, pero la inversión tiende a apreciarse más en el largo plazo y con mayor liquidez", cierra Bryn.