Revelan cuánto subieron los precios de alquiler en zona norte en el año

Con la oferta de alquileres reactivada tras el DNU de Javier Milei, que derogó la ley de alquileres, el aumento en los precios de publicación acompañó el crecimiento. De esta manera, en 2024, el incremento en los valores de los alquileres en zona norte acumulan un 75,6% de aumento.

Se trata de una suba que está por debajo de la inflación del país, que a fecha de octubre se ubicaba en 192,99%, mientras que, en relación con los últimos dos meses (en octubre del 4,2% y en noviembre del 3,3%), sí se encuentra por encima del último dato de inflación mensual nacional, que fue de 2,7% en octubre.

En números concretos, un departamento de dos ambientes en zona norte se ubica en $508.918, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor promedio de $713.202. Al llevar el análisis a cada barrio, Olivos se posicionó en noviembre como la zona con la oferta más cara, con un precio de 609.333 pesos.

Siguen en el ranking La Lucila y Nordelta, con un valor de $601.635 y $596.219, respectivamente. Del otro lado, José León Suárez sigue siendo el barrio con la oferta más económica, con un precio medio de $377.841 mensuales, y le siguen atrás San Andrés ($405.269 por mes) y Villa Ballester ($427.877 por mes).

Valor de metro cuadrado para la venta 

En el caso de los precios de los departamentos a la venta, el valor medio de publicación de un departamento de dos ambientes en zona norte se mantiene estable desde septiembre. Se ubica en u$s2.223 y en 2024 acumula un aumento del 2,7 por ciento.

Por otro lado, se analiza que los precios en zona norte no crecen tanto como en CABA, que registra una suba del 6,6% en lo que va del año. En ese sentido Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, señaló a La Nación que Capital Federal arrastra valores muy bajos que nunca se acomodaron pospandemia: "El confinamiento hizo que mucha gente quiera irse al verde y en CABA empezó a bajar el precio de las propiedades, porque no había demanda, mientras que en zona norte subieron los valores".

"En general, los precios se han mantenido, aunque obviamente cada zona tiene sus propias realidades y dinámicas", asegura Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima. De todas formas, afirma que hay cada vez menos margen de negociación por lo que, al momento de concretar las compras, los precios sí están subiendo. Además, señala que muchos propietarios han retirado sus unidades de la venta, con la expectativa de poder venderlas dentro de un tiempo, cuando suban los precios por el crédito hipotecario y, "con la falta de oferta, los precios deberían crecer".

En cuanto a valores concretos, un departamento de dos ambientes y 50 m² ronda los u$s111.020, mientras que uno de tres ambientes y 70 m², cuesta u$s163.531. Si se analiza barrio por barrio, Vicente López y La Lucila comparten el podio, ya que se presentan como las dos opciones con la oferta más cara del mercado, con un precio de u$s3241/m² cada uno. Les sigue Olivos, con un precio medio de u$s2931/m². Del otro lado, Barrio Infico tiene lo más económico, con un precio medio de u$s944/m², seguido por Loma Hermosa, con u$s962/m² y José C. Paz oeste, con u$s970/m².

La rentabilidad inmobiliaria

El arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó que la renta bruta anual es un indicador primario de rentabilidad inmobiliaria que se calcula considerando el ingreso anual por alquiler con relación al valor de mercado de venta del inmueble.

Al analizar la rentabilidad de zona norte, la relación alquiler/precio sube y se ubica en 4,71% anual. Actualmente, se necesitan 21,2 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 26% menos que hace un año, según el matutino.

Belén de Escobar sigue siendo el barrio con mayor rentabilidad, con un 7,2%. Le siguen San Miguel y Muñiz, con 6,9% y 6,5%, de retorno bruto, respectivamente.

Del otro lado, La Lucila es el barrio con menor rentabilidad, con un retorno del 4,1%. Le siguen Manuel Alberti y Vicente López (ambos con un 4%).