En qué barrios encontrar alquileres baratos de departamentos de 4 ambientes

El mercado de alquiler de departamentos grandes en Buenos Aires muestra una leve expansión de la oferta, aunque los valores muestran que son los más caros de la ciudad. La derogación de la Ley de Alquileres incrementó la disponibilidad de unidades de cuatro ambientes, pero la demanda supera la oferta y mantiene elevados los precios. Sin embargo, algunos barrios presentan opciones más accesibles que otros.

Según Zonaprop, los valores de alquiler en CABA aumentaron 2,8% en enero y acumulan 39,7% de suba en el último año, una cifra muy inferior a la inflación interanual de 117,8%, de acuerdo al Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC)

Este incremento impacta especialmente en unidades de cuatro ambientes, cuyas características las convierten en propiedades muy buscadas por familias en busca de mayor comodidad y espacio.

Dónde encontrar los alquileres más baratos

Los barrios con los valores más bajos por mes para alquilar un departamento de cuatro ambientes y aproximadamente 115 m2 en CABA son:

• Villa Lugano: $820.800.
• Constitución: $882.900.
• Vélez Sarsfield: $958.300.
• Parque Patricios: $993.800.
• Floresta: $1.003.100.
• Monserrat: $1.006.200.
• Villa General Mitre: $1.010.100.
• San Nicolás: $1.010.200.
• Balvanera: $1.019.700.
• Flores: $1.046.000.

Villa Lugano es el barrio más accesible, con precios por debajo de $900.000 al mes. En esta zona, los valores de los departamentos suelen ser menores debido a la distancia con el centro y la menor densidad de oferta premium.

Laura Nocetti, de una inmobiliaria que opera en el sudoeste porteño, explicó: "Son unidades que casi no se construyen, aunque en algunos desarrollos post pandemia volvieron a surgir. Los últimos inaugurados son los más caros y ninguno baja de $780.000 al mes. Aunque los inquilinos suelen hacer contraofertas, en este tipo de inmuebles cuesta que los propietarios acepten rebajas porque, en general, se trata de departamentos de más de 100 m2".

Constitución y Vélez Sarsfield también ofrecen opciones económicas, aunque con menos disponibilidad de unidades grandes.

Factores que influyen en los precios de los departamentos

Desde el sector inmobiliario explican que la disponibilidad de departamentos de más de 100 m2 es reducida porque, desde los años 2000, los desarrolladores priorizaron construcciones más pequeñas. Esto impacta en la oferta y contribuye al alza de precios en propiedades amplias.

Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar (tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, destacó que, aunque la cantidad de unidades disponibles creció 62% en el último año, la demanda sigue siendo mayor. "La falta de opciones más económicas y la concentración de unidades en zonas premium incrementan la diferencia entre oferta y demanda, lo que mantiene los precios en alza", explicó.

En contraste, las zonas más costosas para alquilar incluyen Núñez ($1.365.800), Coghlan ($1.324.000) y Belgrano ($1.319.900).

Estos barrios tienen alta demanda por su cercanía a polos comerciales, accesibilidad y servicios de calidad, lo que eleva los valores de los alquileres.

Características de los 4 ambientes más buscados

Los inquilinos de estos departamentos priorizan la comodidad. Suelen ser unidades con tres dormitorios, dependencias y amplios espacios de circulación interna. Además, disponen de más aberturas, balcones y conexión con áreas exteriores, lo que los convierte en una opción preferida para familias.

Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, afirmó que los barrios de mayor demanda, como Palermo, Belgrano y Recoleta, destacan por sus amenities. "Los edificios en estos barrios ofrecen gimnasios, SUM, cocheras y áreas de esparcimiento, lo cual eleva aún más los valores de alquiler", señaló.

Además, Molina, señaló que durante la última década, las nuevas construcciones priorizaron unidades de 1, 2 y 3 ambientes, porque optimizaron los metros cuadrados vendibles.

Este enfoque, centrado en satisfacer la demanda de propiedades más pequeñas, limitó la construcción de departamentos amplios. Los inversores, principales compradores de inmuebles para renta, suelen optar por unidades más pequeñas debido a su mayor rentabilidad.

"El precio de compra de un departamento de 4 ambientes puede ser tres veces superior al de un 2 ambientes, pero los alquileres no compensan esa diferencia. Esto desalienta la inversión en propiedades más grandes destinadas a alquiler", amplió.

Desde el segmento reconocieron que la verdadera dificultad no es tanto encontrar estas propiedades, sino lograr un balance adecuado entre ubicación, precio y estado del inmueble.

"Las familias suelen priorizar barrios con acceso a colegios, medios de transporte y disponibilidad de cocheras. En zonas premium como Puerto Madero, las vistas panorámicas, los amenities y los altos estándares de seguridad generan un atractivo adicional, pero la demanda en esas áreas es muy específica y de alto poder adquisitivo", añadió Bedetti.

Opciones en dólares y plazos de contrato

En algunos casos, las propiedades se ofrecen en dólares, lo que encarece el acceso para quienes perciben ingresos en pesos. Además, hay contratos con plazos más breves, lo que permite renegociaciones más frecuentes y contribuye a la variabilidad de precios en el mercado.

A pesar de la creciente oferta tras la derogación de la Ley de Alquileres, la cantidad de propiedades disponibles sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda.

Esto genera un panorama donde, aunque existen barrios con opciones más accesibles, el acceso a departamentos grandes en la ciudad sigue siendo un desafío para muchos inquilinos.