¿Oficinas o departamentos?: esta es la oportunidad que se abre para quienes apuestan al ladrillo
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La inestabilidad de la economía agiganta las dudas en términos de nuevas inversiones y el ámbito del ladrillo, más allá de que siempre ofrece oportunidades, no escapa a este escenario de complicaciones. Las turbulencias vigentes obligan a meditar en detalle los potenciales desembolsos y es en esa instancia que emerge una pregunta a partir de las opciones disponibles: ¿conviene destinar capital a la compra de un departamento? ¿O, en todo caso, resulta más redituable colocar fichas en el nicho de las oficinas?
Para aclarar esa duda, dos "peso pesado" de la actividad inmobiliaria efectuaron una evaluación en detalle que arrojó conclusiones jugosas para los inversores.
Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario dieron a conocer un informe en el que exponen cómo es la situación de precios en ambos segmentos. Y ahondan en las rentabilidades potenciales para quienes buscan transformar el capital en ladrillos.
El trabajo, al que accedió iProfesional en las últimas horas, señala que "el precio de los alquileres en el primer trimestre del año registró una suba interanual de 51 por ciento para los departamentos y 17 por ciento para las oficinas".
"Estos incrementos están dados en un contexto dentro del cual la inflación llegó a 56 por ciento para el mismo período, el índice RIPTE a 51 y el tipo de cambio oficial solo incrementó un 24", aclara el informe. "De este modo, tras varios períodos de crecimiento, el mercado de oficinas llegó a un punto de inflexión en el cual la estabilidad cambiaria y el proceso inflacionario provocaron una retracción en el precio medido en pesos a valores constantes", afirma el trabajo.
Los departamentos, en cambio, evidencian una baja de precios que perdió velocidad "atribuible al impacto provocado por las limitaciones en la periodicidad de actualización del precio inicial impuestas por la nueva ley de alquileres en conjunto con una expectativa de aceleración de la inflación".
Inversión en ladrillo: adónde apuntan las compañías
Según Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario, el valor atractivo de las oficinas incentiva la compra por parte de empresas extranjeras que, dada la restricción vigente en el acceso a divisas, eligen poner los pesos en ese segmento.
"Por esa razón, las grandes firmas decidieron invertir en la compra de oficinas sumas superiores a 150 millones de dólares en los primeros tres meses de este año, lo cual se suma a los 38,7 millones de dólares transaccionados en 2021 y 120 millones en 2020", refiere el trabajo.
Desde la primera consultora expusieron detalles de la oportunidad existente, precisamente, en el nicho corporativo. "Estamos ante una clara oportunidad de acceso al mercado de oficinas mediante la compra de espacios premium en función a una tasa de retorno que se ubica dentro de los valores mínimos a nivel histórico con un mercado en recuperación y estructuralmente subofertado", afirmó Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
En diálogo con iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, aclaró que, si bien "la renta bruta de oficinas es superior a la de departamentos", resulta relevante tomar en cuenta que se trata de "otro tipo de activo, que requiere una inversión más alta para la compra y tiene mayor riesgo de vacancia".
Apuesta inmobiliaria: ventajas y desventajas de oficinas y departamentos
Sin embargo, precisó el experto, una ventaja con la que cuenta el segmento de las oficinas radica en que "los alquileres están dolarizados aunque al valor oficial. En cambio, los departamentos se encuentran mas atados al ingreso de la demanda y, por otro lado, los contratos son en pesos".
Dado este aspecto ¿resulta más conveniente apostar por las oficinas si lo que se busca es ingresar o ampliar la participación en el negocio inmobiliario? "En principio y por renta, sí. Pero las oficinas representan un negocio que requiere más capital inicial y más ‘expertise’ para la operación en general. El residencial, en cambio, es menos sofisticado y más directo para un inversor particular único", afirmó Rozados.
Por último, el CEO de Reporte Inmobiliario señaló: "En la evolución de los precios de los alquileres, la devaluación del tipo de cambio opera disminuyendo la renta de los mismos. Esta situación se da dentro de una convivencia dispar entre un mercado locativo pesificado, con un inmediato ajuste por el impacto devaluatorio, frente al mercado de compraventa dolarizado mucho más inelástico".