¿Se pueden hacer contratos de locación en moneda extranjera?

Para poder resolver este interrogante, se comenzará por examinar cómo el Código Civil y Comercial define al contrato de locación. En este sentido, el artículo 1187 determina que "Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa."

Entonces, para que haya contrato de locación deben darse dos supuestos, por un lado, debe haber un locador que se obliga a otorgar el uso y goce temporario de una cosa y, por otra parte, un locatario, que da a cambio el "pago de un precio en dinero".

Por consiguiente, cabe preguntarse ¿Qué se considera "dinero" para el código? "La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal" (Artículo 765).

Cabe aclarar, que lo que la definición refiere como "moneda de curso legal" para la legislación argentina es el peso argentino.

Resulta claro que, aunque los contrato en moneda extranjera no están expresamente prohibidos, la finalidad del legislador fue que estos sean celebrados en pesos o, en su defecto, puedan cumplirse en pesos.

En otras palabras, el artículo 765 dispone dos tipos de obligaciones, determinando que hay obligación de dar dinero cuando el deudor debe una cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, es decir que debe saber lo que debe pagar al momento de contraer la obligación; y por otra parte dispone la obligación de dar cantidades de cosas (obligación de valor) cuando la deuda sea tomada en moneda extranjera, de la cual el deudor puede liberarse otorgando su equivalente en moneda de curso legal.

La obligación de dar valor conforme surge del artículo 772, puede ser expresada en una moneda sin curso legal que sea usada habitualmente en el tráfico.

En un contexto de crisis, se incrementan la cantidad de alquileres de vivienda ofrecidos en dólares

Otro aspecto para destacar del artículo 765 es que dispone la aplicación supletoria a lo regulado para el consentimiento, precio y objeto en contratos de compraventa.

Por tanto, debe aplicarse, lo dispuesto para la determinación de precio en el artículo 1133, que establece que "El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

Según el artículo mencionado, el precio puede ser determinado (suma fija) o determinable (por referencia de cosa cierta), es decir que habilita fijar el precio en relación con el valor de una cosa, por lo que se podría pactar un alquiler en la cantidad necesaria de pesos que se necesitan para comprar cantidad determinada de dólares en el mercado.

Sin embargo, según ley 27.551, cuando el contrato de locación esté destinado para uso habitacional "el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)."

Se plantea entonces, que los contratos de locación destinados a vivienda únicamente deben pactarse en pesos debido a que los ajustes deben ser anuales y determinados por el indicie del Banco central, mientras que los contratos de locación que tengan otros destinos, como por ejemplo uso comercial, pueden pactarse en pesos (obligación de dar dinero) o en monera extranjera (obligación de valor), no obstante, el deudor puede liberarse abonando su equivalente en pesos.

Ahora bien, frente a esta limitación, puede acordarse de que el uso y goce temporario de una cosa <<con destino habitacional>>, sea a cambio de un pago en moneda extranjera (obligación de dar valor), mediante un contrato innominado, y no de locación, ya que no cumpliría con uno de sus elementos esenciales, que es el precio en dinero.

Desde esta perspectiva, debe tomarse en cuenta lo dispuesto por el artículo 970 del CCyC, el cual determina el orden de prelación en los contratos innominados, los cuales son regidos por a) la voluntad de las partes; b) las normas generales sobre los contratos y obligaciones; c) los usos y prácticas del lugar de celebración; d) las disposiciones correspondientes a los contratos nominados que son afines y se adecuen a su finalidad.

Este tipo de contrato se rige por autonomía de la voluntad en primer término, no obstante, al no ser un contrato típico, debe ser muy precisa su redacción, a fin de evitar inconvenientes futuros.

Para que esta figura sea efectiva, es indispensable establecer una cláusula especifica que disponga expresamente la renuncia (del obligado al pago) a la opción de librarse de su obligación dando el equivalente en moneda de curso legal (art. 765), pese a que la normativa no especifica su alcance.

Tal es así que, para ser renunciable, entendemos que el articulo mencionado debe tener carácter supletorio –pudiendo la voluntad de las partes dejarlo de lado, como en un contrato innominado- y no de orden público –como funciona para los contratos de adhesión o de consumo-, casos en los que el pacto en contrario será nulo.

Finalmente, para los contratos celebrados, fuera del marco de consumo o por adhesión, la jurisprudencia ha marcado una tendencia clara al interpretar mayoritariamente al artículo 765 como supletorio, y en consecuencia renunciable por acuerdo de partes.

En autos "Álvarez, José Antonio y Ot. C/ Proyección Médica S.A. S/ Ejecución Hipotecaria" la justicia dijo "las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes a menos que de su modo de expresión, de su contenido o su contexto resulte de carácter indisponible (art. 962). El art. 7 del Código Civil y Comercial dispuso que cuando la norma es supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución, debiéndose aplicar por tanto la normativa supletoria vigente al momento de la celebración del contrato".

En idéntico sentido, se pronunció el tribunal en "Fau, Marta Renee C/Abecian, Carlos Alberto y Otros S/ Consignación» - «Libson, Teodoro y Otros C/ Fau, Marta Renee S/ Ejecución Hipotecaria" al expresar que "el art. 765 del Código Civil y Comercial no resulta ser de orden público, y por no resultar una norma imperativa no habría inconvenientes en que las partes en uso de la autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 del código citado) pacten -como dice el art.766 del mismo ordenamiento-, que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente en la especie designada".

Incluso, en "Desarrolladora Terravista S.A.C/ Verna, Emiliano Sandro S/Daños y Perjuicios" se dispuso que "conforme a lo establecido en el Código Civil y Comercial las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes a menos que de su modo de expresión, de su contenido o su contexto resulten de carácter indisponible y de acuerdo con lo previsto en el art. 7º del referido cuerpo normativo, cuando la norma es supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución, se debe aplicar la normativa supletoria vigente al momento de la celebración del contrato".

Recapitulando, el contrato de locación es aquel que se acuerda a cambio de un precio en dinero (Art. 1187), que puede ser determinado o determinable. Cuando el destino del contrato de locación sea habitacional, solo podrá fijarse en pesos y con ajustes anuales. Si fue pactado en moneda extranjera (otros destinos), el deudor puede liberarse de la obligación dando la moneda pactada, o bien, la cantidad equivalente de moneda de curso legal (Art. 765).

Sólo mediante un contrato innominado puede acordarse el uso y goce temporario de una cosa a cambio de un pago en moneda extranjera resultando fundamental acordarse la renuncia (del deudor) a lo dispuesto por Art. 765.