Créditos hipotecarios en 2022: ¿todavía son una opción para la clase media argentina?

Los créditos hipotecarios están prácticamente "desaparecidos" del sistema bancario, debido a que las propiedades tienen precios en dólares mientras que los salarios de los argentinos se encuentran devaluados y a un nivel mínimo histórico, si se los mide en moneda estadounidense.

De hecho, el salario mínimo actual ronda los u$s200, si se toma el tipo de cambio que se vende en el mercado informal, que se ubica en torno a los $200.

En definitiva, este desfasaje entre ingresos bajos en pesos, los valores "inalcanzables" de las propiedades en dólares y un cepo cambiario que genera numerosos obstáculos para las transacciones en moneda extranjera, generan que los bancos no tengan alguna ecuación posible para que les cierre los números y brindar financiamiento para el acceso a la vivienda.

"Los bancos sin presupuesto para crédito hipotecario sacan esta sección de sus webs", detalla a iProfesional Alan Schachter, consultor especializado en gestión y planificación estratégica de inversiones inmobiliarias.

Los montos otorgados en dólares para créditos hipotecarios se encuentran en niveles mínimos, similares a 2002.

Créditos inmobiliarios en baja

Al observar los datos que arroja el Banco Central en base al otorgamiento de créditos bancarios, se evidencia que los montos otorgados para préstamos hipotecarios, en dólares, se encuentran en niveles mínimos históricos. Muy similares a los registrados en la última gran crisis económica que afrontó la Argentina a inicios de 2002.

"Los créditos hipotecarios presentan comportamiento irregular: no hay un patrón estable. Hay años en los que se dan picos como en 2006 y 2011", detalla Schachter.

Para tener una idea, según su análisis, en general, estas líneas de financiamiento para la vivienda se otorgan en un contexto macroeconómico estable, en los que se registra una moderada inflación y sin restricciones a la compra de moneda extranjera.

"Durante 2012 a 2015 se favoreció el acceso a la vivienda a través de programas sociales, relegando al crédito a través de entidades financieras", dice a iProfesional este especialista en inversiones inmobiliarias.

Y agrega: "Dado que el Estado es el mayor prestamista, debido a que 70% del crédito se da a través de bancos públicos, este puede elegir si hacerlo a través de préstamos hipotecarios, programas sociales o ninguna de las dos alternativas".

Años más tarde, entre 2017 a 2018, el gobierno de Cambiemos privilegió el acceso a la vivienda a través de los créditos UVA, cuya actualización del capital se sustenta por medio de la inflación.

Los bajos ingresos reales y el precio elevado del dólar libre, que es el único que puede comprar el ahorrista, impide el acceso a la vivienda.

"Dada su baja aceptación política y social, se discontinuaron durante 2020. Actualmente, el crédito hipotecario es prácticamente inexistente", concluye Schachter.

Sin créditos en dólares para la vivienda

Son varios los factores destacados por los expertos que llevan a justificar por qué hoy no hay, prácticamente, créditos hipotecarios.

Entre estas causas se encuentran la inflación alta que licua los ingresos y las cuotas en pesos, los salarios muy bajos en dólares, el precio de las propiedades en moneda estadounidense y la escasez de financiamiento.

"El 2021 presentó el peor salario en dólares desde 2003. Fue el tercer peor año de los últimos 20 años, después de 2002 y 2003. En comparación, fue un 45% menos en volumen de dinero que el promedio histórico, la mitad del período pre-PASO 2019 y un 67% menos del máximo que se registró en 2017", enumera Schachter a iProfesional.

Y concluye: "Los bancos tienen poco o nulo presupuesto para 2022. En la mayoría de las webs de los bancos públicos en la sección de crédito hipotecarios, donde antes figuraba un montón de información y los pasos a seguir, actualmente conducen a nada. O quedaron desactualizadas esas páginas de Internet con información de hace años atrás. Es decir, ni ofrecen los créditos".

Para Natalia Motyl, economista de la Fundación Libertad Y Progreso, el Estado gasta más de lo que recauda, y "por ese déficit absorbe gran parte del crédito local, elevando así las tasas de interés".

Por otra parte, sostiene que con un producto interno bruto bajo, "las tasas de ahorro son también muy bajas".

A su entender, en una Argentina en dónde el 37% del salario se destina a satisfacer las necesidades más básicas, "es imposible que haya fondos de capital fruto del ahorro".

El salario, medido en dólares, se derrumbó en los últimos años por la fuerte devaluación.

Por ende, Motyl opina que las altas tasas de interés son el resultado de una "falta de reformas estructurales" de fondo que fomenten el crédito para el sector privado.

En conclusión, para que vuelva el crédito hipotecario puntualiza que es necesario fomentar el ahorro interno.

"Se debe lograr una moneda sana, achicar el déficit fiscal y bajar impuestos y regulaciones. Sólo así, se iniciaría el círculo virtuoso para que haya préstamos para comprar viviendas", finaliza Motyl a iProfesional.

Precios en dólares de propiedades que influyen

Si bien los precios propiedades vienen retrocediendo en dólares en los últimos meses, por el alza del tipo de cambio libre y el menor poder adquisitivo de los salarios en pesos por la elevada inflación, al argentino medio le resulta casi imposible poder comprar una propiedad.

Hoy, por ejemplo, para Schachter se consigue hasta un 4 ambientes en el porteño barrio de Recoleta por u$s108.000, porque los salarios, medidos en dólares, se encuentran "a un tercio de lo que estaban en 2017, cuando estaban los créditos UVA y la gente ganaba 3 veces más que ahora".

Por eso, hoy las cuentas y los bolsillos "no dan" para obtener un crédito por medio del sistema de amortización francés.

Se requiere ganar un sueldo de otro "planeta" para poder acceder a un crédito hipotecario para comprar una vivienda en dólares.

Este experto cita un caso al respecto: "Supongamos que queremos comprar un departamento de u$s100.000, pagando un anticipo de 30% y pidiendo un crédito por los u$s70.00 dólares restantes.Pediríamos un crédito por $14.000.000 (o u$s70.000) a una tasa de 40% por ejemplo, que se ubique por debajo de la inflación y a 20 años".

En conclusión, este combo daría que "la primera cuota a pagar debería ser $466.000. Es decir, para que alguien pueda calificar a este crédito la cuota debería ser el 30% de su salario, por lo cual debería ganar $1.553.333 por mes para poder comprar un departamento de u$s100.000", sentencia Schachter.

Un nivel de ingresos mensuales que queda demasiado lejos, ya inalcanzable, para el argentino medio.

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En resumidas cuentas, queda demostrado que hoy, ni con una tasa subsidiada, es posible acceder a los créditos hipotecarios.