Atención propietarios e inquilinos: cómo se pactan los nuevos contratos de alquiler, tras DNU de Milei

Con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de desregulación de la economía, desde el 29 de diciembre dejó de regir la Ley de Alquileres. Desde entonces, las partes son "libres" para negociar los términos de los contratos.

Esta fue una de las 30 medidas anunciadas por el presidente Javier Milei cuando presentó el DNU en cadena nacional y fundamentó esta decisión para que "el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar deje de ser una odisea".

Entre otros aspectos, en el DNU se estableció que el contrato de alquiler se puede realizar en cualquier moneda (por ejemplo, en dólares), por cualquier plazo y que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres: "Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres".

Estas modificaciones fueron cuestionadas por agrupaciones de inquilinos, quienes el mismo 29 de diciembre presentaron una acción de nulidad y una cautelar para dejar sin efecto el DNU. Por su parte, desde el sector inmobiliario aseguran que en los últimos días y de a poco, la oferta de inmuebles en alquiler comienza a recomponerse.

Se "recompone" la oferta tras derogación de Ley de Alquileres

Durante diciembre, en un clima de cautela ante la posibilidad de que la polémica Ley de Alquileres llegue a su fin, la oferta de inmuebles para alquilar se redujo un 68,6% interanual, según un trabajo de Reporte Inmobiliario.

De todas formas, en los últimos días y de manera paulatina, la tendencia parecería revertirse. "Se nota el incremento en la oferta. Está surgiendo mayor oferta y ahora va a ser más fácil alquilar", resumió Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Desde el sector inmobiliario destacan que la oferta de alquileres mejorará, al menos, lentamente

"Muchos propietarios que estaban expectantes volvieron a consultar, a pedir tasaciones. Gente que tenía las propiedades cerradas, les interesó colocar las propiedades en alquiler bajo estas normas. Es muy nuevo, pero hubo una muy buena respuesta de los propietarios y creo que se va a ir acomodando poco a poco", sostuvo por su parte Diego Migliorisi, corredor inmobiliario y socio gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido.

En ese contexto, el experto señaló que los contratos que se firmaron antes del 29 de diciembre "siguen bajo el régimen de la Ley de Alquileres". "El DNU tiene vigencia desde el 29 de diciembre. Siempre y cuando no haya ningún amparo o suspensión de la medida, todo lo que se firme hasta que se interrumpa el DNU es válido", remarcó Migliorisi, quien estimó que "jurídicamente veo difícil que se caiga".

Además, resaltó que los artículos incluidos en el decreto "promueven el común acuerdo" entre las partes y que esto puede traccionar "una mayor oferta y va a hacer que se equilibren los precios, que van a estar más moderados". "Veníamos con una baja histórica en la oferta de propiedades, esto va a hacer que empiece a haber nuevos inmuebles para alquilar", subrayó.

Alquileres: cómo se pactan los contratos tras el DNU

"Los contratos se están cerrando con los términos establecidos en el nuevo DNU. Lo particular es que todos los contratos van a ser diferentes, a diferencia de lo que era hasta ahora donde prácticamente eran un contrato de adhesión. Ahora cada contrato va a ser acorde a lo que negocien inquilinos y propietarios", señaló Ginevra.

En ese contexto, tal como contaron referentes del sector a iProfesional, los primeros contratos de alquiler firmados bajo los nuevos parámetros establecidos en el DNU se realizaron en distintos plazos y con diferentes fórmulas para actualizar los valores.

"La realidad es que, por el momento, el 50% de los contratos se está firmando a un año y el otro 50% a dos años", sostuvo Marta Liotto, expresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario, quien en ese sentido señaló que "de a poco, se recupera el movimiento, con propietarios que empiezan a averiguar sobre el nuevo escenario para alquilar sus inmuebles".

Tanto los plazos del alquiler, como la fórmula para actualizar los valores, se pactan entre las partes

En tanto, el índice que se utiliza para actualizar el valor del alquiler es el IPC del INDEC. "La tendencia de los nuevos contratos parecerían ser por 24 meses, con un ajuste semestral según la variación del IPC del INDEC para ese período", sostuvo por su parte Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, quien agregó: "No creo que, en el caso de los alquileres tradicionales, se pacten en dólares. Eso va a quedar para los temporarios o quizá los inmuebles de mayor calidad".

De todas formas, aclaró Liotto, la negociación entre las partes cobraría vital trascendencia a la hora de firmar los nuevos contratos de alquiler: "Es importante que el propietario no pida de entrada un valor muy alto, inalcanzable, para que las dos partes se sientan cómodas".

"En cuanto a las actualizaciones, algunos propietarios piden un aumento trimestral, algunos me han pedido cuatrimestral. Pero hay una negociación entre las partes, en todos los casos hubo diálogo: lo que ofrecía uno, frente a lo que estaba dispuesto a aceptar otro", agregó Liotto.

Por su parte, Daniel Bryn, fundador de Invertire Real Estate, señaló que "por estos días todavía hay muy pocas firmas". "Los nuevos contratos que se están firmando tienen distintas condiciones: en muchos casos se discuten, se charlan. Creo que lo que es más probable, o lo que se ve en común, es que el ajuste sea semestral y que sea por el ICL (Índice de Contratos de Locación), que es el que contempla el BCRA, o por el IPC. Se está yendo hacia ajustar por inflación, como segunda alternativa el ICL y, como tercera, los sueldos", sostuvo.

Y detalló: "Si es por inflación, lo que se está imponiendo es un ajuste semestral. Si es por otros ajustes (como el ICL o salarios), que en realidad no son tan altos como la inflación, puede ser que el ajuste sea cada tres meses. Pero hoy no hay una línea clara de qué se está definiendo. Si una persona quiere ajustarlo todos los meses por inflación, claramente nadie se lo va a alquilar. Es parte de la ley de oferta y demanda entre el propietario y el inquilino".

Cuáles son los requisitos para alquilar y algunos precios

Según señaló Liotto, de a poco la oferta "va a repuntar". "Va a llevar tiempo, porque se tiene que generar una mayor previsibilidad, que la gente se sienta cómoda y para que se acostumbre a que el contrato de locación sea conversado entre las partes. Pero el inquilino al menos ahora va a tener algunos inmuebles más para poder elegir", resaltó.

La mayoría de los nuevos contratos se firman a dos años y con actualizaciones semestrales por el IPC

En tanto, los requisitos que se solicitan para el inquilino con los nuevos contratos de alquiler, tras la entrada en vigencia del DNU, son un recibo de sueldo en blanco y garantía propietaria o un seguro de caución.

Para "entrar" en un departamento, se debe pagar un mes adelantado más otro de depósito. "En la Ciudad de Buenos Aires no cobramos comisión a los inquilinos, se les cobra a los propietarios y representa el valor de un poco más de un mes de alquiler", explicó Liotto.

En cuanto a los valores de las unidades más demandadas, Toselli señaló: "Un departamento de dos ambientes, de unos 30 años de antigüedad, está en el orden de los $250.000 a $280.000. Uno más nuevo, con amenities, ronda los $350.000. A eso se le deben sumar $40.000 o $50.000 de expensas". En tanto, un monoambiente puede rondar entre los $180.000 y los $200.000, según el tamaño y el barrio.