¿Conviene poner en alquiler?: rentabilidad cae por dólar e inflación y crece el sobrestock de inmuebles en venta
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En pleno escenario de alquileres en ascenso, con subas que en lo que va del mes se ubican en torno al 60 por ciento, la discusión respecto de la rentabilidad que obtienen los propietarios volvió a ganar presencia a partir del salto reciente del dólar y la expansión de la espiral inflacionaria. Ocurre que, en tanto los ajustes de los alquileres sólo pueden llevarse a cabo una vez al año de acuerdo a la ley vigente, el incremento del costo de vida también complica los números de los dueños, que nuevamente merodean un piso histórico.
Expertos consultados y actores de la comercialización indicaron a iProfesional que la rentabilidad volvió a caer luego de la recuperación que predominó entre el inicio del año y el mes de junio.
La escapada del dólar, reconocen, volvió a tirar hacia abajo el valor de los inmuebles mientras que, por el contrario, la aceleración de los precios pulveriza la ganancia de los inversores en ladrillos.
Precisamente un informe de Reporte Inmobiliario expone cómo estas variables juegan en contra de los dueños de inmuebles volcados al mercado locativo. "El precio del alquiler es el único precio congelado en la economía argentina, que permanece sin cambios durante un año conviviendo con índices de inflación que ya alcanzan el 71 por ciento interanual", afirmó la consultora.
"La dinámica de la evolución del precio real del alquiler en el actual contexto de inflación demuestra, en los hechos, que son menos de 10 los meses de alquiler efectivo cobrados o pagados, según se trate de propietario o inquilino, sobre los 12 correspondientes al año del contrato. El equivalente a, por lo menos, 2 meses del alquiler inicial se esfuman por efecto de la inflación. Sólo en el mes 12 la pérdida alcanza casi al 40 por ciento", se especifica en el trabajo.
Alquileres y peso inflacionario
El informe también aclara que el contexto complica a los inquilinos, que deben desembolsar montos muy elevados para ingresar a los inmuebles más allá de que luego los contratos se mantienen inamovibles por un año.
"Aunque esta situación puede juzgarse como un beneficio para el inquilino, termina jugando también en su contra. La huida de la oferta provocada por el combo de la pérdida por inflación y la baja renta, lo obliga a asumir precios iniciales más altos dentro de la escasa oferta disponible", expone Reporte Inmobiliario.
La consultora remarca que "los alquileres están lejos de aumentar en términos reales e incluso se recomponen anualmente por debajo de la inflación".
Para luego concluir: "El problema no es el mercado que sólo refleja un problema subyacente. Tampoco se trata de la ‘codicia’ de los propietarios que son quienes financian esta suerte de ‘Ahora 12’ impuesto por la nueva ley al precio de los alquileres. El problema es la pérdida del poder de compra de la moneda, lo que está bajo la órbita del estado resolver o al menos mitigar".
José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, dijo a iProfesional que la disparada de los precios redujo la rentabilidad de un 3,4 al actual 2,9 por ciento.
"Los propietarios e inversores van perdiendo a partir de la inflación mensual. El precio de los alquileres permanece congelado por un año mientras, por el contrario, el resto de los bienes y servicios aumenta de manera constante. Lamentablemente, este escenario desalienta a los dueños y así es como la oferta se sigue reduciendo. También ocurre que hay propietarios que deciden ‘cerrar’ los departamentos, hacerse cargo de los impuestos, hasta dar con un inquilino que se ajuste a sus pretensiones", comentó.
Alquileres y sobrestock de unidades en venta
El experto sostuvo que, por ejemplo, un acortamiento en los plazos de pago que establece la ley de alquileres vigente podría oxigenar el escenario locativo.
"Fijar una actualización trimestral o semestral en lugar de la pauta anual destrabaría bastante el mercado. Sin dudas, mejoraría las condiciones de ingreso a la propiedad para los inquilinos y, en simultáneo, reduciría los valores que hoy se están pidiendo para iniciar un contrato", aseguró.
Por su parte, Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, el colegio que integra a los corredores porteños, sostuvo ante iProfesional que la rentabilidad se ubica otra vez entre las más bajas de la historia.
"Un departamento que hoy se alquila a 50.000 pesos en tres meses se deprecia por lo menos un 20 por ciento. La inflación se devora la rentabilidad y eso es lo que sigue empujando a los dueños a colocar los inmuebles directamente a la venta. Esta tendencia, dado el contexto, está muy lejos de revertirse", dijo.
"Aquellos propietarios que pusieron sus inmuebles en venta en los últimos dos años no volvieron a quitarlos de esa opción de negocio. Ninguno regreso al mercado de los alquileres. Por efecto de la ley vigente y la situación de la economía, el sobrestock de propiedades que se ofrecen sigue en ascenso. En Capital Federal hoy están a la venta al menos 160.000 inmuebles. El promedio histórico era de 90.000", concluyó.