¿Uno, dos o tres ambientes?: las propiedades más buscadas, con precios que subieron más del 10%

Durante el año 2024, los valores promedio de las propiedades en Argentina experimentaron una suba interanual que osciló entre el 10% y el 12%, según un relevamiento realizado por la red de inmobiliarias Selectia, basado en los datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI).

Esta variación se dio en un contexto de recuperación parcial, luego de varios años de caída sostenida en los precios del mercado inmobiliario.

A pesar del incremento registrado en los últimos doce meses, el precio promedio de las propiedades aún se encuentra por debajo de los niveles alcanzados en el primer trimestre de 2019. En términos nominales, se observa una disminución acumulada del 20,3%, mientras que en términos reales —considerando el impacto de la inflación en dólares, particularmente en relación con la evolución de precios en Estados Unidos—, la caída alcanza el 36,1%.

Esta diferencia refleja el efecto del proceso inflacionario en los valores relativos del mercado inmobiliario local frente al contexto económico global.

Variación de precios según el tipo de propiedad

El informe elaborado por Selectia señala que los inmuebles usados del sector residencial presentaron un aumento promedio del 11,7% respecto de 2023. Este dato es coincidente con lo registrado por la plataforma ZonaProp, que relevó una suba del 10% en el precio promedio de los departamentos durante el mismo período.

En contraste, los valores de las casas tuvieron un crecimiento más moderado, con una suba del 4,9%, lo que refleja un comportamiento menos dinámico en ese segmento específico.

Este comportamiento diferencial entre departamentos y casas responde, en parte, a cambios en la demanda y en la composición del stock disponible en las principales áreas urbanas. La diferencia porcentual también puede estar influida por factores como la localización geográfica, el estado del inmueble, el tamaño, los servicios ofrecidos y la proximidad a centros de actividad económica o educativa.

Nivel de negociación en las operaciones

Uno de los indicadores que también fue relevado por el ROI es el margen de negociación entre el valor de publicación y el precio final acordado en las operaciones concretadas. En promedio, el porcentaje de negociación registrado durante 2024 fue del 5,7%.

Esta cifra representa una reducción de 0,9 puntos porcentuales en comparación con el mismo período del año anterior, aunque continúa siendo más baja que la de años previos, particularmente en relación con el primer trimestre de 2019.

Este dato sugiere una menor distancia entre las expectativas de los vendedores y las ofertas de los compradores, lo que puede interpretarse como un signo de mayor equilibrio en el mercado, con valores más alineados con las condiciones efectivas de demanda y financiamiento.

Comportamiento de la demanda según el tipo de inmueble

El análisis también identificó las preferencias de los compradores respecto a la tipología de los inmuebles. En el primer semestre de 2024, las propiedades de tres ambientes fueron las más demandadas, concentrando el 30% de las operaciones. Le siguieron las de dos ambientes, con el 25%, y las de cuatro ambientes, que representaron el 22% del total.

Los monoambientes y las propiedades de cinco ambientes o más mostraron una menor participación en el mercado, con un 11% y 12% respectivamente. Esta distribución se alinea con los datos de oferta relevados por ZonaProp, donde las unidades de tres ambientes también lideraron el listado (29%), seguidas por las de dos ambientes (28%) y las de cuatro ambientes (18%). Los monoambientes y las viviendas de gran tamaño (cinco ambientes o más) tuvieron una oferta del 18% y 7% respectivamente.

Estos datos reflejan una correspondencia entre la oferta y la demanda en las tipologías intermedias, mientras que las unidades más pequeñas o más grandes parecen concentrar un menor volumen de transacciones. Esto puede estar vinculado con la búsqueda de un equilibrio entre espacio, funcionalidad y accesibilidad en términos de precio por parte de los compradores.

Perfil del comprador

El estudio también relevó el perfil de quienes concretaron operaciones inmobiliarias durante el año. El 89% de los compradores adquirieron inmuebles con destino de vivienda propia, mientras que el 11% correspondió a compradores con fines de inversión.

En comparación con años anteriores, este porcentaje representa una disminución del segmento inversor, que había alcanzado el 13% en 2022 y el 12% en 2023 y 2019. No obstante, implica una recuperación respecto a los años 2020 y 2021, en los que los compradores inversores representaban solo el 9%, coincidiendo con el contexto de restricciones sanitarias y económicas derivadas de la pandemia de COVID-19.

La retracción del inversor inmobiliario puede estar relacionada con factores como la volatilidad del mercado, la falta de créditos hipotecarios, la presión impositiva sobre los bienes inmuebles y la creciente competencia con otras opciones de inversión financiera que ofrecieron rendimientos superiores en términos reales en los últimos años.