Comprar, refaccionar y revender una propiedad: qué margen de ganancia deja el "flipping"

La compra, refacción y reventa de viviendas se consolida como una estrategia con potencial de rentabilidad en el mercado inmobiliario argentino. Conocida como "flipping inmobiliario", esta modalidad se afianza en un contexto donde la baja previa en los valores de propiedades usadas abrió oportunidades para obtener retornos atractivos mediante mejoras puntuales.

Desde 2018, los precios de departamentos usados cayeron cerca de 40% en CABA y 45% en provincia de Buenos Aires. Aunque esa tendencia comenzó a revertirse en 2024 y se afianza en 2025, con una suba acumulada del 11%, aún existen oportunidades para quienes identifican propiedades con potencial de revalorización.

El flipping es una práctica que combina visión comercial, planificación técnica y ejecución eficiente. Permite transformar inmuebles de más de 15 años en opciones atractivas para compradores finales.

Karina Isaías, decoradora y especialista en remodelaciones, destacó que "la ubicación, la demanda y el estado del inmueble son los primeros aspectos a evaluar". Recomendó revisar también los reglamentos de copropiedad, especialmente si se trata de PH o departamentos.

Una tasación profesional y una visita técnica inicial resultan indispensables. Damián Revelli, arquitecto con experiencia en refacciones, sugirió convocar a un experto antes de comprar: "Como se hace al comprar un auto usado con el mecánico, lo mismo debería aplicarse a una propiedad. Un arquitecto permite detectar fallas ocultas y estimar la inversión necesaria".

Gabriela Correa, arquitecta especializada en obra nueva y remodelación, coincide: "Muchas propiedades parecen en mal estado pero tienen una estructura sana. Problemas como humedad o grietas pueden resolverse con costos razonables". En cambio, advirtió sobre los vicios ocultos en áreas húmedas como baños y cocinas, donde una refacción puede implicar cambios de cañerías, instalaciones y revestimientos.

Con el "flipping" se puede obtener un margen de ganancia de hasta 25%

Según especialistas, el margen de ganancia puede llegar al 25% si se compra a buen precio, se controla el presupuesto de obra y se comercializa rápidamente.

Según datos del sector, renovar una cocina o un baño puede costar entre u$s2.000 y u$s10.000, según el tamaño y los materiales elegidos. Las reformas que implican rediseño de ambientes suelen elevar el presupuesto, por lo que es clave ajustar expectativas y planificar con límites claros.

En el caso de un PH de 100 metros cuadrados en Palermo, una compra de u$s150.000 más una inversión de u$s30.000 en mejoras puede llevar a una venta por hasta u$s225.000, según estimaciones recientes. Los PH tienen demanda sostenida, sobre todo por no pagar expensas.

La selección de materiales también influye en el resultado. Pisos de porcelanato, mesadas de granito o Silestone, griferías durables y sanitarios de buena calidad elevan el valor percibido del inmueble. La iluminación, la organización funcional de los espacios y una presentación prolija terminan de definir el atractivo del producto final.

En este punto, Revelli insistió: "No alcanza con pintar. Hay que revisar instalaciones, garantizar que todo funcione y presentar el espacio con un diseño equilibrado. Sin exagerar, pero con detalles cuidados".

El tiempo de obra varía según la escala. Una actualización parcial puede llevar 60 días; una remodelación completa de una vivienda de tres ambientes puede extenderse hasta 90 días o más. En todos los casos, conviene evitar interrupciones y controlar los tiempos de ejecución.

Una técnica extendida para facilitar la venta es el "home staging": decorar y amueblar la propiedad para hacerla más atractiva. No se trata de equipar todo, sino de sugerir visualmente su potencial como hogar. Isaías recomienda buscar la mayor luminosidad posible y un diseño que resalte baños y cocinas bien resueltos.

Correa subrayó que también hay que ser rigurosos en la compra de materiales: "Diseño propuestas que atraigan a los compradores con soluciones creativas y accesibles. Pero siempre cuidando calidad y durabilidad".

Eludir problemas

Un error frecuente es sobrevalorar el inmueble tras la reforma. Tasar correctamente es clave para evitar que la propiedad quede inmóvil en el mercado. Los especialistas sugieren tomar referencias del entorno y no alejarse de los valores reales de cierre.

El momento de publicar también resulta determinante. Una propiedad bien refaccionada, fotografiada con profesionalismo, descripta con precisión y ofrecida a un precio competitivo puede venderse en menos de tres meses.

A continuación, tips a tener en cuenta

1. Sobrevaloración de la propiedad: Establecer un precio de venta demasiado alto puede prolongar el tiempo en el mercado y reducir el interés de potenciales compradores.

2. Ignorar la demanda del mercado: Es vital comprender qué buscan los compradores en la zona específica donde se encuentra la propiedad. Invertir en características o mejoras que no son valoradas por el mercado objetivo puede resultar en una inversión no recuperable.

3. Descuidar aspectos legales y técnicos: Asegurarse de que la propiedad cumpla con todas las normativas y regulaciones es fundamental. Esto incluye verificar la ausencia de deudas, la correcta inscripción registral y el cumplimiento de códigos de construcción.

La velocidad en la transacción es clave

El tiempo es un factor crítico en el flipping inmobiliario. Cuanto más rápido se complete la renovación y se venda la propiedad, menor será el costo financiero y mayor la rentabilidad. Implementar estrategias de marketing efectivas, como fotografías profesionales y descripciones detalladas, puede acelerar el proceso de venta.

Además, considerar la realización de recorridos virtuales puede ampliar el alcance a potenciales compradores. Como señalan desde el sector, "cuantas más herramientas haya para visualizar la propiedad, mayores serán las oportunidades de venta".

El flipping inmobiliario no implica improvisación. Correa concluyó: "Requiere asesoramiento, inversión inicial, tiempos definidos y capacidad de gestión. Pero con planificación y foco en el detalle, sigue siendo una estrategia que permite generar valor real en el mercado residencial urbano".