Invertir en departamentos para alquilar es un mal negocio: se frenarían importantes proyectos inmobiliarios

La entrada en vigencia de la ley de alquileres comenzó a afectar de manera negativa al desarrollo de nuevos emprendimientos orientados al negocio de la renta.

Desarrolladores y expertos consultados por iProfesional reconocen que las condiciones que establece el marco, con incrementos determinados por el BCRA y contratos extensos sujetos a montos que sólo pueden actualizarse una vez al año, desalienta el inicio de proyectos con ese objetivo. 

Tal como está fijado el escenario actual, señalan los actores de la actividad inmobiliaria, la rentabilidad que acercan los alquileres se ubica en uno de sus pisos históricos. El contexto de incertidumbre que genera la expansión de la pandemia, sumado a una recesión económica que no deja de profundizarse, suman aspectos negativos que juegan en contra del real estate.

Entre los empresarios del negocio del ladrillo hay coincidencias en que el permanente cambio de reglas que viene motorizando el Gobierno, sobre todo por efecto de la proliferación del coronavirus, elimina cualquier previsibilidad para llevar a cabo inversiones de envergadura.

Precisamente la ausencia de un horizonte claro, sumado a la posibilidad latente de que retornen medidas como el congelamiento de los alquileres, es uno de los argumentos que viene apuntalando el parate que desde 2020 a esta parte evidencian los desarrollos con vistas a la renta.

"El alquiler hoy no es una opción motivadora para la inversión. La baja rentabilidad histórica, en un contexto incierto con preocupación por potenciales cierres futuros que puedan afectar las obras y la entrega de unidades, entre otras variables, opera negativamente respecto de esa alternativa de inversión", sostuvo ante iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

"No es una buena señal"

"El contexto no está dado como para lanzar o iniciar un nuevo proyecto apalancado mayoritariamente en preventas o ventas desde el pozo", añadió el experto.

Otras fuentes consultadas por iProfesional coincidieron en que las pautas que establece la ley de alquileres desincentivan el lanzamiento de proyectos o directamente la incorporación de viviendas al mercado locativo.

"No es una buena señal para quien invierte, eso desde ya. Se vienen cambiando casi permanentemente las reglas de juego", comentó Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima.

"Hoy la rentabilidad anual para los propietarios está en uno de los niveles más bajos en muchos años. A veces ni siquiera llega al 1 por ciento. Cambios como el congelamiento achican cada vez más la oferta, lo cual terminará por subir mucho los precios", dijo.

"Se impuso una ley con un índice que se actualiza según lo que establece una entidad gubernamental ¿qué sentido tiene volver a modificar las pautas? Para quien invierte este es el peor de los gestos. Sin previsibilidad el mercado continuará achicándose y luego algunos montos se harán imposibles de afrontar para muchas personas", remarcó.

La rentabilidad que generan los alquileres exhibe una baja histórica.

Un negocio inviable

Gabriel Cosentino, corredor inmobiliario y broker de Century 21, sostuvo ante este medio que, tal como está, el negocio del alquiler hoy por hoy es inviable. Y que quienes apostaron por emprendimientos con perspectiva de renta ahora procuran avanzar directamente con la venta de la propiedad.

"El propietario está obteniendo la menor rentabilidad en dólares de la historia. Y hasta las inmobiliarias sufren el desgaste de la negociación entre partes. Hoy los potenciales inversores ya no ven al negocio de la renta como algo viable. Tampoco les resulta rentable mantener el capital parado dado que los inmuebles tienden a la baja, sobre todo este último tiempo", dijo a iProfesional.

"Muchos se vuelcan a la oportunidad de un cambio de figura. Es decir, teniendo en cuenta que una propiedad terminada posee valores más altos que la que está en pozo, la opción de vender el inmueble es tentadora para proyectar un mayor capital a futuro", dijo.

En el sector del ladrillo predomina la idea de que, de no aplicarse modificaciones al marco actual que rige para los alquileres, el mercado seguirá achicándose tal como ocurre por estos días.

"La compra de unidades para una posterior renta siempre fue un negocio protagonizado mayormente por ahorristas chicos. Mucha gente grande. Hoy esas personas entienden que alquilar es un riesgo, que perderán plata y quién sabe qué pueda ocurrir con la unidad que entregan. Eso es lo que se percibe en el mercado ya en oferta, que se achica cada vez más porque la mayoría elige vender", comentó a este medio otro experto consultado.

Pagos determinados por el BCRA y contratos extendidos desalientan el interés por los proyectos para renta.

"Si eso pasa con lo ya construido, es fácil deducir que nadie quiere participar de proyectos de viviendas que luego serán destinadas al mercado de alquileres. Estamos asistiendo a otra redefinición de la oferta de inmuebles. Nadie sabe cuándo alquilar un departamento volverá a ser negocio. De ahí que el que tiene fondos hoy no invierte en ese nicho. Prefiere esperar a ver si el escenario económico se aclara de alguna forma", afirmó.

Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, resumió el contexto y sus consecuencias: "La ley 27.551 de alquileres, los decretos prorrogados durante más de un año, la inestabilidad inflacionaria, la opresión impositiva a pequeños rentistas sin haber establecido mínimos no imponibles para diferenciarlos de los grandes rentistas y, por supuesto, la renta deficitaria, eliminan toda intención de inversión con el fin de obtener una utilidad mensual".