Se prorroga el blanqueo de la construcción, pero convivirá con impuestos que traban a futuro esas inversiones

La prórroga para este año del blanqueo para la construcción fue sancionada por el Congreso a partir de la ley 27679. Consiste en adecuar las nuevas fechas de adhesión, con las diferentes alícuotas del impuesto que habrá que abonar. 

Además, se agrega un puente de empleo para las personas que perciban planes sociales, que puedan ser contratadas en esta actividad sin perder los beneficios sociales por un año. Por último, se exige que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y el Banco Central emitan las normas reglamentarias correspondientes para la implementación y se invita a las diferentes jurisdicciones del país a que establezcan exenciones en el impuesto a los sellos y otros incentivos tributarios municipales. 

Sin embargo existe otra de las contradicciones, de la que nos tiene acostumbrados nuestro sistema tributario, ya que al momento de aprobarse el blanqueo el año pasado rigen, simultáneamente, impuestos que desalientan este tipo de inversiones. 

Los que pretendan invertir en inmuebles nuevos, utilizando el nuevo blanqueo, deben conocer que si luego transfieren ese bien tienen que pagar el 15% sobre el resultado de la operación por el Impuesto a las Ganancias. Por otro lado, de acuerdo con la ley de alquileres vigente y esperando la aprobación de una nueva norma y el registro obligado de los contratos ante la AFIP desalientan las inversiones en inmuebles que luego pretendan ponerse en alquiler. 

De esta manera, por un lado se prorroga un blanqueo mientras luego esas inversiones quedan alcanzadas exageradamente por otros impuestos. Algo parecido sucedió con el blanqueo que hizo el gobierno anterior que abrió la puerta del perdón, para luego incrementar la base imponible de los impuestos patrimoniales que sobre gravaron los bienes que habían sido exteriorizados previamente.  

Qué dice el blanqueo original luego de postergado

Para esas inversiones se proponen dos beneficios para Bienes Personales, otro para el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y un tercero relacionado con el Impuesto a las Ganancias.  

Alcanza a las obras de construcción privadas nuevas (construcciones, ampliaciones, instalaciones, etc.) que se realicen en el país desde el 12 de marzo de 2021, y para las que, a esa misma fecha, poseen un grado de avance inferior del 50%. Se exime por dos años en Bienes Personales el valor de esas inversiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022, inclusive.  

La exención comprende a los bienes que, al 31 de diciembre de cada año, representan la inversión en los proyectos inmobiliarios sea de manera directa o efectuada a través de terceros, cualquiera sea la forma jurídica y contrato adoptado para materializar la inversión. Otra condición es que las inversiones se realicen con fondos en moneda nacional oportunamente declarados y/o provenientes de la realización previa -mediante la aplicación transitoria de compra de títulos públicos nacionales- de moneda extranjera que fue declarada. El segundo beneficio que da el proyecto consiste en que los inversores podrán computar como pago a cuenta de Bienes Personales, el 1% del monto de las inversiones en construcción realizadas. Si queda un saldo a favor, que no pudo descontarse, el mismo no se pierde pudiendo computarse en las dos liquidaciones que vencerán en el 2021 y en 2022. 

Para el año 2020, pueden considerarse las inversiones realizadas desde el 12 de marzo hasta la fecha de vencimiento de la declaración jurada, que comienza a partir del 11 de junio próximo. Las inversiones posteriores de esa fecha se podrán considerar para el vencimiento del 2021 y para el año 2022

Adicionalmente, se propone un diferimiento del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles  (ITI) y del Impuesto a las Ganancias para las personas físicas y sucesiones indivisas que transfieran, hasta el 31 de diciembre de 2022, los inmuebles a constructoras o empresas que desarrollen proyectos inmobiliarios. 

Blanqueo de la construcción: cómo se determina  la base imponible en Ganancias 

Para determinar la base imponible en el Impuesto a las Ganancias que se difiere el costo de adquisición, que se compara con el precio de venta para obtener el resultado, será actualizado por inflación utilizándose el IPC que publica el INDeC. 

Las personas físicas y las sociedades podrán declarar pesos y dólares, del país y los que estén en el exterior —que no estén declarados impositivamente— a partir del 12 de marzo y por 120 días posteriores.  Luego de ser declarados, esos fondos tendrán que depositarse en una cuenta bancaria especial. 

El costo que tiene este nuevo blanqueo calculado sobre el importe declarado, con la postergación será determinado en función de la fecha de ingreso de la tenencia que se declare en la cuenta especial, aplicándose las siguientes alícuotas: 

• Fondos ingresados desde que rige la nueva ley y hasta los 90 días posteriores: 5%
• Fondos ingresados desde el día 90 y hasta el 180 desde que rige la ley: 10%
• Fondos ingresados desde el día 180 al 360 de entrada en vigencia la ley: 20%. 

Para determinar la base imponible se considera la cotización del dólar Banco Nación (tipo comprador) del momento en que se deposita la moneda extranjera en la cuenta especial. 

El dinero declarado en el blanqueo quedará eximido de todos los reclamos impositivos que pudiera realizar la AFIP y de las sanciones previstas en la Ley Penal Cambiaria y Aduanera. No quedan eximidas las sanciones vinculadas con las infracciones por lavado de dinero, financiamiento del terrorismo y de los otros delitos previstos en leyes no tributarias. Tampoco quedan liberadas las sanciones impositivas vinculadas con retenciones o percepciones practicadas, pero no fueron ingresadas. 

Aun los declarados en quiebra, los condenados por delitos, los que ejerzan o hayan ejercido la función pública, en cualquiera de los Poderes del Estado nacional, sus cónyuges, convivientes y sus parientes en el segundo grado de consanguinidad o afinidad ascendente o descendente. 

Trabas de los impuestos a las operaciones inmobiliarias

A partir de la reforma que hizo el gobierno anterior, convive el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) con el Impuesto a las Ganancias; de esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo, dependiendo de la situación que se trate. 

Los resultados obtenidos por la transferencia efectuada por las personas, en primera instancia, quedan gravados al 15% en el Impuesto a las Ganancias. El gravamen rige para las ventas de los inmuebles, en la medida que se hayan adquirido a partir del año 2018. Si el bien se recibió por herencia estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo adquirió también a partir de este año. 

Para tener que pagar el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera uno de ellos. En cambio, para los adquiridos antes del 2018 seguirá rigiendo el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), en donde el escribano debe retener al vendedor el 1,5% sobre el valor de la escritura en la medida que no reemplace ese bien dentro del plazo de un año de realizada la venta. Sigue vigente la opción de excepción para los que reemplazan su único inmueble. 

Por ejemplo, si una persona recibe como herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de  ITI y no el Impuesto a las Ganancias.

Cuándo la operación de venta estará alcanzada por el impuesto a las Ganancias

Se considera configurada la operación de venta, que estará alcanzada por el Impuesto a las Ganancias (Cedular) partir del 1° de enero de 2018, inclusive, cuando:

1. Se otorga la escritura traslativa de dominio;
2. Se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión; 
3. Se concede la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso se hubiere celebrado con anterioridad;
4. Se adquiere el boleto de compraventa u otro compromiso similar, sin la posesión, o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o
5. Se produce el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.

Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio, producidas antes del 1 de enero de 2018, la enajenación posterior del inmueble construido quedará alcanzada, de corresponder por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) y no por el Impuesto a las Ganancias. Se consideran ganancias de fuente argentina las generadas por la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, con independencia de la nacionalidad, domicilio o residencia del titular o de las partes que intervengan en las operaciones.

En caso de no poder determinarse el valor de adquisición, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del enajenante o donante, el que deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario matriculado, por otro profesional matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de sus incumbencias la emisión de tales constancias o por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para los casos de inmuebles ubicados en el exterior, transferencias que estarán gravadas también, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria, de ese país.

La ganancia de los residentes en el exterior, derivada de la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, quedará alcanzada a la alícuota del 15%, pudiendo descontarse sólo aquellos gastos realizados en el país. El adquirente o cesionario deberá retener el impuesto con carácter de pago único y definitivo debiéndolo ingresar en forma personal o, de no ser residente, a través de su representante legal en el país.

El impuesto se tiene que abonar aplicando sobre el resultado obtenido (precio de venta actual menos costo ajustado por inflación) la tasa del 15%. El inversor que entra en una inversión de pozo, debe saber que cuando venda en el futuro el inmueble tendrá que tributar por el resultado obtenido.  El que lo adquiere para luego alquilarlo debe saber que tiene que pagar impuestos nacionales, por el régimen simplificado o el general y además, llegado el caso, ingresos brutos en la jurisdicción en que se encuentra ubicado el inmueble.