¿En qué barrios porteños se recupera más rápido la inversión en un departamento?

Previo al momento de comprar un departamento es menester tener en cuenta guarismos específicos que son estratégicos para entender cuál es la mejor manera de maximizar el retorno de la inversión. En principio, el precio promedio en agosto en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en u$s2.301 por m2 ˗aumentó un 5,7% sumados los primeros 8 meses de 2024˗ y el 85% de los barrios porteños ya registra una suba de precio mensual, según estadísticas recientes del portal Zonaprop.

De esta manera, un monoambiente usado por esos lares tiene hoy un valor de u$s2.111 por m2, en tanto que las unidades de 1, 2 y 3 dormitorios cotizan u$s1.855, u$s1.710 y u$s1.651, en ese orden.

Villa Devoto es el barrio porteño donde se recupera más rápido la inversión

En la Ciudad de Buenos Aires, la relación del alquiler y el precio de un inmueble se ubica en 4,29% anual, por lo que se necesitan 22,3 años para recuperar la inversión inicial. Estos indicadores resultan útiles para comprender el comportamiento general que varía en función del barrio en donde se quiera adquirir una propiedad.

Pero hay un paso previo a elegir el barrio, y es definir el perfil de inversor, tal cual como si fuese un título de deuda pública. "Los barrios menos demandados son mucho más dependientes del crédito hipotecario para las variaciones de precio, en cambio en los más demandados hay más compradores con asesoramiento previo, lo cual les da más estabilidad de valores", explica Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana. 

Así, en barrios menos tradicionales, "los precios de venta en términos relativos están más retrasados y el aumento de los alquileres tradicionales pesan más que en los barrios más demandados, mejorando la rentabilidad relativa", sostiene Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabian Achával Propiedades.

Y más allá de que en esa lista de factores que se deben contemplar a la hora de invertir en bienes raíces aparezcan también los precios del m2, la oferta y demanda, la accesibilidad y el potencial de revalorización, "no siempre es bueno ir a lo más caro o demandado. A veces, los barrios en crecimiento ofrecen mejores oportunidades", puntualiza Darío Maim, titular de Informe Inmobiliario.

Un relevamiento privado de esta misma fuente al que accedió iProfesional realizado entre departamentos de 2 ambientes usados y publicados en dólares en los principales portales reveló que es Villa Devoto ˗destacado por su creciente demanda residencial˗ el barrio que más rápido permite recuperar la inversión tras la compra de una propiedad, tan solo 14 años, con una rentabilidad del 6,95 por ciento.

En ese ranking le siguen La Boca (6,30%) ˗caracterizado por precios bajos y potencial de revalorización por su transformación˗ y Balvanera (6,22%) ˗con alta demanda de alquileres y rotación˗, donde esta ecuación demora 16 años. Y más atrás Puerto Madero (5,70%) ˗con construcciones más premium˗; San Nicolás (5,50%) ˗con edificios que adaptan sus oficinas vacías a departamentos, a precios más accesibles˗, donde asciende a 18 años.

Algunas de estas áreas de la Ciudad, que incluso han mejorado en la infraestructura y servicio, tienen precios más bajos, por eso permiten un retorno más rápido de la inversión. Aparte, no están en el radar de la mayoría porque los inversores más tradicionales prefieren apostar por zonas conocidas, aunque eso implique un recupero más lento. Es decir, "no siempre lo más rentable es lo más popular", clarifica Maim.

Coincide Ezequiel Wierzba, CEO de Click Aparts, en que "estos barrios emergentes ofrecen una oportunidad para recuperar la inversión más rápido, pero con más riesgo". Y si bien es natural que los barrios "menos líquidos", donde es más difícil convertir ladrillos a dólares, entreguen mejor rendimiento de renta respecto a la inversión, esa ventaja conlleva una desventaja: no será fácil vender el inmueble. Por caso, "en Puerto Madero, debido a los altos ‘tickets’, y en los otros barrios mencionados, porque poseen una gran cantidad de inmuebles antiguos y/o en mal estado", destaca Levrio.

En el medio están los barrios más consolidados, como Palermo, Belgrano o Recoleta, pero cuyos retornos resultan ser más lentos porque el mercado por esos lares "está más maduro, los precios ya son altos y la rentabilidad del alquiler no es tan grande, pero a largo plazo son apuestas seguras", dice el titular de Informe Inmobiliario. Eso sí, desde el punto de vista comercial, "ofrecen una menor volatilidad de los valores y una mayor liquidez en momentos de crisis", agrega Levrio.

Recuperación lenta de la inversión

Por su parte, en Villa Urquiza (3,90%), Parque Chacabuco (3,87%), Monte castro (3,80%) recuperar la inversión de un departamento de 2 ambientes usado demora unos 26 años, en Villa Pueyrredón (3,73%), 27 años y en Versalles (3,56%), 28 años, posicionándose como las zonas de Buenos Aires más lentas.

El caso de Villa Urquiza se explica en que es uno de los barrios porteños donde más crece la población, donde más se construye y donde el potencial de crecimiento es muy alto. "Se puede observar que los valores de venta tienen una dinámica diferente a los valores de renta porque el alquiler refleja la actualidad y los valores de venta la potencialidad", aclara el director institucional de Alianza Urbana.

Los demás barrios mencionados poseen una superficie promedio más alta dado que predominan más las viviendas unifamiliares que suelen tener menos demanda para renta y un valor del suelo que le pone un piso alto al valor del inmueble. Se trata de zonas con propiedades a precios de entrada más bajos, con menos desarrollo urbano y menor inversión en infraestructura. Por lo que, "aunque ofrecen precios accesibles, estos factores hacen que la revalorización sea más lenta", completa Wierzba.