Más gente busca alquilar fuera de Capital: cuánto cuesta y qué zonas concentran más interés

El tenor de los incrementos que exhiben los alquileres en Capital Federal, que sólo en agosto evidenciaron subas superiores al 247% para quienes mantienen contratos bajo la ley derogada, intensificó la búsqueda de alternativas en diferentes zonas del país. En ese sentido, el conurbano aparece como la primera opción consultada y así lo señalan plataformas de comercialización y expertos, quienes además destacan que las subas del otro lado de la General Paz se ubican por debajo de la inflación mensual. Sin embargo, reconocen que en lo que va del año los incrementos se han dado con mayor potencia en el Oeste-Sur, mientras que en el Norte las subas ocurren de forma constante pero a un ritmo menor. El Oeste-Sur también se muestra como la zona que ofrece mayor rentabilidad para los propietarios.

Respecto de este escenario, un relevamiento de Zonaprop arrojó que un departamento de dos ambientes precisamente en esa área cotiza a razón de los $313.839 mensuales. En el último mes, indicó la plataforma, los valores de ese tipo de inmueble en el Oeste-Sur aumentaron 4,7 por ciento.

"El valor promedio acumulado en 2024 (50,8%) se ubica 12 puntos porcentuales por encima del incremento de CABA (38,8%) y casi 4 puntos porcentuales por encima del de GBA norte (47,6%). Sin embargo, el incremento mensual se mantiene debajo de la inflación (4,8%)", se detalló.

"Ezeiza lidera el ranking de barrios más caros de la zona, con un precio medio de 416.069 pesos por mes. Le siguen Canning (406.827 pesos por mes) y Sáenz Peña (370.214 pesos mensuales). En contrapartida, Florencia Varela, La Tablada y Burzaco se presentan como los más económicos para alquilar. Con precios medios de 218.703 pesos mensuales, 223.294 pesos mensuales y 242.738 pesos mensuales, respectivamente", añadió la firma.

Alquileres: cómo está la situación en zona Norte

Ya en el Norte del conurbano, los precios aumentaron menos del 4% en el mes más reciente, y el acumulado de subas asciende al 47,6% en lo que va del año. En esa zona, la cotización de un inmueble de dos ambientes trepa hasta los $427.700, mientras que una unidad de tres ambientes para los nuevos contratos cuesta desde los $638.400 mensuales.

"Nordelta se posiciona como el barrio de zona norte con los valores más altos, con un precio medio de 522.828 pesos por mes. Olivos y Florida completan el podio, con precios medios de 516.472 pesos mensuales y 507.295 pesos mensuales, respectivamente. Por el contrario, Los Polvorines (292.705 pesos mensuales), José León Suárez (302.700 pesos mensuales) y San Andrés (321.299 pesos mensuales) son los barrios que presentan la oferta más económica para alquilar", señala la plataforma.

Por su parte, Reporte Inmobiliario aportó otras precisiones respecto de la situación de los alquileres en el conurbano. La consultora mencionó que, desde mediados de 2023 a esta parte, los departamentos de dos ambientes subieron 247,15% -esto es, a tono con los aumentos en Capital Federal- pero que, en cambio, los inmuebles de tres ambientes subieron 220,87 por ciento.

"Las tasas de incremento fueron inferiores a las del trimestre anterior, las cuales habían llegado al 260% y 287% de incremento interanual respectivamente", indicó la empresa a través de un comunicado divulgado en las últimas horas.

"Con la ley anterior ya fuera de vigencia, y con la nueva y actual desregulación, se puede esperar un acomodamiento en los precios a partir de pactar contratos con actualizaciones cada ‘X’ cantidad de meses", expresó Reporte Inmobiliario.

Para luego aclarar: "Este acomodamiento no ocurrirá de un día ni de un mes para otro, el daño ya fue hecho luego de varios años con leyes de alquileres que terminaron de desarticular el mercado de la inversión de renta".

Alquileres: qué ocurre con la rentabilidad

En lo que refiere a la rentabilidad, mediciones de Zonaprop arrojan que Ezeiza lidera el área con mejores indicadores a partir de un promedio de retorno bruto de 5,7 por ciento.

A esa localidad le siguen Ciudadela y Caseros con 5,4 y 5,1%, respectivamente. La menor ventaja se da en Adrogué (3,1%), Florencio Varela (3,3%) y Lomas de Zamora (3,3%).

Ya en lo que concierne a zona Norte, Belén de Escobar, San Miguel y La Lonja son los barrios de la zona con mayor rentabilidad con promedios del orden del 6,9%, 5,2% y 5,1%, según el caso. "Por el contrario, La Lucila y Vicente López son los de menor retorno, con 3,2% cada uno", concluye la plataforma.