Oficinas, en terapia intensiva: la vacancia no cede y los precios tampoco caen en un contexto de sobreoferta
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La recuperación de la actividad financiera y comercial tras dos años de pandemia sigue sin mostrar presencia en el ámbito de las oficinas. Así lo demuestran los indicadores de vacancia de ese nicho, que dan cuenta de un primer trimestre de 2022 marcado por una demanda que no despega y un pronóstico de sobreoferta a partir de los nuevos emprendimientos que comienzan a entrar en el mercado de compraventa.
Según informe detallado de Colliers al que accedió iProfesional, la primera parte del año concluyó con un inventario de oficinas que no mostró grandes cambios en términos de demanda. Al mismo tiempo, el microcentro porteño y Puerto Madero mantuvieron los primeros lugares en cuanto a espacios disponibles.
"Se detectaron 364.065 metros cuadrados disponibles, distribuidos principalmente entre Norte GBA, Puerto Madero, Microcentro y Macrocentro Sur respectivamente. Los metros ofertados en alquiler representan una tasa de vacancia del 19.6 por ciento", señala el monitoreo.
"Los submercados que exhibieron los mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur (29.7 por ciento), Norte GBA (24.1) y Puerto Madero (23.9), mientras que Macrocentro Norte (4.3) y Catalinas (10.2) fueron los que reportaron menor disponibilidad de superficie", añade.
El 72 por ciento de los metros disponibles corresponde a oficinas premium. En ese segmento la vacancia es potente: merodea el 22 por ciento. El nicho atraviesa su peor crisis en términos de demanda desde los tiempos del cataclismo del bienio 2001-2002.
En oficinas, manda la desocupación
En diálogo reciente con iProfesional Fabián Castillo, titular de FECOBA, la organización que integra al comercio y la industria, no dudó en señalar que en el ámbito de las oficinas "manda la desocupación".
"Pensar en una recuperación de esos inmuebles se hace cada vez más lejano, casi se puede decir que imposible. El microcentro está en una etapa de reconversión como ha pasado antes en distintas ciudades del mundo", enfatizó.
Precisamente el directivo, que pasa gran parte de su jornada diaria en las oficinas que la entidad posee en el área de la peatonal Florida, es quien menciona el porcentaje más elevado frente a la consulta por la situación de los inmuebles.
"La vacancia en la zona de las peatonales es del 70 por ciento, con comodidad. Si tomamos micro y macrocentro sin dudas estamos en esos niveles. A la decisión de las empresas de apelar al ‘home office’ se sumó que tampoco hay demasiado movimiento de empleados en las dependencias públicas", afirmó.
Precios y proyección
El trabajo de Colliers menciona a Puerto Madero, Plaza Roma, Plaza San Martín y macrocentro Sur como "los submercados con mayor superficie desocupada". Por el lado de las cotizaciones, y más allá de que la demanda no se recupera, lo cierto es que los precios siguen manteniéndose sin cambios.
"Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 24.5 dólares el metro cuadrado y los de clase A de 19.3. En relación al Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más bajo (15.2 dólares el metro cuadrado), mientras que Catalinas y Norte CABA reflejan los más elevados con registros de 27.7 y 25.8, respectivamente", señala el informe.
Por último, el monitoreo pronostica una sobreoferta importante a partir del ingreso al mercado de una batería de proyectos inmobiliarios de oficinas que están en etapa de finalización. "Actualmente existen 41 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden reconocerse edificios de superficies que van desde los 3.000 a 85.000 metros cuadrados", precisa.
Colliers afirma que los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se extenderían hasta el año 2025. Para luego concluir: "Finalmente, si a los inmuebles en construcción se le sumasen los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de unos 800.000 metros cuadrados de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43 por ciento con respecto al inventario actual".