Precios de departamentos y alquileres: cómo impactará el nuevo Código Urbanístico en Ciudad de Buenos Aires
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El proyecto todavía no salió al ruedo en la Legislatura porteña y ya levanta una gran polvareda.
La decisión del PRO de avanzar en la aprobación de un nuevo Código Urbanístico (CU) -que fijará dónde y bajo qué criterios se podrá edificar- alienta las críticas más duras de quienes motorizan el mercado inmobiliario en la Ciudad.
La iniciativa establece límites para la construcción de edificios en altura, promueve la combinación de proyectos residenciales y comerciales y, en simultáneo, elimina criterios de FOT y FOS (Factor de Ocupación del Suelo y Total) en vistas a lograr una mayor equidad entre los emprendimientos ubicados en una misma cuadra.
La propuesta, que según adelantaron fuentes iProfesional se aprobará a más tardar en mayo, se complementa con la emisión de un decreto que suspende por seis meses la construcción de edificios de más de doce pisos.
Esto último tiene como objetivo vetar el inicio de desarrollos hasta que la iniciativa oficial, ahora en discusión, tenga el visto bueno.
En las filas del oficialismo predomina el optimismo. Entienden que, más allá del "pataleo" de buena parte del sector inmobiliario, la iniciativa va en línea con la postura "anti-torres" de muchos vecinos porteños.
En la otra vereda, analistas y desarrolladores advierten que es un serio obstáculo para mejorar la situación arquitectónica de Buenos Aires y dan por descontado que generará una diáspora de inversores.
Pero los cuestionamientos no se detienen ahí: se multiplican las voces que aseguran que, tal como está concebido, el nuevo código profundizará la desigualdad edilicia entre barrios y, en paralelo, generará un estallido en los precios de venta de propiedades e incluso de los alquileres en las zonas más demandadas de la Ciudad.
Señalan que el nuevo marco, si bien impedirá el desarrollo de nuevos edificios que superen los 21 pisos en toda la geografía porteña, propone una "homogeneización" de alturas para los distintos puntos de Capital Federal.
Concretamente, el código a ser aprobado establece un promedio de elevación que surgirá de los edificios ya establecidos, y que sólo se podrá construir respetando esa marca promedio.
La polémica surge a raíz del desarrollo desigual que ya presentan los distintos barrios.
Es decir, la iniciativa oficial seguirá alentando los edificios altos en sitios como Belgrano pero, como contrapartida, "condenará" a los barrios mayormente de casas (como Constitución, Parque de los Patricios o Balvanera) a seguir permaneciendo "chatos".
Al mismo tiempo, desarrolladores advierten que la quita de beneficios en el FOT (total habilitado a construir en una determinada superficie de terreno) los desalentará a "hundir" su capital en barrios "bajos" o en la zona Sur de la Ciudad, ya que el retorno de la inversión quedará reducido.
El hecho de que sólo se podrá edificar a una altura considerable en zonas que ya cuentan con construcciones de esas características, lleva a los expertos del sector a coincidir en un punto: se originará una competencia por la tierra que disparará los valores.
Además, hará que los departamentos, una vez concluido el proyecto inmobiliario, tengan precios muy superiores a los actuales, lo que además incidirá en los alquileres.
Advertencias sobre nuevos valores
Gustavo Ortolá, de la Asociación de los Empresarios de la Vivienda (AEV), señala que ya se observa el caso de inversores que, ante los cambios que promueve el larretismo, han decidido cancelar emprendimientos.
"Ya se están frenando proyectos ante las limitaciones que se plantean. Los empresarios quedaron en stand-by hasta saber qué pasará. Incluso sé de grupos que se bajaron de subastas", afirma a iProfesional.
En su visión, "el código va a contramano del desarrollo inmobiliario" y entiende que la entrada derivará en un renovado interés por impulsar obras "del otro lado de la General Paz".
En otro orden, vaticina que, de aprobarse tal como está redactado, habrá más desarrollos fuera de la Ciudad y los terrenos se volverán más caros. Y que eso incidirá de modo directo en el precio del metro cuadrado.
"Se desalentarán negocios inmobiliarios. La clase media quedará más complicada para el acceso a la vivienda ya que el nuevo código encarecerá las construcciones", afirma.
Esto, en virtud de que será menor la cantidad de unidades para amortizar el valor del terreno sobre el que las mismas fueron construidas.
José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, coincide en que la normativa que impulsa el Gobierno porteño paralizará inversiones y afectará el acceso a la vivienda.
"Para quien quiera vivir en Buenos Aires, el nuevo código le dificultará las cosas. La Ciudad se tornará más cara y la actividad se concentrará en aquellos lugares más onerosos y consolidados", advierte.
Además, cree que los futuros habitantes pagarán más por las viviendas y los alquileres:"El código no plantea hacer homogénea a la Ciudad desde el punto de vista de la densidad de población, si no que se concentra en la cuestión de la altura".
En otro orden, prevé que si no se permite una mayor altura en los barrios "chatos" -que coinciden con los de menor cotización-, en los mismos se dará un crecimiento de escasa calidad en términos de desarrollo inmobiliario.
Según Rozados, en aquellos lugares que quedarán "˜bajos' habrá sobreocupación, porque se transformarán en las zonas más baratas.
"Si se limitan los edificios -por citar un ejemplo a tres pisos-, lo más probable es que prolifere la división de las unidades y se multipliquen las habitaciones. Se estimulará la oferta marginal", vaticina.
Ganadores y perdedores
A la hora de evaluar ganadores y perdedores del marco que promueve el larretismo, Rozados observa que habrá muchos más que quedarán en el segundo grupo.
Insiste en que el precio de las tierras y de los inmuebles "aumentará en las zonas que poseen una demanda más alta".
En tanto, áreas de la Ciudad con menor grado de desarrollo "van a sufrir la reducción de proyectos, a raíz de los menores incentivos propios de construir a baja altura".
"Si hay inversores con intenciones de construir torres más altas que las ya levantadas, no lo podrán hacer. Eso, en sí mismo, ya vuelve al código en una ley "˜anti torres'. La Ciudad tendrá una altura máxima de 60 metros en las nuevas obras que se habiliten", apunta.
Bajo su óptica, otro inconveniente que trae aparejado la medida es que se consolidarán las diferencias ya existentes entre el Norte y el Sur.
En el grupo de beneficiados, Rozados coloca a los dueños de terrenos en zonas cotizadas. Sobre todo, a los de puntos clave como las esquinas.
Desde el Observatorio del Derecho, Jonatan Baldiviezo, agrega entre los beneficiados a quienes ya poseen construcciones que, en términos legales, chocan de frente con los nuevos criterios.
"Varios proyectos impulsados en estos años violan las pautas vigentes. Hoy día, hay gran cantidad de edificios que están fuera de lo establecido por el código actual. Al alterarse las pautas como el FOT, lo que se hace es legalizar estos emprendimientos", afirma a iProfesional.
Según Baldiviezo, las torres Catalinas, los edificios Astor en el barrio de San Telmo, los emplazados en la zona del Dique 1 de Puerto Madero o varias construcciones en esquinas ya están violando la pauta de desarrollo fijada para Capital Federal.
"Quienes posean terrenos en zonas en las que se permitan edificaciones en altura resultarán muy beneficiados, ya que la cotización del suelo puede llegar a duplicarse", asegura.
Empresarios, también críticos
"Enarbolar la bandera anti-torres y restringir edificaciones más elevadas es oponerse a que se construya más". Así lo entienden en la AEV, Asociación de los Empresarios de la Vivienda.
Los empresarios agrupados en esa entidad interpretan que cuanto más pueda erigirse en la misma superficie, más accesibles serán los precios para la clase media. Además, entienden que se gana en términos de infraestructura, servicios públicos y transporte.
"Es el camino racional y eso se logra creciendo en altura y no al revés", argumentan.
La reacción de los inversores antes los cambios también es negativa, al tiempo que se preguntan qué pasará con aquellos terrenos que saldrán a la venta del AABE y Tiro Federal, donde están previstas torres de gran porte.
La respuesta oficial es que allí sí se podrán hacer, por excepción. Pero lo cierto es que no se sabe cuál será la reacción de los vecinos, o incluso de la Justicia si se presentan amparos, tras las categóricas argumentaciones públicas del Gobierno porteño en contra de las torres.
En otro orden, también preocupa el decreto que detiene los trámites de aprobación de planos por 180 días. Si bien sus alcances son limitados, a los inversores les acrecienta la incertidumbre.