Las millonarias pérdidas que acumula el mayor grupo desarrollador inmobiliario

Desde hace varios años, IRSA viene aplicando una estrategia de negocio basada en dos pilares que el mayor holding desarrollador inmobiliario argentino considera fundamentales, como son como la rentabilidad operativa y el crecimiento y la innovación.

A la luz de los últimos resultados de su balance anual que acaba de publicar en la web de la Comisión Nacional de Valores (CNV), dicha estrategia no parece tener efectos positivos en sus resultados financieros.

De hecho, el informe muestra una fuerte pérdida por más de $23.000 millones e ingresos por $328.546 millones que estuvieron un 1% por debajo del que registró en el 2023.

En el caso de su EBITDA ajustado, fue de $183.970 millones, marcando un 34% de incremento con relación al del año pasado y que fue impulsado por los segmentos de Centros Comerciales y Hoteles.

IRSA: oportunidades a largo plazo

Según consta en el informe del grupo dueño de los principales shoppings del país, la pérdida se debió "a cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión".

Pero el fuerte resultado negativo también muestra que sus estrategias comerciales no vienen teniendo el efecto que sus ejecutivos esperan, en especial en lo referido a maximizar el retorno a sus accionistas a partir de generar un crecimiento sostenible del flujo de fondos e incrementar el valor de largo plazo a través del desarrollo y operación de propiedades comerciales.

El holding intenta seguir creciendo a través de la adquisición y desarrollo de propiedades comerciales y de poner en valor su reserva de tierras con ubicaciones premium para continuar expandiendo su portafolio con proyectos de usos mixtos que, a la luz de sus balances deberían ser extendidos en el tiempo.

En el marco de la misma estrategia, IRSA continuará sosteniendo su inversión en el Banco Hipotecario, la principal entidad bancaria de préstamos hipotecarios de Argentina por entender que puede lograr buenas sinergias a largo plazo con un mercado hipotecario desarrollado.

De igual forma, busca inversiones fuera de Argentina que representen una oportunidad de apreciación del capital a largo plazo, en el marco de un escenario económico local signado por importantes acontecimientos políticos, con un primer semestre de volatilidad e incertidumbre propia del proceso electoral y un segundo semestre con una nueva administración que promete un cambio de ciclo económico, enfocado en reducir la inflación, controlar la emisión monetaria y alcanzar el equilibrio fiscal.

Afectado por la recesión

A pesar de sus millonarias pérdidas, los ejecutivos de IRSA resaltan haber podido cerrar su balance con buenos resultados en sus tres segmentos de renta y señalan que las perspectivas les permiten proyectar nuevas inversiones para los próximos años.

Lo cierto es que, por ejemplo, en su negocio de centros comerciales cerró el ejercicio con una caída del 4,5% en las ventas reales de locatarios caracterizado por un primer semestre de crecimiento del consumo y un segundo semestre de retracción, producto de la aceleración de la inflación y su impacto en los salarios reales y la actividad económica.

"La ubicación premium de los activos y la gran variedad de ofertas y propuestas innovadoras de experiencia que ofrecen nuestros 15 centros comerciales permitieron mantener un buen flujo de visitantes y una ocupación del orden del 98%", explica el holding propiedad del empresario Eduardo Elsztain.

Con relación al segmento de oficinas, el paper señala que "continúa adaptándose a las nuevas tendencias de trabajo híbrido. Aunque los niveles de renta y ocupación de la industria siguen afectados, hemos observado un mayor retorno a la presencialidad, lo que ha incrementado la demanda de nuestros espacios en alquiler".

Su portafolio premium aumentó su ocupación a niveles de 96%, mantuvo precios de alquiler en el orden de u$s2 25 y valores de venta firmes, además de haber vendido durante el ejercicio el edificio Suipacha 652/64 y tres pisos del edificio "Della Paolera 261", reduciendo el stock del portfolio un 20% a 59.348 m2 de ABL.

Hoteles en equilibrio

Por eso, desde IRSA entienden que el real estate comercial demostró su liquidez y fortaleza como alternativa de inversión y resguardo de valor en tiempos de crisis.

En igual sentido el trabajo señala que la actividad hotelera mantuvo buen nivel de ingresos y ocupación durante este año, aunque el último trimestre se observó una merma del turismo internacional producto de la menor competitividad cambiaria, lo cual representa un desafío de cara al próximo ejercicio.

Por caso, el resort Llao Llao, que la compañía posee en la ciudad de Bariloche, continúa siendo una gran atracción para el segmento de ingresos altos y los hoteles Libertador e Intercontinental de Buenos Aires están trabajando en nuevas propuestas de mejora y diferenciación a la espera de la plena recuperación del segmento de eventos corporativos.

En esta línea, La Rural y los Centros de Convenciones de Buenos Aires y Punta del Este, concluyeron el ejercicio con resultados mixtos ya que, si bien pudo mantener el calendario ferial y la cantidad de visitantes, se observó una menor inversión de parte de los expositores y una retracción del consumo del público en los stands y/o servicios.

En materia de inversiones, IRSA suscribió un contrato de fideicomiso de administración para el desarrollo residencial del edificio "Del Plata", ubicado en pleno microcentro porteño, en el marco del programa de reconversión promovido por el gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

Además, adquirió un inmueble lindero a Alto Avellaneda, unos de los principales centros comerciales en términos de facturación y número de visitantes, con una superficie construida de 32.660 m2 y potencial de expansión a futuro.

Venta de activos

Por otra parte, IRSA vendió su participación del 50% en Quality Invest, propietaria del predio San Martín, que fuera sede de la planta industrial de Nobleza Picardo hasta 2011 y permutó el predio Ezpeleta, de 46 hectáreas, ubicado sobre la Autopista Bs. As. – La Plata en el partido de Quilmes para el desarrollo del proyecto Nuevo Quilmes.

En el informe, IRSA anticipa que continuará analizando oportunidades de adquisición, venta y/o permutas de inmuebles y asegura que evaluará "el mejor momento para lanzar los desarrollos de usos mixtos que la compañía tiene en cartera en su extensa reserva de tierras".

En este sentido, hace unas semanas anunció planes para desarrollar viviendas; la construcción de edificios de departamentos en el complejo comercial Polo Dot así como en el barrio de Caballito, reformulación del Edificio del Plata frente al Obelisco para transformar sus oficinas en viviendas y lanzar un "centro de usos mixtos" en La Plata, además de embarcarse en lo que considera el mayor desarrollo de la historia de la compañía, Ramblas del Plata, anteriormente conocido como Costa Urbana.

El proyecto tiene un potencial para desarrollar 866.806 m2 de usos mixtos, que demandará una gran inversión durante los próximos años y albergará a aproximadamente 6.000 familias.

"Desafíos para el 2025"

En materia financiera, durante el ejercicio emitió Obligaciones Negociables (ON). en el mercado local por u$s94,6 millones, distribuyó dividendos en dos oportunidades con rendimientos del 13% y 7% respectivamente, así como acciones en cartera representativas del 1,7% del capital.

Adicionalmente, recompró acciones propias por aproximadamente 2,6% del capital social y lanzó un nuevo programa por hasta $15.000 millones.

Como perspectivas, el informe entiende que el 2025 "se presenta como un desafío para mantener el ritmo de crecimiento de las ventas y visitantes en nuestros shoppings, aunque se vislumbran algunos signos de recuperación de la actividad económica en el inicio del ejercicio". 

En cuanto al segmento de oficinas, el grupo espera que el sector siga recuperando sus valores de renta y ocupación y se muestra optimista respecto a la evolución futura de sus hoteles dado el crecimiento del turismo doméstico e internacional y la expectativa de plena recuperación del sector de eventos y convenciones.

En cuanto al segmento ventas y desarrollos, IRSA asegura en el documento que continuará "analizando oportunidades de adquisición, venta y/o permutas de inmuebles y evaluando el mejor momento para lanzar los desarrollos de usos mixtos que la compañía tiene en cartera en su extensa reserva de tierras".