AFIP reglamentó el blanqueo: cómo y cuándo se podrá invertir en propiedades

La AFIP reglamentó y publicó hoy en el Boletín Oficial todos los detalles y beneficios del Régimen de Regularización de Activos. Una noticia muy esperada en el mercado inmobiliario, ya que ahora se podrán sincerar fondos en la compra de inmuebles. En el sector, la medida fue recibida con optimismo, proyectando un impacto positivo en las operaciones y en la dinamización de las inversiones.

Aunque restan definir bien los alcances de la medida, desarrolladores e inmobiliarios solicitaron al presidente Javier Milei y al ministro de Economía, Luis Caputo, que tanto las viviendas en pozo como a estrenar y las usadas estén contempladas en esta herramienta.

Por el diálogo con las autoridades del organismo en los próximos días, se incluirían ambas opciones y se establecerían los procedimientos para realizar la operación de compra venta.

Dentro de este esquema se destaca la inclusión de un sinceramiento de capitales, permitiendo la regularización de activos en el exterior sin penalidades y con una alícuota del 0% para montos de hasta u$s100.000, pudiendo aplicarse, bajo ciertas condiciones, a cifras aún mayores (también falta la instrumentación final).

Esta medida genera grandes expectativas en el mercado inmobiliario, ante la posibilidad de que estos capitales blanqueados se destinen a la inversión en propiedades. Se analiza qué tipos de inmuebles y en qué rangos de valor podrían verse más beneficiados por esta iniciativa, y cómo podría influir en la dinámica del sector en el mediano plazo.

Alejandro Bennazar, ex presidente y actual director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), detalló que "es una gran noticia para el sector que va en línea con otras acciones que favorecieron al mercado, como la derogación de la Ley de Alquileres post DNU y la reintroducción de los nuevos créditos hipotecarios. El blanqueo dinamizará más al segmento, que ya viene mostrando signos de recuperación desde el inicio del año".

Se espera que tanto las viviendas en pozo como a estrenar y las usadas estén contempladas en esta herramienta

El sector ya registra el mejor arranque desde 2018, cuando fue el furor de los créditos hipotecarios UVA, tras superar una prolongada crisis. En CABA, las escrituras tuvieron un repunte del 36% interanual, según el Colegio de Escribanos porteños, y en la provincia de Buenos Aires, un 24%, según el Colegio de Escribanos bonaerenses, confirmando la mejoría.

"Hay buenas expectativas ahora y creemos que tanto las viviendas en pozo como usadas serán protagonistas entre quienes tienen dólares sin declarar para destinarlos al ladrillo", agregó Bennazar.

Blanqueo: cuáles son las tres etapas

Cabe destacar que con el blanqueo es posible regularizar cualquier monto sin costo, si se mantiene el dinero en el sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025, o bien se realizan determinadas inversiones autorizadas por el Ministerio de Economía. Tampoco estarán sujetas al pago de impuestos quienes regularicen cualquier tipo de bienes o tenencias por un valor de hasta u$s100.000.

El régimen tiene tres etapas y cuanto antes se ingrese, menor será la alícuota:

• Etapa 1: hasta el 30 de septiembre de 2024, se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de u$s100.000.
• Etapa 2: hasta el 31 de diciembre de 2024, la alícuota es del 10%.
• Etapa 3: hasta el 31 de marzo de 2025, la alícuota asciende al 15%.

El procedimiento consiste, primero, en manifestar la adhesión. Por ejemplo, para la primera etapa la manifestación de la adhesión es hasta el 30 de septiembre, y el pago anticipado del 75% si corresponde impuesto. Posteriormente, hasta el 30 de noviembre, se debe presentar la declaración jurada, que estará disponible después del cierre de cada etapa de adhesión.

El formulario de Declaración Jurada estará disponible a partir de las siguientes fechas, según cada etapa:

• Etapa 1: 7 de octubre de 2024.
• Etapa 2: 2 de enero de 2025.
• Etapa 3: 1 de abril de 2025.

Andrés Aller, CEO de Aller & Co., destacó que "es vital considerar opciones para esquivar sanciones y buscar oportunidades de inversión; un nuevo blanqueo podría equilibrar el sistema tributario", afirmó Aller.

La AFIP estableció sanciones para contribuyentes en infracción, que incluyen abonar impuestos no declarados, multas e intereses, resaltando la necesidad de regularización fiscal para argentinos en EE.UU. con activos no declarados. El blanqueo propone una oportunidad de regularización hasta el 30 de abril de 2025, con costos que varían según el monto y momento de adhesión.

Con el blanqueo es posible regularizar cualquier monto sin costo, si se mantiene el dinero en el sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025

"Argentinos con activos no declarados en Estados Unidos pueden adherirse al blanqueo comprando una propiedad hasta el 30 de abril de 2025. Para montos de hasta u$s100.000 no habrá costos, aunque para montos superiores, el costo variará entre 0% y 15% dependiendo del momento de adhesión", agregó Aller.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliario, sostuvo que "la Ley de Blanqueo de Capitales en Argentina impulsará significativamente el mercado inmobiliario y la economía en general. Permitirá la inyección de fondos no declarados, dinamizando la construcción y generando empleo. Los incentivos fiscales aumentan las inversiones en propiedades, valorizando el sector. Además, mejora la recaudación fiscal y promueve prácticas de negocio transparentes, atrayendo inversiones extranjeras. La simplificación del proceso y la estabilidad financiera resultante fortalecen la confianza de los inversores y la previsibilidad económica. Junto con la llegada de los créditos hipotecarios y el levantamiento del cepo cambiario, podrían ser las medidas que nuestro sector necesita".

El último blanqueo destinado a la construcción, que permitía la compra de viviendas desde el pozo con un avance de obra inferior al 50% desde marzo de 2021, no cumplió con las expectativas, captando más de $50.000 millones, lejos de los u$s3.000 millones esperados. A 8 meses de su finalización, el interés de quienes poseen dinero no declarado fue menor al anticipado.

Damián Tabakman, de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, comentó que "el reciente blanqueo no busca beneficiar de manera específica al sector inmobiliario o a la construcción, sino que su alcance es más amplio y generoso. Estas medidas también resultan ventajosas para la construcción, aunque no estén directamente enfocadas en este ámbito. A diferencia de blanqueos anteriores, considero que, en esta ocasión, la confianza generada por el gobierno de Javier Milei podría traducirse en beneficios para el sector".

Oportunidad para invertir en propiedades

En el mercado inmobiliario se observa un creciente interés y consultas por la compra de propiedades, con un aumento aproximado del 5% en los precios. Paralelamente, las rentabilidades en dólares experimentan un incremento equivalente a la inflación en pesos, debido a contratos indexados y un tipo de cambio estable.

"En caso de confirmarse otro blanqueo, se considera una oportunidad, especialmente porque los precios de las propiedades están bajos y los valores de los alquileres se están ajustando. Aunque las experiencias previas no fueron del todo positivas, mantengo esperanza en la implementación efectiva en esta ocasión" dijo Hernán Siwacki, de Capital Brokers.

Respecto a la mecánica, el ministro de Economía, Luis Caputo, indicó que se podrán exteriorizar capitales con una alícuota del 0% hasta u$s100.000, aplicando condiciones especiales para montos superiores.

Expertos recomiendan utilizar el blanqueo para invertir en monoambientes o departamentos de dos ambientes bien ubicados

Siwacki recomendó invertir en monoambientes o departamentos de dos ambientes bien ubicados, tanto en construcción como terminados, con una posible renta anual del 5% o 6% en dólares. 

Actualmente en CABA hay más de 20.000 inmuebles por menos de u$s100.000 que se estima que serán los primeros en venderse tanto a través de los nuevos créditos y el blanqueo. Seguramente los usuarios finales serán quienes decidan concretar más operaciones indicaron desde el segmento.

Ignacio O’Keefe, de Inmobiliaria O’Keefe, añadió que "el mercado inmobiliario está atento con el foco centrado en las próximas medidas económicas y el blanqueo, crucial para revitalizar el mercado de propiedades usadas: "Esta herramienta es recomendable para invertir en departamentos de dos ambientes o casas de tres como opciones rentables".

Al respecto Luis Signoris, de Compañía Gerenciadora Fiduciaria (CGF) y responsable de diversos proyectos como Lagoon Pilar o Diego Palma, dio su visión sobre las ventajas del blanqueo de capitales para los compradores y también del acceso a créditos hipotecarios: "Vemos muy positivo que se tenga en cuenta proyectos de pozo, como parte del blanqueo de capitales, dado que impulsa un segmento del mercado que es clave como primera vivienda. Hemos tenido, en el último tiempo, muchas consultas sobre este tipo de emprendimientos y las posibilidades de pago en diversos proyectos. Así que, seguramente, van a tener gran impulso con esta propuesta dentro de la Ley Bases".