Qué barrio destronó a Palermo entre los más buscados para comprar departamentos

Después de algunas temporadas agónicas, el mercado de compra venta de departamentos e inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvió a estar dinámico. La información se desprende de un relevamiento del Colegio de Escribanos de CABA que indicó que, durante el mes de abril, se registró un 7% más de escrituras en comparación con marzo. Pero además, las expectativas de todos los actores están puestas en que la vuelta del crédito hipotecario como jugador estrella termine de dar el mega impulso que el rubro necesita.

En el otro win, aunque bastante golpeada por su encarecimiento en dólares, la construcción también es un segmento que muestra signos vitales y que ostenta, solamente en la Ciudad de Buenos Aires, más de 50.000 proyectos de vivienda en desarrollo de los cuáles se estima que aproximadamente 15.000 estén listas para ser entregadas antes de que finalice el 2024. Dentro de ese volúmen, y de acuerdo a información recogida por Grupo Chomer, particularmente en Núñez y sus cercanías -como Belgrano, Saavedra y Colegiales- es dónde más se construye.

"Según información de la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los últimos datos de marzo arrojan que se otorgaron permisos para obra nueva por más de 7.264 m2 en esa comuna, tratándose de la de mayor cantidad de todo Capital Federal", indican. Nuñez es hoy, entonces, el barrio en el que más se construye y ese boom de obra nueva lo consolida como uno de los de mayor expansión no sólo territorial sino también en relación a la demanda.

"Para saber cuáles son los barrios con mayor demanda e interés por parte de los usuarios utilizamos indicadores clave tales como el número de escrituras registradas en la ciudad y la tasa de ocupación en alquileres. Además, hemos considerado las estadísticas del último censo, que revelan un creciente interés de los jóvenes por vivir en áreas como Núñez, donde el 34% de su población tiene entre 20 y 30 años", indicaron desde la firma.

¿Tambalea el reinado de Palermo?

Parece ser, entonces, que el reinado de Palermo podría llegar a tambalear y que en su lugar Nuñez tiene posibilidades de convertirse, de aca a unos años, en el barrio top de CABA.

¿Cuáles son los motivos? Iván Briones, director comercial de Estudio Kohon, lo explica de la siguiente manera: "Después de la pandemia, la zona del microcentro quedó como zona abandonada y las empresas ya no quieren instalarse ahí por lo que hay un corrimiento de las oficinas a lo que yo llamo el Nuñez "bajo", que va desde General Paz hasta el puente sobre Libertador a la altura de Belgrano y dónde todos los proyectos nuevos que se están desarrollando no son para vivienda sino que en su mayoría son espacios de trabajo.

Núñez tiene una gran disponibilidad de lotes en comparación con otros barrios del corredor norte

Pero además de esto, hay un fenómeno universitario que emerge gracias al dinamismo que imprime la construcción del Parque de la Innovación, ubicado sobre la calle Avenida Udaondo y que va a expandir Nuñez por el nacimiento de 11 manzanas nuevas en la ciudad.

El Parque de la Innovación se levanta en el predio del ex Tiro Federal y va a impulsar la innovación en 164.000 metros cuadrados distribuidos en 11 manzanas nuevas. Además, contempla la construcción de 4 sedes de universidades públicas y privadas, el establecimiento de 6.000 residentes y más de 25 instituciones de tecnología que van a generar el ingreso y egreso diario de miles de personas. El proyecto, sin dudas, va a cambiar la fisonomía de todas las subzonas del barrio por lo que Nuñez pasará de ser un barrio residencial a convertirse en un polo de oficinas y estudiantil y para eso necesita contar con una oferta inmobiliaria amplia "de unidades chicas, de uno o dos ambientes y que la zona actualmente no tiene", agrega el especialista.

¿Por qué Nuñez y no Palermo si el valor es prácticamente el mismo?

El corredor norte de la ciudad conformado por Recoleta, Palermo, Belgrano y Nuñez fue, tradicionalmente, el lugar preferido donde la clase media y media alta aspiró a vivir. "Dentro de ese grupo, Nuñez fue históricamente el hermano menor porque estaba cerca de la provincia y creaba un imaginario negativo en relación a la seguridad y porque se encontraba a bastante distancia del centro. Pero como la gente ya no va al centro, esa cercanía perdió valor, como sucede también en Recoleta. Entonces, al ser Nuñez el menos desarrollado históricamente, hoy encuentra justamente su potencial en esa falta pero también en la gran disponibilidad de lotes que tiene en comparación con otros barrios, lo que le permite convertirse en el epicentro", explica.

En relación a los valores del metro cuadrado en cada uno de los barrios, "si bien Nuñez y Palermo hoy tienen precios similares, Palermo funciona muy bien como temporal por las opciones que ofrece en relación a lo gastronómico y a la diversión y por eso los jóvenes argentinos de entre 25 y 40 años quieren estar ahí. El problema es que en ese barrio, el mercado inmobiliario ofrece unidades chicas, por lo general mono ambientes o departamentos de 2 ambientes que fueron construídos para el turista, para solteros o parejas jóvenes sin hijos y esas unidades que abundan en Palermo son, justamente, las unidades que hoy escasean en Nuñez y alrededores aunque tienen altísima demanda. Además, Palermo está saturado, no creo que la ciudad crezca allí", sentencia. 

¿Dónde está la oportunidad? ¿En el departamento nuevo o en el usado?

Si bien se está construyendo, y la cantidad de permisos de obra solicitados en Nuñez así lo indican, edificar desde cero hoy no sale barato. Por lo tanto, se trata de un producto que está a la suba. "El precio promedio de venta de los departamentos nuevos en abril fue de u$s2.757 por metro cuadrado, reflejando un crecimiento del 3.22% en comparación a enero de este año donde promediaba u$s2.671", explica Ezequiel Leibaschof, director comercial de Grupo Chomer.

Por su parte, el valor del del metro cuadrado usado se coloca alrededor de los u$s1.800. Ahora bien, según indican desde Estudio Kohon, "pueden ser meses de alguna confusión porque estamos frente a un cambio de tendencia ya que veníamos de precios bajos de las unidades nuevas y ahora subieron".

 

Esto se explica porque hasta diciembre, "las unidades usadas no se vendían y sí aquellas a estrenar ya que con la devaluación del gobierno anterior, los costos de construcción bajaron muchísimo y se vendieron 40% por debajo del usado, en cambio ahora, por la inflación en dólares, los costos de construir aumentaron casi un 80% y por eso queda barato el usado, presentando una mayor disponibilidad para el comprador".

¿Cuáles son las subzonas que están dando identidad a la zona?

En Núñez, destacan varias subzonas clave: el Barrio River, famoso por el Estadio Monumental y su arquitectura de casas bajas y chalets tradicionales; Lomas de Núñez, una microzona secreta, exclusiva, y silenciosa con calles arboladas; Avenida del Libertador, conocida por su entorno residencial de alto nivel y servicios de primera categoría; Avenida Cabildo, una arteria comercial estratégica con una amplia oferta de tiendas, restaurantes y servicios, además de una excelente conexión de transporte público con el Metrobus y varias líneas de colectivos y por último, Parque de la Innovación, el nuevo e impotente polo donde el talento, la tecnología, la ciencia y la innovación se desarrollarán en convivencia con unidades residenciales con un alto estándar de calidad.

Particularmente Lomas de Núñez delimitado por la calle Vedia, Ferrocarril Mitre, Vilela y Cuba, "es un pequeño oasis en la ciudad, ya que contiene buenos espacios verdes, calles arboladas en un entorno residencial pero con la comodidad de tener comercios cercanos, y al estar conectado estratégicamente entre el GBA Norte y el resto de la ciudad, con cercanía a las universidades y oferta de bares, etc atrae a público más joven", destaca Pablo Valencia Neira, CEO Valencia Neira Real Estate.

Se trata de la zona más demandada por el público jóven por tratarse de una zona con "un poco más de oferta comercial y productos que pueden ser demandados como primera vivienda", agrega.

En relación a la zona más económica de Nuñez, "podría decirse que lo cercano a Av. General Paz significa más ruido y tránsito, por lo que al ser menos demandado en comparación a otras zonas más tranquilas, pueden encontrarse unidades más accesibles, también por la zona de Plaza Balcarce y al oeste de Av Cabildo", señala.

En promedio, y según informan desde la firma, puede conseguirse un departamento de 3 ambientes de 65 metros cuadrados a estrenar y con amenities por u$s182.000 y sin amenities por 162.500. Un departamento usado, con 20 o 30 años de antiguedad, por u$s136.000 y uno de 50 años, a refaccionar, por 110.500 dólares.

En Núñez, destacan varias subzonas como el Barrio River, famoso por el Estadio y su arquitectura de casas bajas y chalets tradicionales

No caben dudas de que la ciudad se está transformando y por ese motivo no debe resultar sorprendente que zonas emblemáticas de CABA queden en el olvido y que otras, históricamente residenciales o consideradas como el "patio trasero", se vuelvan protagonistas del desarrollo inmobiliario y marquen el ritmo del mercado.

"Aún quedan oportunidades en varias de las mejores zonas de Núñez. Es crucial buscar activamente y estar atento a las nuevas publicaciones, ya que muchas propiedades se venden al primer día de salir al mercado, especialmente con el efecto crédito impulsando la demanda", destaca Pablo Valencia Neira.