Oferta en retirada: la razón por la cual los departamentos accesibles en dólares podrían desaparecer en 2025

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de transformación en su segmento de menor valor. La disponibilidad de departamentos de hasta u$s60.000, que en otro momento representaron la puerta de ingreso a la propiedad para muchas familias, se encuentra en declive.

Según datos recientes, en barrios donde hasta hace poco más de un año se multiplicaban las opciones en ese rango, tales son los casos de como Almagro, Villa Crespo, Caballito y Núñez, a oferta actual es mínima o directamente inexistente.

Este cambio, que comenzó a manifestarse en 2023, se aceleró a lo largo de los últimos meses. De acuerdo con fuentes del sector, se espera que esta tendencia continúe y se profundice tras eliminación del cepo cambiario en función de si se mantiene un escenario de estabilidad relativa para el dólar.

Récord de escrituras en la Ciudad y fuerte caída de la oferta inmobiliaria más accesible

Entre enero de 2024 y febrero de 2025 en la Ciudad se concretaron más de 63.000 operaciones inmobiliarias, según registros del Colegio de Escribanos porteño. Esta cifra incluye la totalidad de escrituras realizadas en ese período, reflejando una recuperación del volumen de compraventas tras años de retracción.

Diversos factores confluyeron para reactivar la demanda. Entre ellos, el regreso del crédito hipotecario, la mayor previsibilidad cambiaria durante gran parte del último año y los incentivos para el blanqueo de capitales. Todos estos elementos tuvieron un efecto directo sobre el segmento de menor ticket, que concentra parte importante de la demanda inicial.

De acuerdo con cifras de algunas plataformas inmobiliarias, en marzo de 2025 quedaban menos de 4.300 unidades listadas por debajo de los 60.000 dólares en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Esa cifra, según indican referentes del sector, se reduce semana a semana debido a la rápida absorción por parte de compradores particulares e inversores.

En 2023, las operaciones realizadas con financiamiento bancario representaban una proporción marginal. Sin embargo, actualmente, dos de cada diez escrituras ya se concretan con crédito hipotecario, lo que muestra un cambio relevante en la dinámica del mercado. Con precios que aún se mantienen contenidos en dólares, muchas personas lograron acceder a su primera vivienda a través de este tipo de financiamiento.

Quedan pocas propiedades por debajo de u$s60.000 en CABA: en qué barrios aún hay disponibilidad

Algunos barrios del sur de la ciudad todavía conservan unidades por debajo del umbral de u$s60.000. Villa Lugano, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo y Parque Avellaneda son los ejemplos más notorios. Sin embargo, incluso en estas zonas, el inventario disponible continúa en descenso.

El lado B, en contraste, se da en barrios consolidados como Recoleta, Palermo o Belgrano, donde ya no se registran propiedades por debajo de los u$s60.000, y las pocas que surgen en ese rango se comercializan en plazos muy breves.

Esta contracción de la oferta impacta también en los valores de las propiedades: en el segmento de 1 y 2 ambientes, se observan incrementos que oscilan entre el 5% y el 10% en dólares respecto al año anterior.

Última llamada para comprar barato: el segmento de menores precios se agota y se encarece

Para muchos pequeños inversores y ahorristas, estos inmuebles representan una oportunidad para generar ingresos futuros o anticiparse a un posible repunte de precios.

Especialistas del sector confirmaron que en diversos barrios donde en 2023 aún se encontraban propiedades por ese monto, actualmente ya no se registran unidades en condiciones aceptables por debajo de los u$s60.000. Zonas como Caballito, por ejemplo, ya no disponen de propiedades en ese rango, salvo algunas ocasiones aisladas.

El segmento que aún se mantiene dentro de ese umbral está compuesto en especial por monoambientes o departamentos de dos ambientes con superficie reducida. En ciertas zonas del sur porteño todavía se pueden hallar departamentos con mayor superficie, aunque en su mayoría pertenecen a complejos de monoblocks o presentan particularidades constructivas.

Hipotecas sobre bienes futuros: una herramienta clave para ampliar la oferta de vivienda

Con el fin de evitar una escasez prolongada de viviendas en el segmento de menor valor, es fundamental conectar el crédito hipotecario destinado a vivienda usada con el financiamiento de desarrollos en pozo. Desde fines de 2024, un decreto habilitó la posibilidad de utilizar hipotecas sobre bienes futuros, lo cual permite adquirir unidades que aún no han sido construidas.

Este mecanismo representa una herramienta concreta para ampliar la oferta de viviendas sin demoras operativas. La implementación efectiva de esta modalidad dependerá de que los desarrolladores accedan a financiamiento y de que los compradores puedan aplicar créditos desde el pozo. De lo contrario, la escasez podría trasladarse a otros segmentos de precios y dificultar aún más el acceso a la vivienda.

La alternativa más eficaz para ampliar la oferta habitacional es promover la venta desde el pozo a través de hipotecas sobre bienes futuros o unidades divisibles, según lo dispuesto en el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024. Aunque su implementación aún requiere reglamentación del Ministerio de Economía, esta modalidad permitiría movilizar el ahorro privado hacia desarrollos concretos, dinamizar la construcción y generar impactos positivos tanto en el empleo como en la actividad económica en general.