Oportunidades para inversores: los 10 barrios porteños con mayor potencial de crecimiento
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Si bien a partir de la pandemia las opciones inmobiliarias en áreas suburbanas despertaron gran interés entre quienes valoran la vida en el verde, la ciudad de Buenos Aires continúa teniendo su atractivo.
Según se desprende de un reciente informe elaborado por la proptech inmobiliaria Mudafy, las búsquedas de propiedades radicadas en CABA concentran 40% por encima de la media del AMBA. En tanto, del total de barrios porteños, los cinco más demandados actualmente por los compradores son Palermo, Caballito, Almagro, Flores y Recoleta, por ser zonas con múltiples opciones de transporte, cercanía a polos gastronómicos y de entretenimiento.
Sin embargo, si bien estos son los más buscados, no necesariamente esta selección coincide con el ranking de barrios con potencial de crecimiento. Al momento de adquirir una propiedad o invertir en un nuevo proyecto, no solo hay que evaluar el precio, la propuesta y la oferta de servicios que existe en la zona, sino también se deben visualizar las posibilidades de desarrollo, las acciones de promoción que se realizan, el acompañamiento del entorno y los cambios en las tendencias urbanas que introdujo la pandemia.
De acuerdo a las proyecciones que referentes de la Arquitectura, del desarrollo y la comercialización inmobiliaria realizaron para iProfesional, el top ten de los barrios con mayor potencial para invertir lo encabezan Villa Devoto, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza, Núñez, Palermo, Belgrano, Saavedra, Coghlan, Caballito y Villa del Parque.
El precio promedio del metro cuadrado en los 10 barrios mencionados, según los datos ofrecidos por la herramienta Mapa Valor por m2 desarrollada por Mudafy, es el siguiente:
- Villa del Parque (u$s1.783)
- Villa Pueyrredón (u$s1.803)
- Villa Devoto (u$s1.812)
- Coghlan (u$s1.880)
- Caballito (u$s1.903)
- Saavedra (u$s1.986)
- Villa Urquiza (u$s2.038)
- Núñez (u$s2.138)
- Palermo (u$s2.173)
- Belgrano (u$s2.224)
Variables del crecimiento
Según interpreta Darío López, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), las nuevas oportunidades surgen en los barrios periféricos porque "producto de la pandemia se introdujeron cambios en la estructura de las ciudades y en la relocalización de la vivienda y de las empresas. Las telecomunicaciones y la posibilidad de trabajar desde casa permiten que las familias se localicen en áreas de borde, con más acceso a espacios verdes".
Por su parte, Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), destaca que los barrios que tienen mayor posibilidad de crecer son aquellos que combinan cercanía a otros barrios que ya funcionan, que están ubicados sobre ejes en los que la Ciudad realiza alguna obra o mejora y que, además, tuvieron modificaciones en la zonificación a partir de la entrada en vigencia del nuevo código urbanístico.
Según señala, fundamentalmente "se trata de barrios con construcciones bajas (de PB y un piso) que pasaron a tener nuevas zonificaciones (USAB 1 y USAB 2) que, básicamente, los densifican y los convierten en zonas en las que se permite edificar construcciones de hasta cuatro pisos. Serán productos residenciales de departamento tipo casa. Habrá zonas más densas pero sin generar torres. Hay muchos barrios con potencial. Villa Devoto, que es un barrio tradicional, ya empezó a crecer en este sentido".
Si bien la conectividad a áreas centrales que aporta el transporte –en especial el subterráneo- resulta aún una de las variables fundamentales a considerar, Juan Carlos Franceschini, director de la Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), agrega que luego de la pandemia surgió también como un factor relevante el nivel de tecnología existente en cada barrio. Se refiere a lo que denomina el "nuevo hogar digital", donde se privilegian las condiciones de acceso a la tecnología y sus prestaciones.
En función de ello, advierte que aunque "existen ubicaciones del interior del país que cuentan con acceso a fibra óptica, en la ciudad de Buenos Aires el proceso ha sido muy lento". Por lo que apunta que "como el mundo que viene va a ser dominado por la alta tecnología y la sofisticación, debería impulsarse el alcance de estos servicios a un mayor número de ciudadanos. En ese sentido, la Ciudad debería redoblar su apuesta de dotar a los barrios a través de diferentes operadores".
En ese sentido, Franceschini, quien también dirige el Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la CIA, visualiza a los barrios de Caballito, Palermo, Villa Devoto, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza como "los de mayor potencial, dadas las mejoras que han recibido últimamente en términos de redes de transporte, la riqueza arquitectónica de sus construcciones de los últimos años y por la calidad de los servicios que se fueron instalando en ellos".
En cuanto a las proyecciones para los barrios señalados, el arquitecto López considera que "son muy alentadoras" por la capacidad de crecimiento que ofrecen. Explica que tienen "un techo de valor importante para crecer en el tiempo que dura la construcción" y además se suma a ello la tendencia "de las familias jóvenes de buscar lugares con mayor espacio verde y público".
Propuestas con mayor potencial
López detalla que los desarrollos que mejor funcionarán serán los que privilegien "los espacios de expansión y abiertos para encuentros e intercambio social, con diseños flexibles y de gran adaptabilidad a los cambios". También se valorarán las propuestas "con conciencia ambiental, con recuperación de agua de lluvia, fácil mantenimiento de los materiales, bajo consumo energético y huella de carbono".
De acuerdo a su análisis, por la profundidad de los cambios que la pandemia genera, es una "excelente oportunidad para incentivar una ciudad policéntrica". Además, cree que es un buen momento para invertir en nuevos desarrollos en estas zonas de la ciudad para aprovechar "el bajo costo en dólares de la construcción y las posibilidades de conseguir tierra a un valor razonable".
Por su parte, Llambías destaca en particular Villa Devoto, Villa Urquiza, algunas zonas de Palermo, Belgrano R y Núñez por ser lugares "donde hay una comunidad con muy buen poder adquisitivo y por ser barrios aspiracionales, así que las transformaciones en esos barrios van a generar oportunidad de negocios".
Aclara que todo desarrollo que se proyecte para estas zonas deberá ser pensado para "atender a los públicos de más alto poder adquisitivo dado que durante los próximos tres o cuatro años no habrá créditos en el mercado. Serán productos pequeños para gente que quiere vivir ahí, para usuarios finales, no tanto inversores".
Frente a la escasez del crédito hipotecario, el mercado está impulsado por aquellos que cuentan con ahorros propios por lo que está muy acotado. Según Franceschini, esto llevó a que "los precios solicitados de venta descendieron lentamente en CABA, en donde desde el pico más alto de los precios alcanzados en mayo de 2018 hasta diciembre de 2021, han descendido 21,15%. Sin embargo, existen áreas de la periferia de Buenos Aires que en algunos casos triplicaron los precios en el período señalado, en lo que es el segmento de barrios privados y clubes de campo. La demanda de viviendas en el AMBA subió a raíz de los cambios de tendencias sociales y culturales que trajeron aparejados los períodos de pandemia. La revalorización de los precios dependerá de las condiciones macro económicas del país".
En tanto, Franceschini abre el panorama y señala que "el mercado inmobiliario no se circunscribe exclusivamente a la vivienda: en el período de pandemia han crecido mucho los locales barriales, con la instalación de cadenas que dirigen su esfuerzo comercial con productos diferenciales para un público de buen poder adquisitivo". Y cita como ejemplo el polo gastronómico que se estableció en los alrededores de la Plaza Arenales, en Villa Devoto, que significó "un cambio sustancial en el funcionamiento diario para los habitantes y un momento de gran expansión para los emprendedores gastronómicos".