Cayó un 80% la venta de inmuebles: 4 expertos dicen si es un buen momento para comprar
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La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en esta capital se derrumbó 78,7% interanual en mayo, a raíz del impacto de la pandemia en la actividad inmobiliaria, de acuerdo con un informe difundido este jueves por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Durante el mes pasado se firmaron solo 681 escrituras en el distrito, cifra que en realidad está muy por encima de las apenas 7 operaciones que se concretaron en abril, cuando el aislamiento social fue más estricto.
En mayo, el monto involucrado en las operaciones fue de $6.118 millones, un 64,1% menos que el registro de igual mes de 2019.
Carlos Allende, presidente del Colegio, destacó que "los números de este mes que reflejan una caída de casi el 80% respecto a 2019, hay que también interpretarlos que se comparan con un año que ya era castigado".
Agregó, en este sentido, que "hace dos años teníamos 6.000 escrituras (previo a la trepada del dólar en 2018). Esto implica que hay que considerar la recesión, la inflación, la falta de crédito, un dólar alto y con restricciones para adquirirlo. Esperemos que se vaya recuperando lentamente".
Cambios por la crisis de la pandemia
La cuarentena dejó un cambio total en todas las industrias y mercados, y el inmobiliario no quedó exento de las consecuencias.
Después de más de 40 días con las puertas del sector cerradas, desde los puntos de compra-venta hasta las escribanías para sellar las operaciones, ahora, lentamente, todo vuelve a funcionar.
Pero el contexto económico no es el mismo y hay muchos cambios. La gente que tiene ahorros en dólares piensa antes de invertirlos; el que tiene pesos, no llega a un inmueble tan fácilmente; y los propietarios no están dispuestos a bajar los valores elevadísimos del m2.
En este contexto, en iProfesional averiguamos si es negocio comprar un departamento y qué está pasando con los precios.
José Rozados, director Reporte Inmobiliario
El directivo de uno de los sitios más especializados en valores, vantas y operaciones del mercado inmobiliario, José Rozados, admitió que hay una baja en los precios de las propiedades en dólares.
Por un lado, explicó que las publicaciones de los inmuebles en los "clasificados" ya se ajustaron un 12%, comparado con los precios de hace un año atrás.
Por otro lado, reconoce que, además, se puede negociar y cerrar una venta con un 15 a 25% menos de ese precio publicado.
El mercado de hoy está cambiante, atravesando por una situación que considera que todavía no tocó el piso, combinada con la crisis económica y la cuarentena por el coronavirus. Por eso hizo una comparación histórica para hablar de los momentos que llevaron a bajar el valor del m2, algo que los propietarios siempre quieren evitar.
"Hubo varias crisis donde se bajaron los precios. Una fue en tras el año 2001. En 2002 los valores cayeron en dólares un 40 a 50%. Ajustaron rápidamente. Fue una actitud más proactiva por parte de los formadores de precios de re-tasar a la baja a las propiedades tras 10 años de convertibilidad", comentó el especialista.
"Luego, el mercado se recuperó más rápido de lo esperado, y hacia 2003 los valores dejaron de caer y en el segundo semestre empezaron a subir. De ahí no pararon hasta fines de 2013, teniendo en cuenta que ya regía el cepo cambiario desde 2011. Entonces, en 2014, hubo baja del 10 al 12% frente a 2012", agregó Rozados.
Siguiendo con el proceso de cambios de los últimos años, los valores del m2 volvieron a subir de manera acelerada por la posibilidad de obtener un crédito hipotecario que lanzó el gobierno del ex presidente Mauricio Macri, en 2017.
Fue un proceso de incremento en los valores que se dio hasta la mitad de 2018, cuando con la devaluación de mayo, el dólar pasó de 17 a $25, y los valores en dólares no ajustaron. "Los formadores de precios no tomaron la misma actitud que en 2002, pero cayeron dramáticamente las operaciones", explicó el experto.
Como consecuencia, 2019 fue el año de menor cantidad de escrituras desde 1980. Ya venía mal, y con un dólar que saltó abríptamente, llegando a una devaluación en un año de 100%, bajaron 10% los precios de publicación en 2019 y sobre eso se pactaron 10% por debajo en algunas pocas operaciones que se sellaron.
¿Qué pasa ahora?
"En marzo, con la cuarentena, los valores de publicación, de acuerdo a nuestro relevamiento, bajaron 12.5% frente a marzo de 2019, tomando como referencia un departamento de dos a tres ambientes en Capital Federal. Sobre ese valor, las operaciones que se hicieron, en términos generales y sobre ese valor de publicación, cayeron un 20% más, de máxima, un 15% promedio. Eso en términos generales", detalló.
Armando Pepe, titular Armando Pepe Propiedades
Uno de los broker con más trayectoria del mercado explicó que recién desde hoy se reanuda la tarea administrativa y que tendrán que sentarse a dialogar con los propietarios para saber cuáles son sus necesidades.
"Hoy no hay mercado, no tenemos moneda, y el dólar esta desencajado. Un tema clave que marcará el futuro es la solución con la deuda externa, si se paga o no, para saber cómo serán los próximos meses", explicó Pepe.
"Hay una sola ley que fija valores que es la oferta-demanda, ahí nos contactaremos con los propietarios, y de acuerdo a lo que necesiten, se verá. No podemos mostrar propiedades ni tasar, cambiamos de encierro. Pero todo sigue sin activarse", agregó
Ariel Champanier, Remax Premium
"Los precios van a bajar, pero no se puede decir cuánto. No se puede hablar de un 20, 30, o 40%", dijo Ariel Champanier, de Remax Premium. Sin embargo, si acepta que se vienen cambios.
En las próximas semanas se verá que pasa realmente con el mercado, porque en realidad hay muchas propiedades sobrevaluadas.
"Los precios van a bajar bastante. Me baso para decirlo en los costos de la construcción, en el valor del dólar, la sobreoferta, y los vendedores necesitados. Los dos meses próximos se verá el reacomodamiento, y luego habrá reactivación por la baja de precios. Hay demanda, pero se necesitan ajustar valores", explicó.
Por otro lado dijo: "Por el volumen que tenemos, vemos rápido la reacción. Nosotros en pandemia trabajamos en forma remota. Y los propietarios ya saben que tienen que bajar, y el que no lo hace damos de baja la propiedad porque está sobrevaluada", finalizó.
Esteban Castex, Director Castex Inmobiliaria
La empresa Castex tiene larga trayectoria en ventas de casas en barrios cerrados y countries. Además, es especialista en venta de lotes y construcción.
Sin embargo, pensando solo en el tema de la compra-venta de propiedades terminadas, Esteban Castex, director de la inmobiliaria, sostiene que hoy es un buen momento para hacer negocios. Y va por más: "La construcción será el motor de la reactivación económica del país", asegura.
En cuanto a los precios de las propiedades, Castex asegura que en la cuarentena se terminó de consolidar una tendencia a la baja en las propiedades, aunque los dueños están reticentes a bajar los valores.
"El primer tema que hace que todo se trastoque, es que el costo de la construcción bajó en dólares, entonces entra el primer dilema sobre si es mejor construir o comprar. Pero eso pasa en GBA, donde hay terrenos, en CABA es diferente. Si tenés que comprar una casa, PH, o departamento, se nota una baja de 15% promedio", comentó Castex.
Por otro lado, dijo que, el problema central hoy, está en que los propietarios no quieren bajar los precios, y por eso hay menos operaciones.
"No bajarán más porque ya bajaron, el que quiere vender lo hará en un 15% por debajo de la cotización actual", aseguró.
Por otro lado, explicó que la zona y calidad del inmueble también influirá en lo que pase con los valores. "En el suburbano, es más fácil que bajen porque sino la gente va a construir. Entonces, van a bajar más", finalizó.