¿Puedo ser dueño de la casa después de 20 años de posesión?

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) establece que la prescripción adquisitiva es un mecanismo por el cual una persona puede obtener un derecho real sobre un bien, como puede ser una vivienda, tras haberlo poseído durante el tiempo estipulado por la ley. Sin embargo, ¿significa esto que simplemente con el transcurso del tiempo alguien puede convertirse en propietario de una vivienda? ¿Qué es la "usucapión"?

Existe una noción, aunque algo imprecisa, de que el uso o posesión prolongada de un bien puede generar derechos sobre él o incluso conferir ciertos privilegios en determinadas circunstancias. El tiempo y el derecho suelen entrelazarse de diversas maneras, no siempre de forma lineal o sencilla. ¿Es posible, entonces, que el transcurso del tiempo otorgue derechos?

¿Se puede ser dueño de una vivienda por el paso del tiempo?

Para abordar esta cuestión, es fundamental adentrarse en el complejo y fascinante mundo de la "prescripción adquisitiva". La usucapión, según lo establecido en los manuales jurídicos, es un mecanismo por el cual una persona adquiere derechos reales tras poseer un bien de manera pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante el tiempo que la ley determina.

Este proceso implica que alguien ejerza la posesión sobre un bien sin ser su propietario legítimo y, con el transcurso del tiempo fijado legalmente, pueda consolidar su derecho sobre él.

Si se tradujera en una fórmula simple: "posesión" más "tiempo" daría como resultado "adquisición". En el caso de un inmueble, esto significa que el poseedor adquiere el derecho legal para venderlo o disponer de él con plena legitimidad.

Sin duda, adquirir una propiedad mediante la posesión y el transcurso del tiempo no es un proceso simple. Se trata de un asunto serio que puede afectar derechos de terceros, razón por la cual nuestro ordenamiento jurídico impone condiciones estrictas.

Usucapión: un camino legal complejo hacia la propiedad legítima

Estas exigencias hacen que la usucapión no sea un mecanismo automático, sino un camino legal complejo que requiere el cumplimiento preciso de ciertos requisitos para que alguien pueda convertirse legítimamente en propietario.

El poseedor que busca adquirir una propiedad mediante un juicio de usucapión no solo debe ejercer la posesión, sino también comportarse como un verdadero dueño. En este sentido, aunque no es un requisito excluyente, es fundamental que el poseedor pueda acreditar el pago regular de los impuestos y tasas asociados al inmueble que busca usucapir.

Las constancias de estos pagos, propias de cualquier legítimo propietario, son solo una de las varias pruebas que pueden presentarse para respaldar el derecho reclamado. Además, los testigos que puedan atestiguar que el usucapiente se comportaba como un verdadero dueño del bien también constituyen una valiosa prueba en el proceso.

Si las facturas de impuestos y servicios del inmueble están a nombre de otra persona, esto no invalida los comprobantes de pago. Incluso en ese caso, quien haya efectuado el pago durante un período determinado podrá presentar esos comprobantes como pruebas relevantes en el juicio.

La ley hace una distinción entre el tenedor y el poseedor. Mientras que el poseedor actúa como si fuera el dueño, de manera deliberada y sin reconocer la existencia de otro propietario, el tenedor reconoce que hay alguien que es propietario o poseedor.

El Código Civil y Comercial de la Nación también establece dos tipos de prescripción adquisitiva: la prescripción larga, que tiene un plazo de 20 años, contado desde el momento en que se ejerce la posesión del inmueble de forma ostensible y continua; y la prescripción corta, que se aplica cuando el poseedor es de buena fe y tiene un justo título, con un plazo de 10 años.

Así lo precisa el art. 1905 del CCCN: "Si la cosa es mueble hurtada o perdida", afirma el Código en su artículo 1898 para hablar de, por ejemplo, una computadora, "el plazo es de dos años".

En el escenario más favorable, el juicio concluirá con una "sentencia de prescripción adquisitiva". En este proceso contencioso, el juez determinará la fecha en la que, una vez transcurrido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real correspondiente.

Esta sentencia declarativa de prescripción larga no surte efecto retroactivo al inicio de la posesión. En otras palabras, el usucapiente no será considerado propietario desde el momento en que comenzó a poseer, sino desde la fecha que establezca la sentencia.