Alquileres: proponen "desalojo exprés" para garantizar a propietarios que no serán rehenes ante falta de pago
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Mientras se debate una nueva ley de alquileres, el mercado inmobiliario atraviesa una profunda crisis en relación a la baja cantidad de inmuebles disponibles destinados a la renta. Determinados sectores políticos y empresarios sostienen que esa falta de oferta obedece a las dificultades que enfrentan los dueños de las unidades con una ley de alquileres que resulta doblemente inconveniente, tanto para inquilinos como para propietarios, pues unos no pueden asegurar rentabilidad de su propiedad y los otros no pueden obtener una vivienda digna y a un precio accesible.
En ese sentido, el diputado nacional Alberto Asseff del bloque Juntos por el Cambio (JxC) y presidente del Partido UNIR, junto a los diputados Gerardo Milman, Gustavo Hein, Gerardo, Cipolini, Virginia Cornejo, Gabriel Chumpitaz y Héctor Stefani propusieron la creación de un sistema con medidas de promoción, premios e incentivos para las locaciones con destino habitacional.
Al respecto, explica que "el plazo mínimo de la locación debería ser de tres años y el precio reajustado semestralmente según un índice de actualización conformado por partes iguales entre las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables".
También considera necesario "dar incentivos fiscales para que los propietarios vuelvan a poner sus unidades en el mercado y así bajar los precios de los alquileres".
Esta medida, de acuerdo al diputado, hará que vuelvan a ingresar al mercado unidades de vivienda que hoy están fuera porque al propietario le resulta menos gravoso tener su propiedad desocupada que arriesgarla a alquilarla y no recibir el precio justo por el alquiler, o directamente no recibir nada a cambio.
Alquiler: cómo es el "desalojo exprés"
Además, dice, "la dificultad de desalojar fácilmente a quien no paga". Para mitigar esto, Aseff propone que la provincia de Buenos Aires cuente con desalojos express para asegurarle a los propietarios que no serán rehenes de la falta de pago de los alquileres.
Consultado sobre la medida judicial que impulsa este grupo de diputados, el presidente de la Asociación de Inquilinos de La Plata, German Schierff, sostiene que en la provincia de Buenos Aires los juicios express ya existen a través de una modificación que se realizó al Código Procesal Civil en 2001 que establece que, antes de la sentencia el dueño de un inmueble puede retomar la propiedad.
Esto implica que en términos legales la provincia de Buenos Aires tiene una manera de desalojar rápido a aquel inquilino que incumple. Tanto a nivel nacional como en territorio bonaerense se cuenta con pocos datos y estadísticas que permitan saber con exactitud cuál es el volumen de juicios de desalojo en curso.
El último indicador data del 2019 y establece que durante ese año se realizaron 3.300 juicios en todo el país, los cuáles se redujeron considerablemente durante la pandemia.
Por eso, Schierff afirma de manera contundente que los desalojos express son "una respuesta del mercado a una ley que les molesta porque son las inmobiliarias las que piden un sistema más fácil para mantener el negocio".
El desalojo en la provincia de Buenos Aires es un mecanismo que ya existe de manera "no legal" con el corte de servicios, de actos violentos contra los inquilinos o a través de intimidaciones y esto sucede, sostiene el presidente de inquilinos bonaerenses, "porque el principal problema es la lentitud de la justicia para resolver estos temas".
La falta de inmuebles para alquilar, el mayor problema
Sin embargo, Schierff asegura que lo que genera mayor conflictividad es la falta de oferta de unidades para alquilar y que las condiciones para entrar a una vivienda son extremadamente difíciles.
"El mercado inmobiliario pretende demonizar a los inquilinos, como si todos ellos fueran un peligro hacia la propiedad privada. El discurso de Aseff es un discurso que pretende ser funcional al mercado porque quieren instalar la figura del buen inquilino, aquel que paga y que se muda cada año porque las condiciones le van cambiando constantemente", afirma.
Desde la Defensoría del Pueblo de la provincia de Buenos Aires, el director de la Coordinación Unidad Defensor, Jerónimo Guerrero Iraola, cuenta que debido a la pandemia y a la normativa de emergencia del decreto 320 del Poder Ejecutivo -y su prórroga- durante el 2020 y el 2022 los desalojos disminuyeron en un 500 por ciento.
"Los desalojos suceden porque los contratos informales tienen una participación activa y de ahí que se comience a cortar servicios, a encerrar inquilinos y a realizar acciones persecutorias", dice.
Explica también que el problema "no es la legislación sino la justicia" y que la "propuesta de los desalojos express tendría asidero si el promedio de la resolución de causas tuviera tiempos muy largos, pero eso no es lo que sucede actualmente".
La mediación, como herramienta para evitar conflictos
Lo que el director sugiere es incorporar procedimientos más ágiles como la mediación, un recurso que en la provincia de Buenos Aires existe, pero no es obligatorio y que evitaría problemas mayores.
Iraola sostiene que muchos de los problemas legales podrían resolverse, además, con una fuerte campaña de difusión acerca de los derechos de propietarios e inquilinos para evitar la conflictividad y llegar a instancias de litigio.
"Quién se acerca a la Defensoría es siempre el eslabón más débil y nosotros tenemos una postura pro inquilino, excepto que sea algo muy abusivo; no estamos cómodos con la demonización de ninguna de las dos partes", cuenta.
Sobre la falta de unidades opina que "no hay gente queriendo sacar ventajas, hay un problema habitacional muy grande en Argentina que hace que mucha gente alquile y eso obviamente, genera problemas".
Los principales reclamos y dificultades con los que se acercan los inquilinos a la entidad que preside en La Plata Schierff, son la estabilidad, los inconvenientes que genera tener que mudarse constantemente, los precios y las condiciones de firma.
Los dueños evitan alquilar sus inmuebles
El titular de la institución califica como "mala" la ley de alquileres vigente y cree que es necesario ampliarla porque, entre otras cosas, no regula la oferta y "el acceso al alquiler de una vivienda es un derecho social", agrega.
Sobre la falta de inmuebles, Asseff explicó que los propietarios están reticentes a poner sus viviendas para la renta porque "la economía en recesión vuelve muy vulnerable a los dueños de inmuebles con inquilinos que pueden entrar en una posible cesación de pago, lo que sumado a la lentitud de la justicia para resolver el desalojo resulta en una pérdida de capital, a veces irreparable, debido a la inflación".
Asseff acuerda con la lógica de los propietarios que "ante la situación de incertidumbre creen que es más beneficioso ‘guardarse’ el inmueble y de ese modo preservar el patrimonio y no arriesgarse a no poder cobrar el arrendamiento; además del lógico deterioro del lugar debido a encontrarse ocupado".