La nueva IGJ sigue desregulando: qué countries no tendrán que convertirse en consorcios

El Código Civil y Comercial Unificado obligó a los countries a organizarse como propiedad horizontal. Sin embargo, la nueva Inspección General de Justicia (IGJ) definió que, en caso de que estén organizados como sociedad anónima o asociaciones, esa "adecuación" a la forma de consorcio es optativa.

Cuáles son las normas de la nueva IGJ para los countries

La IGJ de la era Milei derogó este miércoles una resolución de Ricardo Nissen que imponía a los clubes de campo y otros conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación en 2015 a adecuarse a esta norma en todos los casos, explicó Francisco Álvarez, del estudio Allonca & Asoc.

La nueva IGJ deja sin efecto una resolución general del año 2020 y modifica otra, las que imponían a los clubes de campo y conjuntos inmobiliarios preexistentes que se adecúen a las previsiones del Código Civil y Comercial que les impone como derecho de propiedad horizontal y derecho de propiedad especial y todo en un plazo de un año, bajo apercibimiento de no registrar los actos societarios emanados de estas, comentó.

Para qué countries será optativo ser consorcio

Los countries a los que se aplican estas normas son los preexistentes al Código Civil y Comercial, o sea, los establecidos como derechos personales o donde coexistieran derechos reales y personales, y que estuvieran organizados como asociación civil o bien asociación civil bajo la forma de sociedad, precisó.

Son derechos reales:

• Propiedad de los participantes de las parcelas residenciales.
• Propiedad y dominio de la asociación civil en forma de sociedad anónima con respecto a las áreas de uso común.
• Servidumbre predial vinculante de los sectores residencial y común (las calles internas).

Y los derechos personales consisten en ser parte y accionista de la sociedad anónima que tiene en cabeza el derecho real de dominio sobre áreas comunes.

La IGJ desreguló la adecuación de countries a la forma de propiedad horizontal

Cómo se explica que el pase a propiedad horizontal es optativo

Con la nueva resolución, se establece que las personas jurídicas que fueran titulares de bienes y espacios públicos de los clubes de campos y demás conjuntos inmobiliarios preexistentes al Código Civil, y cuyos accionistas/socios sean propietarios de lotes de los mismos, "podrán" adecuar sus estatutos a las previsiones del Código, dijo Álvarez.

Para esto deberían dictar las correspondientes normas y reglamentos (expresamente dice que deberán adoptar una expresa decisión sobre las "adecuaciones funcionales" de sus estatutos) y dictar un "Reglamento de Adecuación", aclaró.

Finalmente, se establece que si, como consecuencia de la adecuación, las personas jurídicas debieran iniciar un cambio de jurisdicción, deberán inscribirse en el nuevo Registro Público provincial, e informarlo a la IGJ para cancelar la inscripción en la ciudad de Buenos Aires, afirmó el experto.

Álvarez consideró positiva esta norma, ya que junto con las anteriores tres resoluciones antes dictadas por la "nueva" IGJ, se busca desregular la intervención del organismo en la vida diaria y cuestiones privadas de las personas jurídicas de la jurisdicción CABA, limitando sus funciones al acto registral y sin interposición de cuestiones de índole dogmático y pragmático en su decidir.

Qué dice el Código sobre los countries propiedad horizontal

Se define como conjuntos inmobiliarios, a clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales o náuticos

El Código Civil define que son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial.

• Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
• Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real, tomando la forma de propiedad horizontal especial.
• Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia.
• Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
• El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios
• El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones a la transmisión de unidades, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
• Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales, violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.