A un año de la ley de alquileres: qué impuestos obliga a pagar y cómo calcular la indexación de contratos

Este mes se cumple una año de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres y todavía hay dudas sobre cómo calcular los ajustes periódicos y qué impuestos pagar.

Con el nuevo régimen, los precios aumentarán en función del nuevo Índice de Contratos de Locación, que publica el Banco Central. .

Este nuevo régimen tuvo varias implicancias. En primer lugar, los períodos mínimos de los contratos residenciales se extendieron de dos a tres años, además de otorgar al inquilino diversas flexibilizaciones para rescindirlos.

A su vez, la ley impone un control impositivo más estricto, ya que se obliga a registrar los alquileres en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) en la página web de la AFIP.

Obligación de registrar contratos e impuestos

La locación de viviendas y otros inmuebles es una actividad económica gravada con varios tributos: Monotributo, Ganancias, IVA, Ingresos Brutos y tasas municipales. A esto se suman los impuestos a la propiedad: Bienes Personales y los Inmobiliarios provinciales y locales.

Con la puesta en marcha del Registro de Contratos de Locación de Inmuebles, la AFIP ahora tendrá mucho mayor control para cobrar numerosos impuestos que gravan los alquileres y que muchos propietarios no abonaban, advirtió el blog MiPresupuestoFamiliar.

¿Cuáles son los impuestos que los dueños deben afrontar?

Lo que muchos conocen como impuestos dentro de los alquileres (el pago del Inmobiliario o las tasas locales) son gravámenes sobre la propiedad. Pero la tributación también se aplica a la locación o arrendamiento como una actividad económica, indicó MiPresupuestoFamiliar, y enumeró lo que sigue:

Impuestos patrimoniales

Todos los dueños o usufructuarios de un inmueble, esté alquilado o no, tienen que pagar tributos sobre la propiedad.

-Bienes Personales: todos los inmuebles (salvo los rurales y a vivienda única hasta $18 millones) forman parte de la base imponible de este impuesto patrimonial. Cada contribuyente paga con una alícuota progresiva en función de los bienes totales.

-Impuesto Inmobiliario: es un tributo que cobran las provincias con una alícuota que cada una define.

-Tasas municipales: con distintos nombres (Inmobiliario; Agua, Barrido y Limpieza; entre otros), los municipios también gravan a las propiedades.

Sobre la actividad económica

Si los propietarios alquilan los inmuebles, deben abonar impuestos sobre el ingreso que les genera esta actividad.

-Inscripción: el locador debe obtener un número de CUIT e inscribirse en los impuestos de los diferentes niveles fiscales (AFIP, Direcciones de Rentas provinciales, Municipios).

-Facturación: es obligatorio que los propietarios emitan facturas por los montos que cobran de alquileres.

Los tributos que debe abonar dependen de varias cuestiones:

El primer tema es la cantidad de locaciones que tiene cada propietario y el valor de esos alquileres.

Esto va a determinar si puede quedarse en el Monotributo o debe pasar al régimen general, con una carga más alta y más complejidad administrativa.

Para poder anotarse como monotributista, sólo se pueden tener 3 propiedades en alquiler o una actividad y dos alquileres

Monotributo

Una primera limitación para encuadrar en el Monotributo es la cantidad de propiedades en alquiler: este régimen sólo permite 3 actividades económicas y cada inmueble alquilado (un departamento, un local, una cochera, una oficina, un galpón) se considera una actividad distinta.

Además, se suman a otras actividades del monotributista: si fuera profesional o comerciante, por ejemplo, solo podría tener 2 o menos locaciones.

El otro punto es el límite de la facturación anual permitido para definir las categorías y para marcar un tope al Monotributo.

En las provincias donde está el Monotributo Unificado, si se encuadra en el Régimen Simplificado también se cumple con los impuestos provinciales y, en algunos casos, municipales.

En el resto de las jurisdicciones, los monotributistas también deberán abonar Ingresos Brutos y tasas locales, según su facturación.

Régimen general

Si el propietario no puede inscribirse en el Monotributo, debe pasar al régimen general por todas sus actividades económicas.

En este caso, los ingresos de los alquileres deben tributar Ganancias e IVA en el nivel nacional, Ingresos Brutos en las provincias y tasas municipales en lo local.

Impuesto a las Ganancias: el monto del alquiler es una renta gravada en este impuesto. Se incluye en la declaración jurada anual y pagan la alícuota según el ingreso de cada -persona.

-IVA: los alquileres para vivienda están exentos, pero el resto de las locaciones urbanas deben tributar IVA al 21%, si el dueño es responsable inscripto.

Si el inquilino también es responsable inscripto (algo que se da, en general, en alquileres comerciales) puede tomar ese 21% como crédito fiscal.

Pero, si el locador no es responsable inscripto, ese sobrecosto debe ser pagado por alguna o las dos partes.

-Ingresos Brutos: las distintas provincias tienen alícuotas diferentes para los alquileres y, muchas de ellas tienen un mínimo exento.

-Impuesto de Sellos: este tributo se abona al inicio de los contratos y también varía según la jurisdicción.

-Contribuciones municipales: cada municipio implementa alícuotas y mínimos exentos diferentes que gravan los alquileres como actividad económica, con diferentes tasas.

Los alquileres se ajustan una vez por un año con un índice que publica el BCRA

La indexación del alquiler

Otro de los cambios sustanciales para el bolsillo de las partes es que, a partir de esta norma, se permiten indexar los contratos pero con los siguientes requisitos:

• El ajuste se puede hacer una vez al año.

• Se debe utilizar un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables), que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

¿Cómo hacer el cálculo?

En julio de 2021 se cumple el primer año y es momento de ajustar los alquileres para los contratos iniciados a partir del 1 de julio de 2020. Los contratos anteriores, siguen con la modalidad de actualización que tenían prevista, precisó MiPresupuestoFamiliar y explicó lo que sigue:

¿Qué dato se toma para la actualización?

El Índice para Contratos de Locación (ICL), que se publica en la página web del Banco Central.

Para el 1 de julio de 2021, marca un incremento interanual del 41%. Este es el porcentaje que deberán subir los alquileres iniciados hace un año. Pero esto variará según la fecha del contrato, si es el 5 de julio, por ejemplo, la suba será del 42%.

¿Cómo hay que hacer?

• En el link del índice ICL hay que completar las fechas "desde" y "hasta" para ver el valor del indicador en ambos días.

• Se debe tomar el mismo día de los dos años que se quieren computar.

• Para hacer el cálculo, se divide el valor de la fecha actual sobre el número de un año atrás.

• Se obtendrá un coeficiente que se debe multiplicar por el precio del alquiler anterior, para obtener el valor actualizado.

Por ejemplo, un alquiler de $ 20.000 contratado el 1 de julio de 2020. El ICL del 1 de julio de 2021 es 1,41. Como el ICL base es 1, el coeficiente es 1,41. Entonces, el nuevo alquiler será: $ 28.200 (20.000 x 1,41) por los próximos 12 meses.

Dentro de un año, si el ICL de julio de 2022 fuera 1,90. El coeficiente a aplicar sería: 1,90/1,41= 1,3475 (un aumento del 34,75%). Entonces, el monto del alquiler en ese momento sería: $ 38.000 por el último año del contrato.

Una ley que no está claro que haya traído beneficios, no tan sólo para quien tiene un inmueble para alquilar, sino tampoco para quien necesita alquilar ese departamento.