Cómo son los mini barrios privados con expensas baratas que eligen más argentinos de clase media

Impulsada por atractivas ventajas como la seguridad, la opción de tener jardines privados en viviendas de lotes individuales, amenities comparables a los de un country y expensas proporcionalmente más bajas que las de muchos edificios, la construcción de mini barrrios cerrados avanza con fuerza en Buenos Aires.

Si bien las razones detrás de la demanda creciente de estos "nuevos" formatos inmobiliarios pueden encontrarse en factores ya conocidos (como la necesidad de vivir cerca de los grandes centros urbanos, con seguridad privada, sin resignar privacidad ni confort), lo cierto es que también responden a las expectativas de un público cada vez más exigente que impulsa la compraventa y alimenta un fenómeno en plena expansión, replicándose a lo largo y ancho del vasto territorio bonaerense.

Este tipo de barrios más compactos tiene una gran aceptación en el mercado, ya que ofrecen viviendas con todas las comodidades de una casa con lote propio, pero a precios mucho más accesibles.

"Los valores parten desde los u$s160.000, aproximadamente, y se destacan por tener bajas expensas, buena accesibilidad y una propuesta integral muy atractiva para quienes buscan calidad de vida sin excederse en el presupuesto", precisa Javier Igarzabal, director de Dic Propiedades.

Brindan las comodidades de una casa con lote propio, pero a costos más accesibles

Según el especialista, la mayoría de quienes eligen estas unidades son familias jóvenes, de entre 35 y 40 años, que están dando el salto desde un departamento hacia una casa. Y buscan ampliar su espacio, sumar metros útiles y, sobre todo, disfrutar de la vida al aire libre.

Como contraste, a fines de marzo, el costo de construcción de una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado —incluyendo impuestos y honorarios profesionales— se aproximó a los 4 millones de pesos por metro cuadrado, según un análisis de Reporte Inmobiliario. De este modo, para edificar una casa de 315 m², como la que se toma de referencia mes a mes, se requeriría una inversión superior a los 1.232 millones de pesos (1.232.162.763 pesos).

Expensas desde $170.000 y amenities estilo country: cuánto cuesta vivir en un minibarrio en Buenos Aires

A tan solo un respiro de la Ciudad de Buenos Aires (kilómetro 36 de la Panamericana, a escasos 800 metros del Tortugas Open Mall), en un terreno donde antiguamente se emplazaban galpones que se dedicaban al secado de café, se erige Decs Tortugas. Desplegado sobre 4,3 hectáreas, "sus residentes disfrutan de completas instalaciones con expensas accesibles, que rondan los $170.000 mensuales, e incluye Arba, impuesto municipal y Agua", argumenta Igarzabal.

Con el mismo nivel de espacios compartidos que ofrece un country o barrio cerrado, posee cancha de fútbol 5, un quincho cubierto de 200 m2 con parrilla y vestuarios, juegos infantiles, senderos arbolados para caminatas o ejercicio aeróbico, estaciones con aparatos de gimnasio al aire libre y rincones pensados para el descanso y el encuentro.

El proyecto propone el desarrollo de un entorno equilibrado entre lo privado y lo compartido, con el loteo del terreno y la construcción de 96 casas de 118 m2, organizadas en ocho bloques de 12 unidades cada uno, conectados por amplios espacios verdes comunes. Los valores de las propiedades, emplazadas en dos plantas, comienzan en los 144.000 dólares.

Tienen amenities comparables a los de un country y expensas proporcionalmente más bajas

Es posible acceder a unidades en construcción, con planes de pago más accesibles que contemplan un anticipo del 70% y el saldo contra entrega. También hay opciones con entrega inmediata, desde u$s148.500, que permiten abonar un 70% de anticipo y financiar el resto en hasta 12 cuotas. Para quienes buscan invertir en unidades desde pozo, existe la posibilidad de ingresar con un 40% y saldo en 24 cuotas. Con más del 70% de las unidades vendidas, muchos propietarios "ya han comenzado a alquilar sus unidades a valores cercanos a los $1.200.000 mensuales, lo que les permite obtener una rentabilidad aproximada del 7% anual", destaca Igarzabal.

Otro claro exponente de esta nueva camada de desarrollos residenciales es Aldeana Pilar, en el kilómetro 43,5 de la Panamericana y sobre el bulevar Oliden. En un predio lindero al ya consolidado country Ayres y a pasos del renovado polo gastronómico La Aldea, que ahora se extiende hasta la misma avenida, se levantan 50 viviendas en formato townhouse, distribuidas en dúplex y tríplex de dos, tres y hasta cuatro dormitorios.

Con fecha de entrega a finales de 2025, cada unidad, de 78 a 139 m2, cuenta con jardín, galería con parrilla y, opcionalmente, una pileta privada (opcional). Como uso general, el complejo tendrá SUM, pileta, plaza de juegos para niños y vigilancia.

"Con expensas bajas, pero aún sin precisar, el valor de las unidades arranca en los u$s2.000 por m2. La compra puede realizarse con un anticipo del 10% al 30% y el saldo en pesos ajustado por el índice CAC, con posibilidad de financiar un pequeño porcentaje tras la entrega", pormenoriza Daniel Salaya, presidente de la inmobiliaria Salaya Romera.

Familias jóvenes buscan estos desarrollos parra dar un salto de un departamento a una casa

Y a solo 4 kilómetros más hacia el centro de Pilar, en la bajada Diarco y en plena zona residencial, junto al Country Mapuche y La Pilarica, se levanta Saraví Village sobre un predio de 2 hectáreas. El proyecto, además de dúplex y departamentos, reúne 23 casas (algunas terminadas y entregadas, otras en construcción) que van de u$s170.000 a u$s215.000, según tamaño.

Concebido como un barrio cerrado, cuenta con una impactante guardia de cuádruple acceso, 5.000 m2 de calles internas con cordón cuneta y 2.000 m2 de espacios verdes con pileta semiolímpica, solarium y salón de usos múltiples con vestuarios. Y las expensas oscilan entre $250.000 y $300.000, con Arba e impuesto municipal incluido.

Barrios cerrados a pocos minutos de CABA

Hacia el sur del conurbano, existe otra opción que sumo algunos minutos más de viaje. Sobre un predio elevado de 6,5 hectáreas, rodeado de exclusivos barrios como Abril Sur y Village del Parque y junto a la reserva natural del Parque Pereyra Iraola, en el partido de Hudson se está desarrollando Las Moras (Camino General Belgrano 9025), un nuevo barrio mixto contempla la construcción de lotes unifamiliares y condominios, con un esquema de bajos costos de mantenimiento.

El barrio cuenta con seguridad 24 hs. con control en el pórtico de ingreso y garitas en esquinas estratégicas, cancha de tenis y fútbol, además de un terreno destinado a la construcción de un SUM y Club House. Son 51 lotes de entre 600 y 620 m2 que parten desde u$s53.000, con escritura inmediata y apto crédito. Organizado bajo el régimen de propiedad horizontal, las expensas (que incluyen seguridad y mantenimiento de espacios comunes) rondan los $130.000 mensuales.

Muchos de estos barrios compactos se destacan por tener una propuesta integral

Hacia el norte del GBA, otro ejemplo representativo es Urbana Santa Rita (Malabia 1800, Boulogne), Con entrega prevista para finales de 2025, el emprendimiento se desarrolla sobre 10 hectáreas e incluye 49 lotes de entre 300 y 750 m2 pensados para la construcción de viviendas unifamiliares.

Este nuevo enclave privado se alza con un perímetro delimitado por muro y rejas, y un único acceso principal, vigilado y apartado del ajetreo de la calle Ipiranga. A lo largo de todo el frente, "se creará un moderno parque público lineal con amplios espacios verdes, áreas de descanso, zonas de ejercicio, juegos infantiles, una renovada bicisenda, mesas y lugares para relajarse", cuenta Alan Flexer, gerente de emprendimiento de Inmobiliaria Narvaez.

La obra modificará por completo la circulación de la calle, que pasará a tener doble sentido separado por un boulevard de 22 metros de ancho, extendido a lo largo de más de 600 metros, e iluminación pública con temporizadores para optimizar el consumo energético. Los precios de los lotes arrancan u$s163.500, y la modalidad de pago contempla un 40% de anticipo al momento del boleto y 10 cuotas en dólares.