Atención inquilinos y propietarios: esta tabla revela cómo ajustarán los alquileres, tras nueva fórmula
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Los inquilinos pasarán a convertirse en unos de los principales aliados del crecimiento de la economía a partir de la aplicación del nuevo índice de actualización de alquileres, ya que en ese caso el valor de la renta aumentaría menos que el promedio de los salarios, aunque más que la inflación.
El Banco Central ya aprobó el nuevo "Índice para Contratos de Locación de Inmuebles Destinados a Uso Habitacional", tras haber reglamentado la aplicación del artículo 14 de la Ley 2755 sancionada en junio, que parte de un nivel base de 1,00 para el 30 de junio pasado.
La ley estableció que los alquileres, que sólo podrán actualizarse una vez por año, se ajustarán según ese índice, integrado en un 50% por la inflación y el 50% por el aumento de salarios, según los registros de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), ya utilizado para jubilaciones y pensiones y para los accidentes de trabajo.
Cuándo comenzará a aplicarse el nuevo índice
Desde la autoridad monetaria indicaron que, más allá de la publicación del nuevo índice, su aplicación efectiva comenzará en julio de 2021, debido a que la nueva legislación no puede realizar ajustes con retroactividad.
Los incrementos que tengan los alquileres de ahora en más estarán sujetos a la combinación de los aumentos de precios y salarios, una incógnita cuya resolución demandará doce meses, aunque tanto las proyecciones como los antecedentes pueden servir de ayuda a la hora de hacer los cálculos.
¿Cuánto subirán los alquileres?
De acuerdo con el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), los economistas consultados por el Banco Central prevén para los próximos doce meses una inflación de 51,9%, porcentaje que habrá que promediar con la evolución de los salarios registrados en el mismo período.
La dificultad para hacer el cálculo se profundiza en el actual contexto en el que, en medio de la pandemia de coronavirus y del aislamiento social, gran parte de las negociaciones paritarias están suspendidas o bien condicionadas.
Pero los antecedentes de los últimos años dejan una enseñanza: a mayor crecimiento de la economía, los salarios le ganan a la inflación y, en consecuencia, el índice que resulta de la combinación de las dos variables será menor al aumento de sueldo y superior al de los precios minoristas.
Por el contrario, en tiempos de recesión es la inflación la que le gana a los salarios, por lo que en el nuevo índice se reflejará un aumento mayor que el de los sueldos y menor que el de los precios.
El ejemplo más contundente fue de la recesión de 2002, con una caída del PBI de más del 10%. Ese año, la inflación fue del 41% y los salarios registrados subieron sólo un 3,47%. De haberse aplicado el índice de alquileres, hubiese sido de 22,23%, más de seis veces el incremento de los sueldos en el período.
Al año siguiente, la situación fue la inversa: con una inflación de 3,70% y un RIPTE de 11,98%, los alquileres habrían aumentado 7,84%, un 35% menos que los salarios.
Los últimos años -con la salvedad de los afectados por la manipulación estadística denunciada entre 2007 y 2015- la realidad confirma la experiencia de 2002 y 2003, con alquileres que hubieran subido más que los salarios en años de recesión (2016, 2018, 2019 y los últimos 12 meses) y menos en épocas de crecimiento, como en 2015 y 2017.
El índice de ajuste se publicará diariamente
El Banco Central aprobó el método de cálculo del Índice para Contratos de Locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el que combinará el nivel de inflación de precios con el aumento de salarios, tal como lo establece el artículo 14 de la Ley de Alquileres (27551), que será publicado de manera diaria.
En ese sentido, la norma establece que el precio del alquiler solo podrá ajustarse en forma anual y utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
El índice tendrá carácter diario, de modo de posibilitar el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato, según definió el Directorio de la autoridad monetaria.
La nueva Ley de Alquileres, sancionada este año por el Congreso, modifica una vieja norma de 1984 e incorpora nuevos derechos y obligaciones del inquilino y del propietario como, entre otros, la prohibición de pagos por adelantado, salvo el pago de un mes de alquiler y el depósito en garantía.
También establece que el plazo mínimo de la locación de inmueble será de tres años, que el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler y que el inquilino no tendrá a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como impuestos u otros gastos.
Por otra parte, los locadores deberán aceptar como garantía título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario y, en los casos de desalojo, el procedimiento de mediación prejudicial pasará a ser obligatorio, entre otros cambios.