Atención inquilinos: el precio del alquiler se actualizará todos los años con esta fórmula

En la reunión de directorio de hoy, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) fijó el método de cálculo del Índice para Contratos de Locación de inmuebles destinados a uso habitacional, establecido en el artículo 14 de la Ley 27551.

La ley establece que precio del alquiler solo pueden realizarse ajustes anuales utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Es decir, si la inflación es del 30%, y la evolución salarial de los trabajadores registrados es del 40%, la actualización de alquileres sería 35%.

De esta forma, de acuerdo con NA, un alquiler de $20.000 pasará a pagarse $27.000 en el segundo año de contrato.

Según informó oficialmente el Banco Central, "el índice elaborado tendrá carácter diario y posibilitará el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato".

Nuevos contratos, más caros

La nueva ley de alquileres cambió las reglas de juego y, sobre todo, la relación entre inquilinos y dueños. Y aunque la flamante norma haya sido recibida como algo positivo, la gran mayoría cree que impulsará la suba de los precios de los contratos que se firmen de ahora en más.

Estos datos surgen de una encuesta reciente realizada por Zonaprop, en la que el 73% de los consultados sostuvo que la ley hará que los precios y los alquileres sean más caros.

En contraposición a estas respuestas, el 82% de los clientes considera que esta ley no generará ningún tipo de beneficio. Además, la mayoría de ellos (79,7%) piensa que la indexación fomentará un aumento superior al pactado previo a la reglamentación de la ley, contra un 14,4% que cree que los alquileres aumentarán menos que antes de la reglamentación de la ley.

En palabra de las inmobiliarias y de quienes firmaron contratos en estos días, la escalada de los valores ya empieza a evidenciarse.

Según el índice elaborado por Zonaprop, los precios de los alquileres subieron 11,9%, con un alza en lo que va del año de 29,3%. Se trata de un ajuste que es el doble que la inflación oficial.

¿Por qué sucede esto? Según Gustavo Daniszewski, director general de GarantíaYa, hay cuatro factores: 

• Más allá del valor concreto de actualización, que recién ahora se conoce, el locador intentará partir de un valor más alto.

• La nueva ley dispone que el ABL lo pague el dueño, cuando en muchas oportunidades lo hacía el locatario.

• La duración mínima de 3 años para vivienda hará que algunos propietarios retiren sus unidades del mercado por diversas circunstancias. A menor oferta, mayor precio.

• La alta Inflación esperada.

El plazo mínimo de alquiler pasa a ser de 3 años. Temen que esto motive una reducción de la oferta.

Los propietarios, ante una renta escasa

Por otra parte, mientras los inquilinos ponen el foco en los precios de los alquileres, los propietarios lo hacen en la renta.

"Antes de la implementación de la nueva Ley de alquileres la rentabilidad estaba en el 2 al 3% anual en dólares. Ahora, es difícil estimar cuanto terminará siendo la rentabilidad con la nueva ley, ya que depende del índice de actualización. Lo que es seguro es que se reducirá respecto a esos valores", expresa Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades.

"Sin dudas, al ser una ley que favorece en muchos puntos al inquilino, dicha parte la celebra y la asimila más rápido. Ahora, la fórmula del aumento anual puede ser el punto más complejo, ya que no solo no hay previsión, sino que con inflaciones del 40 al 50%, como las que vivimos en los últimos años y la pérdida constante del salario por sobre dicha inflación, puede hacer que el remedio sea peor que la enfermedad", advierte Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Tras el aumento, nuevas subas

Más allá de esta suba de precios del 11,9%, los especialistas creen que sobrevendrá una merma en la oferta de propiedades, lo que ocasionará una segunda ronda de aumentos.

"La lógica en cualquier mercado es incentivar a la oferta para que ésta aumente. Cuantas más unidades en alquiler existan, más se van a beneficiar los inquilinos con menores precios, más opciones a la hora de elegir, mejores condiciones en general, y viceversa. Pero, incentivar la oferta implicaría mejorar la relación riesgo-beneficio que existe hoy sobre el alquiler de una propiedad, generar incentivos fiscales para quienes ofrezcan su propiedad residencial en alquiler, entre otras medidas", opina Mariano Galeazza, CEO de Winterra.

La actualización anual de los valores genera alerta por la llegada de aumentos preventivos.

En concordancia, Daniel Zampone, asesor inmobiliario, observa que "el aumento será significativo, y eso se vinculará con la menor cantidad de propiedades disponibles. Oferta y demanda regulan naturalmente el precio, por eso esta intromisión del Estado terminará por perjudicar a quien señaló como la parte más débil (el inquilino), ya que los propietarios intentarán cubrirse de la inflación subiendo los precios al comienzo del contrato".

Hugo Guindani, gerente comercial de Nucifora Propiedades, reconoce que el mercado de los alquileres está agitado.

"Está habiendo una reconfiguración en las propiedades alquiladas y un cambio significativo en las pretensiones de los inquilinos. Los cambios principales se deben a la necesidad de acotar el presupuesto dedicado al alquiler y buscar (en algunos casos) lugares más económicos. O lo contrario, donde los inquilinos deciden después de lo vivido en cuarentena, cambiar por lugares más espaciosos", cuenta el especialista.