Alquileres: cuánto más hay que pagar si se ajusta por trimestre que de forma anual
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El inicio de junio avivó la polémica por el precio de los alquileres cuando la actualización por el Índice de Contratos de Locaciones (ICL) que elabora el Banco Central de la República Argentina (BCRA) marcó que la suba es de 100% producto de la inflación. Más simple, de pagar $100.000 el inquilino pasa a pagar $200.000 de un mes a otro cuando le toca el mes del ajuste.
La discusión es cada vez más virulenta por posiciones antagónicas y dada la situación de angustia y desesperación de quienes necesitan conseguir un techo para vivir, en particular en la región metropolitana.
Y el escenario habilita una pregunta: ¿Alguien mantendría una inversión o haría una nueva de u$s60.000/u$s70.000/u$s80.000 para perder todos los años una cifra superior a los $2.700.000? Desde el punto de vista de los propietarios la respuesta es obvia, si lo evalúa un inquilino esa es la cifra que se ahorra por aplicación de la ley de alquileres vigente en un período de tres años.
La cuestionada norma cuya reforma duerme el Sueño de los Justos en el paralizado Congreso Nacional puede ofrecer ciertos aspectos que favorecen a los inquilinos, pero es inocua, ineficiente, e inútil para torcer la voluntad de los propietarios que cuando hacen la cuenta no encuentran ninguna razón para arriesgar su capital por una legislación que los lleva a perder plata.
¿Cuánta plata?
Para dar cuenta de la situación hicimos un pequeño ejercicio teórico partiendo de un alquiler de $100.000 con un escenario de 100% de inflación en los próximos tres años. El escenario 1 muestra la evolución del valor del alquiler con actualizaciones trimestrales de 19% (que dan un 100% anual).
El escenario 2 se realiza con un ICL subiendo a la par de la inflación, aunque llegado el caso podría ser algo menor. La intención es definir de qué márgenes de "rentabilidad o ahorro para el inquilino" (según desde donde se lo mire) estamos hablando.
La cuenta final marca que el propietario pierde unos $2.754.00 o el inquilino se ahorra la misma cifra (otra vez, según desde donde se lo mire).
El esquema demuestra claramente que aunque al final de cada año de contrato (la ley impone un mínimo de tres) aunque la actualización sea igual a la inflación el propietario cede márgenes de rentabilidad que, de acuerdo a lo visto en el mercado, no está dispuesto a asumir.
Contratos irregulares
Aunque por obvias razones nadie lo admita públicamente, "la cuenta" lleva a que los contratos se celebren de manera irregular.
Esto potencia la falta de oferta, los precios se disparan y los inquilinos vuelven a ser perjudicados por tener que pagar valores de arranque muy por encima de lo razonable.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, reveló una nueva artimaña que se le encontró a la ley para la continuidad de las relaciones.
Lo que se está haciendo ahora es que una vez terminado el primer período de tres años de contrato se va a una "extensión del mismo" y no a uno nuevo con lo cual el propietario ya no queda atado a esos tres períodos sin poder disponer de su propiedad libremente. "En más del 30% hasta ahora se hizo una extensión", explicó Bennazar.
El auge de los alquileres temporarios
El profesional insistió en que la ley no hizo más que alentar el traspaso de los alquileres tradicionales a los temporarios donde la ley no tiene injerencia.
En ese tipo de locaciones la rentabilidad puede ser el doble de la tradicional, con la salvedad que impone una atención especial sobre la misma por la rotación de los inquilinos y el mantenimiento periódico de las unidades.
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Para Bennazar el alquiler temporario es "peligroso porque los nuevos reglamentos de copropiedad te hacen hacer el edificio prácticamente como un apart hotelero, cuando estaba prohibido en la mayoría de los edificios el alquiler temporario".