¿Cochera, local o departamento para alquilar?: en qué aconsejan invertir los expertos

El mercado inmobiliario local atraviesa quizás una de sus peores crisis, con sobreoferta de inmuebles a la venta y baja rentabilidad en el segmento de los alquileres.

Lo cierto es que esta situación también está generando importantes oportunidades para aquellos inversores que cuentan con efectivo para concretar operaciones al contado y que además ya están pensando en la pospandemia. En este marco, surge el interrogante respecto en qué conviene destinar los dólares para obtener la mejor renta.

A continuación los especialistas del mercado dan las pautas que hay que tener en cuenta: 

1. Cocheras: rentabilidad de 1,33%, sin perspectivas de suba

Una primera conclusión es que las cocheras tuvieron su apogeo 10 años atrás, pero hoy están lejos de ser la opción recomendada por los que saben. "La rentabilidad es muy acotada y realmente no conviene. Un ejemplo claro es que una cochera tiene un valor de alrededor de u$s15.000 y obtiene una renta mensual de alrededor de $5.000 que se traduce en apenas u$s200 al año. Así, su rentabilidad llega al 1,33% y tiene además una probabilidad muy baja de revalorización en el tiempo", sentencia Leandro Dziencielsky, bróker inmobiliario y martillero público de Century 21.

Las cocheras hoy ofrecen una baja rentabilidad y no hay proyecciones de fuertes subas

Si bien está claro que las cocheras no son el gran negocio, el CEO de Predial, Gabriel Brodsky, hace una salvedad: "Cualquier alquiler que uno quiera analizar ya sea de una cochera, local o departamento, cuando se lo mide en dólares al tipo de cambio libre y lo anualiza el porcentaje que te da de utilidad sobre el capital invertido, la realidad es que bajísimo. Entonces, cualquier tesis de inversión que hagas va a dar mal en comparación a otros mercados porque hoy el problema de Argentina es que en pesos es caro vivir y en dólares es barato. La única salvedad es que estés comprando una propiedad a un precio muy bueno, un inmueble que está prácticamente en liquidación, entonces cuando percibas un alquiler sobre esa propiedad ahí la tasa si te va a dar bien".

2. Locales: rentabilidad del 3,3% con perspectivas al alza

Justamente hablando de oportunidades de cara a la pospandemia, los locales aparecen como una posibilidad más que atractiva pensando a mediano plazo y así lo detalla Dziencielsky: "En Argentina hoy las fronteras del país están cerradas y el turismo no puede venir, pero la reapertura sería inminente. Con la devaluación que existe en nuestro país, Argentina es un país muy económico y atractivo para seducir al turismo extranjero, por lo que es de prever en el mediano plazo, cuando las fronteras abran, que haya un aluvión de turistas en nuestro país. Eso favorecerá mucho a los locales comerciales, sobre todo aquellos ubicados en las arterias como Recoleta, Palermo o San Telmo". 

"Actualmente los locales poseen valores de alquiler y venta muy bajos por la crisis generada por la pandemia, pero es de prever que se incrementen mucho sus valores y que disminuya la vacancia de los mismos una vez que venga el turismo. Allí, veo una oportunidad de inversión, sobre todo, la compra de locales que eran legendarios como grandes librerías o marroquinerías que han cerrado sus puertas en el último año y medio".

Los valores de los locales bien ubicados podrían experimentar una recuperación post pandemia

Por lo pronto, la rentabilidad que hoy arrojan los alquileres de locales en zonas céntricas es más elevada respecto a los departamentos. En promedio, este tipo de inmuebles está valorizado en alrededor de u$s160.000, obteniendo una renta mensual de $80.000 que se traduce en u$s5.300 al año, por lo tanto su rentabilidad alcanza el 3,3% y como detallan los especialistas del mercado tiene una probabilidad muy alta de revalorización en el corto y mediano plazo.

3. Departamentos: rentabilidad del 3,3%, sin perspectivas de suba

Por su parte, los departamentos con un valor de inversión de alrededor de u$s80.000 obtienen una renta mensual de $40.300 que representan cerca de u$s2.700 al año, por lo que la rentabilidad estimada es de alrededor del 3,37%.

Los departamentos no son "la inversión del año" pero se recomiendan para quienes tienen un perfil conservador

Otro punto a tener en cuenta es que las proyecciones para este segmento no hablan de una recuperación de los valores al menos en los próximos dos o tres años. La ley de alquileres, la sobreoferta de inmuebles a la venta y la caída del poder adquisitivo de las familias conforman un cóctel que hace poco probable una suba tanto del valor de las propiedades como de la rentabilidad que se obtiene a través de los alquileres.

De todas formas, si el inversor tiene un perfil conservador y prefiere apostar al tradicional mercado de los departamentos para alquilar, el broker inmobiliario de Century 21 recomienda: "Las rentabilidades en pesos en los barrios como Lugano, Parque Patricios, La Boca, Balvanera, Monserrat, San Cristóbal, Paternal o Floresta son más convenientes por la gran suba de los precios de los alquileres en relación al costo de los mismos. El centro entraría en el ranking también de mejor rentabilidad con la probabilidad futura de una gran revalorización de sus precios". 

"En cambio, si lo que se busca es menor rentabilidad a corto plazo y una futura revalorización, los barrios premium como Puerto Madero, Recoleta, Retiro, Belgrano, Palermo o Caballito son la opción a buscar", agrega. 

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Finalmente, otro punto a destacar en este rubro, según Dziencielsky es que "los precios de las unidades a estrenar o en pozo, no difieren en mucho de las propiedades usadas, por lo tanto, son más convenientes para el inversor. Y también es de esperar que dichas unidades al ser nuevas, se revaloricen en el largo plazo".