Catarata de inmuebles en venta y para aprovechar: recrudece la sobreoferta y así impacta en los precios

El escenario del ladrillo en el actual contexto de pandemia no deja de mostrar variaciones o, en todo caso, evidenciar una permanente redefinición. A la incertidumbre respecto de qué pasará con la actividad en una instancia de aumentos de casos de Covid-19 comenzó a sumarse, en las últimas semanas, un incremento sostenido en la oferta de propiedades puestas a la venta.

Sendos expertos consultados por iProfesional coinciden en que la cantidad actual –que con 103.000 departamentos en esa situación duplica el parámetro de 2018–, continuará ampliándose de la mano de una demanda pulverizada por el contexto macroeconómico y un presente de precios que, reconocen las inmobiliarias, la mayoría de los potenciales inversores no está dispuesto a convalidar.

¿A qué responde este súbito incremento en la disponibilidad de inmuebles en esa condición?

Francisco Altgelt, vicepresidente de la inmobiliaria homónima, aporta un primer argumento: "Las razones para tener un mercado sobreofertado se corresponden con un hartazgo respecto del inmueble propio en la cuarentena larga, la búsqueda de un cambio de vida con mudanza a espacios verdes y la necesidad de venta por cuestiones económicas. También hay un lote de departamentos que estaban en alquiler y que ahora están en venta por disconformidad con la ley actual".

Desde Century 21, Diego Oks, broker de la compañía, sostuvo que el fenómeno "se debe, en parte, a la gran desconfianza que tienen muchas personas sobre los efectos de la pandemia en la economía a nivel macro y micro".

"Una causa que viene resonando fuerte es la ley de alquileres, que derivó en una nueva ola de propiedades a la venta. Se trata de dueños que ya no están dispuestos a percibir un ingreso bajo en pesos, a tres años, con todo lo que eso implica a nivel monetario y de cuidado del bien, ya que muchas veces sus inquilinos devuelven las unidades muy deterioradas", afirmó.

Los especialistas también señalan al tenor de los precios vigentes como otra variable que explica esta suba fuerte de la oferta.

"Los valores de las propiedades poco tienen que ver con la realidad del momento. La suba en la cotización del dólar genera presión en los valores hacia la baja. Por otro lado, muchos propietarios siguen considerando los precios por valor metro cuadrado según la zona o el barrio, medida que actualmente cuenta muy poco a la hora de definir un precio ‘vendible’", dijo Oks.

A tono con esto, Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, también se refirió a la postura en términos de valores excedidos de quienes ofrecen sus propiedades.

"Estamos en una situación de crisis económica, con desocupación y falta de conciencia de los vendedores sobre el valor real de los inmuebles. No asumen la realidad de la crisis, lo que lleva a que haya un montón de propiedades a un valor que no se va a pagar", sentenció.

La incidencia de este aspecto también talla a favor del sobre stock que reconocen comercializadores y desarrolladoras. "Lo que se vende son los escasos inmuebles que están en un precio acorde al contexto actual", dijo al respecto Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles.

La reciente nueva ley de alquileres, señalada como uno de los aspectos que disparó la oferta. 

¿Cómo se sale de un escenario de inmuebles en venta que no dejan de acumularse? Más allá de la necesidad imperiosa de una recuperación macroeconómica, Oriozabala afirmó que la clave es "el sinceramiento de los precios".

"Además, debería haber créditos hipotecarios y facilidades para los compradores, porque hoy sólo operan quienes cuentan con efectivo. La devaluación de la moneda dificulta el ahorro y, por la inflación, las propiedades se mantienen en dólares. Actualmente, los trabajadores de clase media o media baja no cuentan con la posibilidad de comprar un inmueble y debería existir algún tipo de ayuda económica del Gobierno para eso", expresó.

Rodríguez, en tanto, mencionó a la "estabilidad inflacionaria, la seguridad jurídica, la creación de créditos flexibles, la desgravación impositiva para generar competitividad" como factores y medidas que podrían ayudar a reducir la oferta expandida.

Qué pasa con las contraofertas

En lo que va del año, las pocas unidades que se comercializaron lo hicieron por un valor promedio casi 10 por ciento inferior a las cotizaciones de la primera parte de 2020. En concreto, sigue primando la contraoferta con tendencia a la baja. Y este stock ampliado de departamentos seguirá teniendo peso en ese movimiento.

"Los propietarios escuchan las contraofertas, pero ya el año pasado constatamos que no aceptaban más del 22 por ciento. Las situaciones por porcentajes mayores fueron muy puntuales", aseguró un referente de la comercialización.

Para enseguida añadir: "Si el mercado se sigue endureciendo puede que se amplíe la contraoferta. Si el propietario que tiene que vender es abierto, por lo general termina vendiendo. El tema para muchos dueños pasa por el después, qué hacer con la plata".

Expertos coinciden en que la mayoría de los precios actuales "no se condicen con el mercado".

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que la oferta ampliada no debería cambiar demasiado las cotizaciones. "Seguro que habrá muchos potenciales compradores que intentarán hacer valer más sus dólares, pero no estamos en un momento de desesperación", comentó a iProfesional.

"No hay un escenario de colapso económico como en 2001, por lo que los propietarios no aceptarán bajar tanto el precio. Así como el año pasado ocurrieron cierres con rebajas del 10 por ciento, quizás ahora empecemos a ver una suba en ese sentido del orden del 15 por ciento, tal vez un 20. Habrá que ver cómo evoluciona la economía en los meses que vienen", finalizó.