Según los datos del último Censo de población y vivienda en el 2022, tan solo el 65% de la población de nuestro país es propietaria de su vivienda, una disminución de 10 puntos porcentuales desde 2010 y en lugares como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es de tan solo el 50%. Además, si tenemos en cuenta que el precio del metro cuadrado más bajo, es decir, en unidades 3 ambientes en CABA se posiciona cerca de los 1.700 dólares y el sueldo promedio en Argentina ronda los u$s500, se hace muy difícil para una pareja poder acceder a una vivienda en base al ahorro, por lo que un crédito hipotecario suele ser una alternativa de financiamiento.

¿Cómo funciona la calculadora de créditos hipotecarios UVA?

Franco Forte, director ejecutivo de Mudafy, plataforma inmobiliaria, creó una calculadora de créditos hipotecarios UVA la cual le permite a las personas analizar las ofertas de todos los bancos del país que ya están ofreciendo este tipo de créditos, las cuotas que abonarían inicialmente y el sueldo mínimo inicial.

Por ejemplo, si se pide un crédito hipotecario en el Banco Nación, el cual tiene una TNA del 4,5%, un monto a financiar máximo del 75%, se solicita u$s45.000 a 20 años con un valor de la propiedad de u$s60.000 y un tipo de cambio en torno a los $1.000 se debería tener un ahorro previo de u$s15.000 y el valor de la primera cuota sería de $284.692, con un sueldo mínimo necesario de $1.138.768.

El Banco Nación tiene una TNA del 4,5% para créditos hipotecarios

Si bien parece un número difícil de alcanzar para muchas personas, la buena noticia es que algunos bancos están permitiendo tomar "ingresos conjuntos", es decir, sumar los salarios formales de la pareja. Asimismo, la herramienta te permite buscar propiedades por el valor ingresado y simulado, facilitándote el procedimiento de compra.

Otra de las calculadoras es más completa y permite no solo simular el crédito hipotecario, sino también proyectar la inflación y el efecto en las cuotas, como también el ingreso real, establecer si es segunda vivienda, entre otras opciones.

¿Qué son los créditos hipotecarios UVA?

Los créditos hipotecarios UVA son un tipo de préstamo a largo plazo que le permite a las personas poder comprar una vivienda, como también construir en un terreno u ampliar/modificar una ya existente. Este tipo de crédito son otorgados por los principales bancos del país y toman como garantía la propiedad en cuestión, es decir, que si no se paga el banco podrá reclamar judicialmente y, en algunos casos, embargar la propiedad.

En esta línea, el plazo de devolución suele ir desde 1 hasta 30 años, con un promedio de 20 años. Además, si bien el crédito es en pesos, se puede comprar dólar oficial con dicho monto hasta la suma de u$s100.000.

El tiempo promedio de devolución de un crédito hipotecario es de 20 años

Por otra parte, el porcentaje máximo de financiación suele rondar entre el 75% y 80%, por lo que las personas deben tener un capital inicial propio previo. Con respecto al capital y las cuotas, estas se basan en la medida UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) las cuales representan una milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda.

En este sentido, dicha unidad suele ir incrementándose en una proporción muy similar a la inflación. Además, a dicho valor, se añade una tasa de interés fija. Por ejemplo, si la cuota es de $400.000, equivalente a 540,40 UVAS, solo $373.831 será de capital y el resto de interés.

Cabe recordar que el valor del préstamo se fija en UVAS, por lo que podría darse, en casos de alta inflación que, si bien cada vez se deban menos UVAS, nominalmente se deba más dinero. Por ejemplo, si el préstamo, con intereses, fue de 100.000 UVAS con un precio de $925,23 y el cliente, con el paso del tiempo, abonó 50.000 UVAS, restando 50.000, pero con un precio de $2.000 la UVA, estaría debiendo más que cuando arrancó.

Sin embargo, es importante tener presente que, en primer lugar, en UVAS se debe mucho menos, por lo que sería incorrecto afirmar que "se debe más" y, por otra parte, que el poder adquisitivo de los del momento del préstamo y el de la mitad del préstamo no son los mismos, siendo muy probable que el valor medido en dólares a la mitad del préstamo sea efectivamente la mitad de los dólares que originalmente se adquirieron.