Ley de Alquileres: 5 "efectos colaterales" que impactan en el mercado inmobiliario y en el bolsillo

Con la reglamentación de la Ley de Alquileres, ya hace casi 2 años el mercado inmobiliario comenzaba a tener más problemas que soluciones tanto para inquilinos como propietarios.

El 29 de junio del 2020, mediante el Boletín Oficial se reglamentó la Ley de Alquileres, la cual estableció nuevas reglas al momento de negociar un contrato entre el locador y locatario, las cuales determinaron: un nuevo cálculo del precio de alquileres de acuerdo al Índice de precios al consumidor (IPC) y a la Remuneración Imponible Promedio de los trabajadores Estables (RIPTE), también se propuso un nuevo plazo mínimo del contrato de 3 años, además de que es obligatorio declarar los contratos de locación en la AFIP, y la intermediación solo puede estar por un profesional matriculado.

Hoy la oposición que planteó en campaña la "derogación" de la ley se encuentra negociando otra ley con el oficialismo y la izquierda que traerá aparejado un nuevo parche con mayor ruido para el mercado inmobiliario.

Y esto sucede en un momento que, en forma paralela, se aprueba un blanqueo para la construcción que no encontrará inversores interesados en ingresar en un mercado regulado con la renta más baja de la historia, riesgo de desalojo y contrato por una extensión que no es de acuerdo común entre las partes.

Esto fue un antes y un después en el mercado inmobiliario. Si tomamos la variación de los precios de los alquileres, vemos que, salvo periodos excepcionales, el precio del alquiler corría detrás de la inflación, pero a partir de esta nueva reglamentación, lo que anteriormente era una excepción hoy se volvió una regla, es decir, durante los últimos doce meses se pasó de pagar interanualmente $46.917 a $74.942, un aumento promedio de más del 59 por ciento.

Propietarios e inquilinos, con menos incentivos para negociar

Bajo estas nuevas reglas del juego en el mercado inmobiliario, tanto propietarios como inquilinos se encuentran con cada vez menos incentivos para negociar un contrato ya que, si estos logran ajustarse en términos reales, y los salarios solo se ajustan nominalmente corriendo por detrás de los aumentos, solo genera que las partes se encuentren en condiciones desequilibradas.

Según el informe del Centro de Estudios Metropolitanos, mencionaron que 4 de cada 10 personas destinan el 40% de sus ingresos para pagar la renta mensual.

 

 

Efectos colaterales en precios, propiedades y escrituras

Por su parte, el 80% de inquilinos tiene dificultades para pagar el alquiler a fin de mes, así como también el 29% de los inquilinos tuvo que dejar la vivienda por falta de pago.

Por tanto, se puede inferir que, desde la reglamentación de esta ley, esta generó múltiples "efectos colaterales" para todos los agentes del mercado. 

 

A raíz de la regulación bajo la Ley de Alquileres, no solo inquilinos y propietarios se vieron afectados, sino que indirectamente esta presentó efectos sobre las demás variables que se incluyen en este sector como:  

- Caída del precio del m2: Desde mediados del 2018 el precio para la venta del m2 viene con una tendencia bajista, pero esta tomó un impulso más acelerado desde el 2020, presentado su caída más prominente en agosto del 2020.

En el 2022 se observa que el precio medio ya se ubica en u$s2301 por m2, es decir los precios acumulan una caída de 2,3% para este año y si lo vemos desde los máximos histórico en 2019 los precios acumulan una caída de 17,8% (máximo histórico u$s2.800 el m2).

 

- Retiro de las propiedades en alquiler: El alquiler de 3 ambientes en ciudad se ubica en $74.942 por mes, mientras que el alquiler de 2 ambientes se paga en promedio $56.825.

En el 2022, los alquileres acumulan una suba del 21% similar a la inflación y muy por encima de los ajustes de los contratos existentes (Índice de Contrato de Locación +14,7%). Pero, a pesar de estos aumentos la oferta continúa siendo limitada.

- Caída de las escrituras: Según el Colegio de Escribanos, durante marzo 2022 en la Ciudad de Buenos Aires la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registro una baja de un 4,4% respecto al mismo nivel del año pasado.

Ahora, si vemos a este dato como volumen de operaciones a través de los años, se observa que desde el momento de la reglamentación de alquileres las escrituras están por debajo del máximo histórico del 2018.

 

- Aumento del stock de departamentos en venta: Según los portales de ZonaPROP y ARGENProp, la cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en Ciudad de Buenos Aires se mantiene en valores máximos.

El aumento de la oferta fue dentro del 14,8% y 16,5% interanualmente (se acumulan 44 meses aproximadamente de crecimiento interanual). El informe de Radar Inmobiliario muestra que la cantidad elevada de inmuebles a la venta es tan elevada que actualmente se necesitan entre 5,6 y 5,8 años para poder vender (absorber) toda la oferta, es decir, son 3 años más que el tiempo promedio requerido en los últimos 7 años.

- Retraso del Mínimo No Imponible (MNI) de Bienes Personales y Revaluó Inmobiliario: También llamado impuesto al patrimonio (incluye autos, casas, ahorros en efectivo, cuentas corrientes, etc.) contiene alícuotas que varían desde el 0,5% hasta 1,25% según la valuación del total de bienes en el país y en el exterior.

Actualmente este impuesto tiene un MNI de $6.000.000, pero si se hace el ejercicio estadístico de calcular el verdadero valor ajustado del MNI tomando como valor principal el MNI del año 1991 que eran $100.000, hoy el MNI ajustado por inflación debería ser $16.243.000, es decir, el valor actual se encuentra desfasado a valores reales.

Si a eso le sumamos la nueva forma de medir las viviendas con el nuevo revalúo inmobiliario, donde la valuación fiscal se multiplica ahora por 4, generando así que, miles de personas que estaban exentas del impuesto BBPP, pasen automáticamente a pagarlo, tras la última actualización.

 

La falta de visión de equilibrio general de todos los hacedores de políticas, hacen que crean que reglamentar normas como la Ley de Alquileres, sea una herramienta para resguardar a los propietarios ante un contexto inflacionario.

Corre peligro la reactivación del mercado inmobiliario

 Al no tomar en cuenta todos los efectos colaterales ("por falta de visión general"  y "desconocimiento") que esto genera por solo ver "parcialmente" al mercado inmobiliario, hacen que ignoren temas clave como la caída del precio del m2, acompañado de un retiro de propiedades en alquiler, aumento de inmuebles en venta y menor capacidad de compra por parte de los inquilinos no solo porque el actual salario no está corriendo delante de la inflación, sino que los actuales costos financieros para obtener créditos no permiten acceder a pesos para financiar compras de inmuebles.

En conclusión, el mercado inmobiliario los próximos meses seguirá dominado por todos los efectos de estas variables y aunque analistas de este rubro creen que se acercan la reactivación del sector porque consideran que el mercado ya tocó el piso y se augura mejorías en los próximos meses; esto fue descartado con el programa del FMI en donde la presión impositiva con el nuevo revaluó inmobiliario, pone nuevamente en jaque las leves expectativas de mejora que había hasta hace algunas semanas.