Se vienen los nuevos créditos hipotecarios para la clase media: ¿será más barata la cuota que un alquiler?

El anuncio de un nuevo plan de crédito hipotecario deja en claro que el Gobierno se está tomando en serio la necesidad de reconciliarse con la clase media asalariada, a la que ya le otorgó un alivio con el corrimiento en el "piso" del impuesto a las Ganancias.

El nuevo plan de préstamos tiene un doble objetivo: por un lado, ofrecer una solución al crónico problema de la falta de financiación para un público de ingresos medios -se está pensando en hogares con ingresos promedio de $170.000 mensuales-.

Y, además, otro objetivo inconfesable en una campaña electoral, porque implica la admisión tácita de un problema: con la reforma al régimen de alquileres, a la clase media se le torna tan complicado alquilar que otra vez vuelve a ser factible ofrecer cuotas a niveles similares a lo que un inquilino paga cada mes.

El hecho de que sea el propio Alberto Fernández quien tenga a su cargo el anuncio detallado del plan da la pauta de la importancia política que se le asigna en el Gobierno a este rubro, luego del acuerdo alcanzado con el sector bancario. De momento, se prevé que los créditos apunten a la construcción antes que a la compra de vivienda ya terminada, lo cual va en línea con el objetivo de incentivar la construcción.

Pero, sobre todo, no deja de haber una ironía en la propuesta del Gobierno: justo cuando está tratando de convencer al mercado de que la infllación se irá controlando paulatinamente, presenta un sistema por si las cosas no salen como están previstas.

Es sugestivo además el "timing" del anuncio. Porque los congelamientos en el mercado inmobiliario terminan el 31 de marzo y abundan los pronósticos catastrofistas. Sobre todo porque, como efecto de las deudas acumuladas por parte de quienes no pudieron pagar el año pasado, se establecerá un interés compensatorio.

Según algunos cálculos, la suma del alquiler ajustado por inflación, más intereses compensatorios y subas en expensas, podrían llevar algunos contratos a sufrir un shockeante aumento de 80%.

Lo cierto es que la nueva ley, que fue objeto de duras críticas por los agentes inmobiliarios, ya venían advirtiendo que se produciría una retracción en la oferta y que en el cuatrimestre posterior a su aprobación, el costo real de los alquileres había aumentado un 32%, casi el triple que la inflación promedio registrada en el período,

Es decir, un efecto opuesto al buscado. Entre los agentes inmobiliarios más optimistas, se maneja una expectativa de suba de 40%.

El nuevo sistema prevé corregir los defectos del sistema UVA, que ajusta según la inflación

¿Más caro o más barato?

Es por eso que el mayor desafío del plan que adelantó el nuevo ministro de Vivienda, Jorge Ferraresi, luego de un sondeo con los bancos que vuelva a ser percibido como pagable por la clase media. Esta vez, la fórmula a la que se apuesta será la de atar la cuota al salario -por el índice de Coeficiente de Variación Salarial-.

Ahora empezará la polémica respecto de si indexar la cuota al Coeficiente de Valor Salarial será solución efectiva o no.

Por lo pronto, el objetivo de arranque es el de que, al aplicar un objetivo variable en la cuota, se vuelva a un baja importante respecto del tradicional -e inalcanzable- sistema francés de cuota fija. Idealmente, retornar a una cuota que no exceda el 25% del ingreso familiar. Con los números que maneja el Gobierno, implicaría una cuota promedio en torno de $40.000.

Pero luego empieza la incertidumbre. Primero, porque el CVS marca un promedio, y la Argentina de hoy ofrece situaciones muy disímiles en cuanto al salario: mientras hay gremios que lograron defenderse de la inflación y firmar por encima del 30% y con cláusula de revisión, otros -ligados a actividades más castigadas- vienen corriendo a los precios desde atrás. Entre ellos, cuatro millones de empleados públicos.

Esto implicaría, eventualmente, que la cuota podría ir evolucionando por encima de la variación que obtengan los sectores más rezagados.

Pero además juegan también la inflación y el tipo de cambio. En este momento, el ministro Martín Guzmán está prometiendo una inflación anual mientras los bancos esperan un nivel de 48%. Si ocurriera lo que espera el mercado, podría otra vez haber sectores con pérdida efectiva de salario, porque firmarían mejoras en torno de 33% y no llegarían a empatarle a los precios.

Desde el punto de vista del tomador de crédito, el índice ligado al salario es una protección. Pero para los bancos es un posible problema a prever, lo que puede incidir en que la cuota inicial del crédito no sea tan baja como la buscada.

Y en cuanto al dólar, lo de siempre: en los períodos de retraso cambiario, la cuota crecerá en términos de dólar, lo cual generará en el propietario la sensación de que pagará por su propiedad mucho más de lo que originalmente había previsto. Y, por el contrario, ante una devaluación, el saldo medido en dólares podrá tener un recorte.

En definitiva, situaciones imposibles de prever en un país como Argentina.

Créditos hipotecarios, una "piedra en el zapato"

Curiosamente, parecido a una de las propuestas que había hecho Carlos Melconian, uno de los economistas más críticos del Gobierno. Cuando formaba parte de la gestión macrista, desde el Banco Nación había dejado ver su pesimismo por el sistema UVA que había ideado Federico Sturzenegger, que ligaba la cuota a la inflación.

Lo cierto es que desde el boom de crédito hipotecario de los años ’90 -facilitado por el régimen de convertibilidad "uno a uno" entre peso y dólar-, todos los gobiernos han sufrido con este tema, al punto que se ha convertido en una verdadera "piedra en el zapato" para todas las gestiones.

Para Cristina Kirchner, por ejemplo, era la mancha en su momento de auge de consumo. Al mismo tiempo que se batían los récords históricos de ventas de automóviles (más de un millón en 2013) y de electrodomésticos en muchas cuotas, el crédito hipotecario prácticamente desaparecía.

De hecho, en un momento en que el crédito se expandía a toda velocidad con planes promocionales, los bancos dedicaban menos de 5% de sus carteras a prestar para la compra de vivienda.

¿Cómo se explicaba eso? Los expertos apuntaban a dos problemas clásicos de la economía argentina, a los que todavía no se les ha logrado dar una solución.

• El "descalce" de tiempos: mientras los ahorros de la gente están colocados a cortísimo plazo -un típico plazo fijo difícilmente supere un período de tres meses en momentos relativamente estables- los créditos hipotecarios deben devolverse en períodos largos, típicamente 15 años.
• El "descalce" de monedas. La gente gana su sueldo en pesos, y paga las cuotas en pesos, pero el mercado inmobiliario está valuado en dólares, lo cual provoca distorsiones cuando los precios y el tipo de cambio corren a velocidades diferentes, ya sea en los momentos de "dólar planchado" o de inflación rampante.

Un sistema donde "pasaron cosas"

Lo cierto es que, como consecuencia de estas situaciones, los bancos mantenían líneas que únicamente estaban disponibles para personas de muy alto nivel adquisitivo. En el clásico "sistema francés" -donde la cuota queda fija a lo largo de todo el préstamo- la cuota empieza siendo muy alta, por encima de las posibilidades de un presupuesto de clase media.

Ese bajo nivel de crédito fue la contracara del boom consumista del modelo K, al punto de que todos los opositores lo tomaron como uno de los temas preferidos para criticar a la ex mandataria. Se llegó a la rara situación de que Hugo Moyano y Mauricio Macri -por entonces jefe de Gobierno porteño- coincidían públicamente en reclamar una política de vivienda para la clase media.

Fue por eso que también Macri tomó ese punto como uno de los pilares de su política.

El sistema del Gobierno macrista también fue anunciado con bombos y platillos, cuando Javier González Fraga llegó a la presidencia del Nación. En aquel momento se había presentado un plan con financiación de hasta 30 años, para compra de viviendas de hasta un máximo de unos u$s180.000, a una tasa de entre 3,5% y 4,5%.

El arranque, a mediados de 2017 fue a todo vapor, con una adhesión entusiasta de los bancos privados. Y se llegó a un nivel de 60.000 otorgamientos anuales mientras la economía se mantuvo estable.

Los funcionarios se enorgullecían de que habían dado con la fórmula para que, por una cifra similar a lo que costaba un alquiler, se pudiera ser propietario. Y, de paso, se aceleraba la actividad en la construcción.

El momento de mayor actividad fue abril de 2018, cuando se otorgaron préstamos UVA por $13.000 millones -equivalía a unos u$s650 millones-, lo cual era todo un logro político, porque dos años atrás apenas si se aprobaban créditos hipotecarios por u$s2 millones mensuales.

Pero todo duró poco porque, claro, era un plan que no estaba pensado para que "pasaran cosas". El auge del sistema UVA, que ataba la cuota a la inflación, estaba pensado para una economía con inflación en baja y estable. Y cuando a mediados de 2018 se hizo evidente el fracaso de las metas de inflación, el sistema se enfrió rápidamente: a fines de año la cantidad de nuevos préstamos aprobados era de apenas 1.000 por mes.

Y el tema rápidamente pasó de ser uno orgullo a una de las pesadillas del equipo macrista.

El objetivo tradicional de los gobiernos es lograr esquemas en los que la cuota no exceda el 25% del ingreso

La explicación es fácil: los créditos no se concedían en pesos ni en dólares, sino en una unidad indexada que sigue a la inflación. Tiene la ventaja, respecto del "sistema francés" de cuota fija, de que el desembolso inicial es menor. Pero hay un riesgo: en los períodos en los que la inflación sea superior al ritmo de incremento de los salarios, la cuota irá aumentando su peso en el presupuesto familiar.

Había también una ventaja: ante una gran devaluación, el saldo deudor se achicaba fuertemente. De hecho, en algunos casos se calculaba que, en un lapso de dos años, la deuda se había achicado hasta 60% si se la medía en dólares.

Claro, para las familias que veían subir la cuota mes a mes, ese no era un gran consuelo. El sistema había sido pensado para que la cuota no excediera el 25% del presupuesto familiar, y en pocos meses trepó por encima del 30%.

Fue así que surgieron las discusiones internas. Mientras Melconian decía que se debería haber confeccionado un índice que acompañara la variación salarial, González Fraga sostenía que quienes se habían endeudado con el UVA habían hecho "un excelente negocio, porque mientras la cuota les aumentó un 50% en un año, el valor del inmueble trepó más del 100%".