Comprar vivienda para alquilar, un mal negocio: mirá la cantidad de años necesarios para recuperar la inversión
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El propietario de un departamento en alquiler necesita casi 45 años para recuperar su inversión, un 13% más que hace un año y un 145% más que hace tres, a raíz de la ampliación de la brecha entre los precios de venta en dólares y el de las locaciones en pesos, debido a las sucesivas devaluaciones y la pérdida del poder adquisitivo, que obligó en los últimos años a moderar los aumentos de las rentas.
Un informe del portal de viviendas Zonaprop dio cuenta de la pérdida paulatina a lo largo de los últimos años de la rentabilidad de los propietarios de inmuebles ofrecidos en alquiler, una opción que dejó de tener la atracción de épocas pasadas.
Al respecto, el retorno bruto anual de un alquiler de un departamento promedio era a mediados de 2013 del 5,61%, es decir que el propietario recuperaba la inversión en un plazo de 17 años y 10 meses.
Con variaciones en uno y otro sentido, la rentabilidad se mantuvo en los cinco años siguientes con un plazo de recupero de la inversión entre los 18 y los 23 años, pero la crisis financiera iniciada en el segundo trimestre de 2018, con el inicio de un proceso de devaluación del peso que continúa en la actualidad, alteró por completo el negocio inmobiliario.
En ese aspecto, además de la abrupta caída en las operaciones de compraventa de casas y departamentos, la baja aún más pronunciada de las escrituraciones formalizadas por medio de hipotecas bancarias, la combinación de la devaluación y la caída del poder adquisitivo modificó notoriamente el mercado de alquileres.
De esta forma, según NA, la opción que muchas familias de clase media tomaban para vivir de las rentas generada por el alquiler de uno, dos o tres departamentos de su propiedad se fue diluyendo hasta llegar a un presente en el que prácticamente perdió su sentido original.
El relevamiento de Zonaprop da cuenta que de un 5,47% de retorno bruto anual de alquiler en noviembre de 2017 (es decir, un plazo de 18 años y 4 meses de recupero de la inversión) se cayó en la actualidad a un 2,23%, que implica que un propietario requiere de 44 años y 11 meses, dos veces y media más que hace tres años.
La curva descendente había tenido una breve interrupción entre julio y octubre, aunque no por una mejora del poder adquisitivo o una apreciación del peso sino por efecto de la puesta en vigencia de la nueva ley de alquileres.
La legislación, al extender los plazos de contrato y limitar a no menos de un año los ajustes de precios del alquiler, no sólo retrajo la oferta sino que incrementó considerablemente los valores.
"Desde junio de 2020 hasta octubre del mismo año, el salto real de precios (descontada la inflación) a partir de la aprobación de la ley se ubicó en 17,7%", advirtió Zonaprop, que agregó que "en lo que va del 2020, el precio de los alquieleres acumula una suba del 57%, es decir, casi 25 puntos por encima de la inflación".
La Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires indicó, por su parte, que en los siete trimestres previos a la sanción de la ley, los alquileres tuvieron subas nominales inferiores a la inflación, una tendencia que se quebró a partir de julio de este año.
No obstante, Zonaprop advirtió que en noviembre "el impacto de los incrementos en los precios de los alquileres a raíz de la normativa sancionada concluyó", ya que los propietarios completaron el "colchón" preventivo de precios a la nueva realidad que marca la ley.
La opción temporaria
A la par de este cambio, también ocurre que dentro del escenario locativo aumentó la participación de las rentas temporarias. Se trata de una alternativa que no está alcanzada por los criterios generales de la nueva ley de alquiler y permite negociar contratos -por no más de 90 días- con pautas y ajustes diferentes.
"No es que hay una gran demanda por cuestiones lógicas como la falta de turismo y la situación económica en general, pero sí es una alternativa que es tenida en cuenta por los dueños. Por supuesto que tiene otros costos ya que la unidad en alquiler tiene que ser previamente amoblada, por ejemplo. Pero habilita otro tipo de precios", comentó José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Alejandro Bennazar, reconoció ante iProfesional la migración de muchos alquileres tradicionales a la opción temporaria. Su posición hace eco con otra medición reciente de Zonaprop que arrojó que, en el nicho alquileres, casi 6 de cada 10 inmuebles ofrecidos hoy en el sitio se promocionan bajo esa modalidad.
"El mercado locativo habitacional está cambiando. Tanto por el crecimiento de las alternativas temporarias o 'apto profesional' como por los inmuebles que salen del alquiler para ofrecerse a la venta. Todos nuestros socios nos reportan esta tendencia", aseguró.
"La duda respecto de qué pasará el año próximo con los alquileres aumentó la oferta con vistas a la venta. Si se produce una reactivación de las operaciones en ese sentido vamos a ver más propiedades en esa condición. Y un número de unidades en alquiler cada vez menor", vaticinó.