Impulsan una ley para prohibir que los contratos de alquileres se fijen en dólares
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Un diputado del Frente de Todos impulsó un proyecto de ley para que quede prohibido los contratos de alquileres fijados en dólares. En los últimos meses se pudo observar un crecimiento en la oferta de viviendas pero con dueños que piden que se pague en dólares.
Las organizaciones de inquilinos de todo el país y junto al diputado Federico Fagioli impulsaron el proyecto que propone incorporar a la Ley 27.551 un artículo que establezca que "en todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse".
Además, el proyecto propone que "será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal; en este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.".
Impulsan ley para prohibir que los alquileres se fijen en dólares
Por otra parte, desde la Federación Nacional de inquilinos remarcaron que con este proyecto podrán combatir la especulación del mercado inmobiliario y que esta clase de medidas que tomaron algunos inquilinos impide a muchas personas poder acceder a una vivienda digna.
"En una nueva maniobra de los especuladores, comienza a ser cada vez más frecuente la exigencia a los inquilinos de firmar contratos en dólares", destacaron desde la Federación, donde también denunciaron que esa clase de prácticas "genera consecuencias gravísimas en el acceso a la vivienda en la Argentina".
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación aseguró que "la prohibición de los contratos en dólares forma parte de las medidas impostergables y fundamentales".
Por su parte, el diputado Fagioli que el Estado debe enfrentar esta clase de problemas sociales que son ocasionados por el mercado y que se debe legislar para que millones de familias no sufran esta clase de maniobras.
Precios de alquileres se dispararon más del 50% este año
El precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumula una suba del 52,3% en lo que va del año, de acuerdo con un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop. De esta forma, la escalada ya es del doble de la inflación oficial en el país.
Según el relevamiento, en los últimos 6 meses los alquileres aumentaron alrededor de un 76% anual, la mayor suba registrada por Zonaprop desde el año 2012.
Asimismo, los precios de publicación de los alquileres saltaron un 31,8%, desde la aprobación de la ley de alquileres en julio.
Según el portal especializado, tras esta sanción la velocidad de ajuste disminuyó mes a mes, si bien "se mantiene elevada respecto al momento previo a su aprobación".
"Hay señales que indican que la mayor parte del impacto de esta ley ya sucedió a nivel de los precios de publicación, pero aún restan algunos puntos porcentuales más de ajuste extraordinario en los próximos meses", señaló el informe.
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, en octubre un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrado (m2) se ubica en 28.913 pesos por mes, un 4,1% más que el mes anterior.
Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 40.153 pesos mensuales.
En cuanto a la rentabilidad, la relación alquiler/precio se ubicó en octubre en 2,3%. De esta manera, se necesitan 43,5 años de alquiler para recuperar la inversión, 12% más que un año atrás.
Alquileres: los aumentos en los distintos barrios porteños
A continuación se detallan los valores de alquiler de una unidad de 2 ambientes, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad:
- Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $59.125 por mes
- Palermo: $34.946
- Núñez: $33.994
En la zona media de precios se encuentran:
- Villa Ortúzar: $29.916
- Parque Chas: $28.772
- Villa Crespo: $28.204
- Villa del Parque: $26.985
- Boedo: $26.370
Con respecto a los barrios con alquileres más económicos, se encuentran:
- Villa Luro: 24.330
- Constitución: $24.246
- Liniers: $24.114
En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (79,7%), seguido de Boedo (72,7%) y Núñez (72%).
Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Villa Crespo (50,9%), Monserrat (49,2%) y Constitución (44%).
Cuáles son los departamentos que más suben
"Hablar de cuánto aumentaron los alquileres en el último mes es complejo, porque no se manejan precisiones sobre el tema. Esto ocurre porque, en definitiva, lo que está pasando es que el mismo dueño define un valor por cuestiones inflacionarias y por el precio del dólar, algo extremadamente volátil en estos días", explica Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
Si se analiza qué tipo de departamentos aumentaron más, los expertos coinciden en señalar que eso con los de tres y cuatro ambientes. "Por de la pandemia, ante la necesidad de espacio dentro del hogar, este tipo de productos que ofrecen mayor amplitud y espacios más generosos fueron los que más aumentaron su valor", agrega Di Maggio.
Para Daniel Zampone, asesor inmobiliario, uno de los grandes inconvenientes que desató la nueva ley es que muchas unidades fueron retiradas del mercado. "Los propietarios prefieren vender y quedarse con los dólares antes que alquilar en este escenario. Cuando las reglas de juego no son claras y cuando no hay previsibilidad, los inversores se refugian en el billete verde", dice.
"Entonces, al haber menos inmuebles en alquiler (ya sea PH, casas o departamentos), registramos un aumento por arriba del 40% desde la sanción de la ley para acá. La salida que le vemos a esto es que se reactiven los créditos, porque los inquilinos pasan a ser propietarios. También incentivar el ahorro en la construcción. Invertir en ladrillo pone más producto en el mercado, por lo cual el precio se autorregula. Otro camino correcto es materializar los incentivos fiscales anunciados por Guzmán", analiza Zampone.
Si bien casi todos coinciden en marcas que los alquileres aumentaron cerca de un 30% desde que entró en vigencia la nueva ley, algunos representantes del sector, como Zampone, indican que hay subas más cercanas al 40%, y otros se animan a señalar que llegan a rozar el 50%, como lo dice el corredor inmobiliario Oscar Puebla.
¿Posibles soluciones a esta problemática? "Dada la problemática de acceso a la vivienda, sería oportuno crear un impuesto diferenciado para los propietarios que alquilan, para incentivarlos a que coloquen sus inmuebles en alquiler y que sea más rentable", recomienda Mauro Ayala, CEO de Alquilando.
En la misma línea, Horacio Ludigliani, arquitecto y desarrollador, sostiene que "se deberían establecer proyectos de construcción de vivienda social y subsidios en créditos para los sectores más necesitados. También ventajas impositivas a los desarrollistas que destinen sus unidades para alquilar".
Para Gustavo Daniszewski, director general de GarantíaYa, es preciso poder construir certezas para todos los involucrados. "En un contexto de mayor previsibilidad, locatarios y locadores tenderían a confluir en un valor posible para ambos. Incluso, los propietarios que sacaron las propiedades del mercado podrían volver a volcarlas y bajar la presión de un mercado sobre demandado", concluye el ejecutivo.
Qué pasa con los precios de venta
El precio promedio de compra-venta de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires sigue en caída y se sitúa en alrededor de 2.584 dólares por metro cuadrado, cifra que en octubre registra un descenso del 0,9% con respecto a septiembre.
De esta manera, los precios acumulan una baja del 5,6% en lo que va de 2020. A su vez, el 90% de los barrios registra una baja de precio interanual, mientras que las zona sureste y oeste de la ciudad son las que mejor resisten la disminución de precios.
En febrero de 2019 comenzó el descenso de precios (y se aceleró desde el inicio de la cuarentena por Covid-19): los valores de las propiedades acumulan una disminución de un 7,7% desde ese momento.
Alquileres congelados: qué efecto negativo anticipan los expertos
El Gobierno oficializó la prórroga hasta el 31 de enero de 2021 del congelamiento de los precios de alquileres, la extensión de los contratos actuales, la suspensión de desalojos y la subsistencia de fianza, en el marco de la emergencia pública que rige en el país.
Además, prorrogó hasta la misma fecha el pago de las deudas por falta de pago; hasta febrero el pago de las deudas por diferencia de precio y, a la vez, extendió por seis meses -a contar desde el 30 de marzo de 2021- la suspensión de la mediación obligatoria.
Desde el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) mostraron su inquietud por la medida: "Los corredores inmobiliarios de la Ciudad vemos con preocupación las diversas medidas oficiales que dificultan el normal funcionamiento del sector de alquileres de vivienda, y reafirmamos nuestra postura a favor de la libertad de mercado, la cual fija sus precios en base a la natural concurrencia entre oferta y demanda".
Y alertan sobre la posible caída de la oferta al señalar que este tipo de decisiones "solo sirven para desincentivar la oferta de inmuebles para alquileres de vivienda, generando, en última instancia, un perjuicio para los propios inquilinos a los que se dice querer defender".
"Reforzamos nuestro llamamiento a que las autoridades reconozcan y fomenten la libertad económica, avanzando en otro tipo de políticas que permitan la reactivación de nuestro sector, defendiendo a las miles de familias que a lo largo y ancho de nuestro país dependen de la actividad inmobiliaria para subsistir", concluyeron.
Según el Poder Ejecutivo, el objetivo de la medida "no es otro que evitar el agravamiento de la problemática respecto de la vivienda existente en nuestro país, lo cual traería aparejado un mayor deterioro en el tejido social".
En ese sentido, recordó que el Decreto Nº 320/20 garantizó el derecho a la vivienda "en el marco de una pandemia que afectó los entramados sociales y la realidad económica imperante en el mundo".
"La emergencia sanitaria, con sus consecuencias económico- sociales, ha dificultado para una importante cantidad de locatarios y locatarias, la posibilidad de hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos suscriptos con anterioridad a la aparición de la pandemia de Covid-19, la cual ha modificado la cotidianeidad y las previsiones de los habitantes del país", añadió.
Y aseguró que "muchos trabajadores, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios y empresarias, han visto fuertemente afectados sus ingresos desde el inicio de la pandemia, como consecuencia de la merma de la actividad económica".
"La situación descripta puede llevar a que locatarios y locatarias incurran en incumplimientos contractuales, lo que puede desembocar en el desalojo de la vivienda en la cual residen, agravando la compleja situación que atraviesa un vasto sector de la población, y todo ello en el difícil marco de la evolución de la pandemia", advirtió el texto oficial.
Qué dice el decreto que congela alquileres
1. Suspensión de desalojos: prorróganse hasta el 31 de enero de 2021 los plazos previstos en el artículo 2º del Decreto N° 320/20.
2. Prórroga de contratos: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo de vigencia de los contratos indicado en el primer párrafo del artículo 3° del Decreto Nº 320/20, para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de enero de 2021.
3. Congelamiento de precios: prorrógase, en los mismos términos y condiciones, y hasta el 31 de enero de 2021, el plazo previsto en el artículo 4º del Decreto N° 320/20.
4. Subsistencia de fianza: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo previsto en el artículo 5º del Decreto Nº 320/20.
5. Deudas por diferencia de precio: prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 6º del Decreto Nº 320/20.
6. Deudas por falta de pago: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo establecido hasta el día 30 de septiembre de 2020, previsto en el artículo 7º del Decreto N° 320/20. Asimismo, prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 7º del Decreto Nº 320/20.
7. Mediación obligatoria: extiéndese por el plazo de 6 meses, a partir del 30 de marzo de 2021, la suspensión establecida en el artículo 12 del Decreto Nº 320/20.