Con qué hubieses ganado más plata hoy si invertías hace 30 años: ¿plazo fijo, acciones, bonos o ladrillo?
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La compraventa de inmuebles se convirtió en la inversión tradicional con mayor rendimiento en el país en las últimas tres décadas, según un análisis elaborado por la consultora Fernando Marull y Asociados, que colocó en segundo lugar a los bonos soberanos y en tercer puesto, a los plazos fijos en pesos.
"La conclusión es que hay un claro ganador en las últimas tres décadas: el ladrillo. Si en 1993 se invertía u$s100 en inmuebles, hoy se tiene u$s350, rindiendo cerca de 10% anual en dólares", afirmó el reporte, en base al análisis del desempeño de cuatro activos tradicionales en el país.
"Luego de la baja más pronunciada en la crisis de 2002 (cayó 50%, llegando a cotizar u$s380 el m2 ), desde allí los precios de los inmuebles han mantenido la tendencia alcista: evitaron la crisis internacional (2009), se estabilizaron durante el cepo 2011-2015 y retomaron la tendencia alcista desde 2015 hasta comienzos de 2019", agregó.
De acuerdo con el análisis, que se basó en los precios de la propiedades de la ciudad de Buenos Aires, en los últimos tres años las estadísticas mostraron una baja moderada de 10%, hasta los u$s2.500 el m2, aunque al compararse con el resto de los activos "suena a que sigue resiliente el mercado". Asimismo, la consultora estima que las propiedades "operadas" hoy podrían estar entre 20% y 30% menos que hace un año atrás. "Igualmente, seguirían siendo la mejor inversión en décadas", remarcó.
El análisis indica que luego del "ladrillo", la segunda inversión con mayores rendimientos durante el período estudiado son los bonos soberanos. En este caso, la consultora calculó un bono "teórico" de u$s100 con intereses anuales de 8% anual y lo ajustó por los canjes de 2005 y en 2020 (asumiendo una quita en valor presente de 45%).
Así, con esta inversión hoy se tendría u$s180, es decir, 3% anual en dólares, que se obtiene como resultado del interés anual de 8% menos la perdida por las quitas en las reestructuraciones.
En tercer lugar, con pérdidas, se ubican los plazos fijos en pesos. Para el análisis de esta inversión, FMyA se basó en la tasa en pesos a treinta días convertido al dólar contado con liquidación (CCL). Con la misma inversión inicial (u$s100), luego de casi treinta años hoy se tendría u$s53, es decir, casi la mitad.
En el caso de las acciones, que se ubicaron en el cuarto lugar, y que la consultora tomó como referencia el Merval en dólares reales (ajustado por Inflación de Estados Unidos), los rendimiento fueron aún más negativos: hoy se tendría u$s36, partiendo desde el mismo monto inicial que en en las inversiones mencionadas anteriormente.
Inversión en ladrillos: ¿oportunidad única?
FMyA no sólo afirma que los inmuebles fueron la mejor inversión de las últimas tres décadas en el país, sino que además prevén que lo seguirán siendo. Asimismo, el análisis concluye que el actual es un buen momento para construir. Incluso, considera que es el mejor momento para hacerlo desde al menos la salida de la convertibilidad.
Para llegar a esa conclusión, compara el precio de los inmuebles contra el costo de la construcción.
"Hasta 2018, los precios de la construcción representaban la mitad de los precios de los inmuebles, acompañando de manera estable sus subas de precio. Pero a partir de 2018 empieza a haber un fuerte desacople entre ambas series, que se exacerbó tras el resultado de las PASO de 2019 y la actual crisis del coronavirus, sobre todo por la fuerte suba del dólar CCL", indicó.
Según el informe, actualmente el costo de la construcción a nivel nacional apenas supera los u$s400, representando menos del 20% del valor del precio de los inmuebles. "O, en otros términos, el precio del inmueble es seis veces el costo de construcción, cuando el promedio histórico es de tres veces", explicó.
"Si asumimos que el precio del inmueble baja 30% del actual, el ratio daría cercano a cuatro veces el costo de la construcción, todavía superior al promedio histórico. Es decir, aun asumiendo una caída en los precios de venta, actualmente construir sigue siendo una muy buena inversión", afirmó la consultora.
Esta es una perspectiva en la que coinciden analistas del sector, quienes están de acuerdo en que se recuperará pronto luego del aislamiento obligatorio si hay inversiones, y que ese será el momento de invertir.
En el seminario virtual "Nuevos Desarrollos Inmobiliarios post Covid" organizado por Reporte Inmobiliario, el arquitecto Hernán Gimenez señaló que la construcción de una casa de 160 metros cuadrados en un barrio cerrado de zona sur hoy ronda los 130 mil dólares con terreno incluido.
"Hay una oportunidad única porque el metro cuadrado de construcción con materiales de categoría media-alta está en menos de 600 dólares y registra una baja de 41% respecto de junio de 2019", aseguró.
Mientras que el gerente general de la empresa de desarrollo de proyectos de viviendas Eidico, Mateo Salinas, dijo que el sector "rápidamente se va a poder recuperar, el Covid nos robó tres meses de trabajo pero nos trajo una oportunidad con esta diferencia del dólar para los que tengan dólares en mano o puedan construir pronto".
¿Cuánto tiempo más durará la oportunidad?
Por su parte, el CEO de la constructora Criba, Santiago Tarasido, afirmó que "no recuerdo otro momento con valores de construcción en estos niveles; los que han sabido aprovechar han hecho grandes negocios, hay una gran oportunidad, necesitamos ponernos en marcha".
"No creo que tengamos otra oportunidad de construir tan barato como hoy, hay que ver cómo aprovechamos este momento de un costo muy bajo medido en dólares", observó y afirmó que en muchos casos se realiza acopio de materiales "para asegurar precios".
En este contexto, el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, aseguró que "tenemos la chance de potenciar la inversión en ladrillos en Argentina; hay una oportunidad contracíclica de hacer una obra que va a estar a muy bajo costo y eso después se convierte en un activo dolarizado", dijo el presidente n.
"Vamos a tener costo bajo en dólares por 12 ó 18 meses, no se va a licuar a corto plazo; tenemos un horizonte suficientemente largo como para empezar obras ahora" y aseguró que "el sector tiene una solvencia intrínseca que le permite hacer frente al momento y también aprovechar el costo de producción tan bajo", sostuvo el directivo.