Dólar en baja: quienes compraron una vivienda en pozo o sacaron un UVA ahora tienen más deuda que antes

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un escenario complejo, marcado por la inédita baja del dólar y su impacto tanto en los desarrolladores como en los tomadores de créditos UVA.

Desde hace días que el tipo de cambio se mueve en baja y la brecha se mantiene en mínimos históricos. 

Para los desarrolladores (y todo el sector de la vivienda, ya que tanto precios de compra venta como de construcción se miden en dólares), especialmente aquellos que financiaron proyectos a través de créditos con índices atados a la divisa, la reciente baja del dólar generó un aumento en el nivel de deuda de sus proyectos.

El panorama también es complejo para quienes invirtieron hace unos meses en una obra en pozo ya que se encuentran con la sorpresa de que, pese a haber pagado, las cuotas en pesos correspondientes, ahora deben más en dólares.

Concretamente:

• El billete verde cayó casi 30% en los últimos tres meses
• Paralelamente, el índice de la construcción CAC (utlizado para indexar las cuotas) trepó 10% en ese lapso
• La combinación de ambos efectos hizo que quienes debían, por ejemplo, u$s100.000 hace tres meses, ahora estén debiendo u$s140.000 o más.

Esto puso en alerta a gran cantidad de personas que están pagando las cuotas para un departamento ahora en pozo.

En el caso específico de los desarrolladores, Patricio Rozenblum, del Grupo PBG, el sector inmobiliario trató medidas para mitigar estos riesgos. "Aunque la baja del dólar incrementa la deuda en términos nominales, los desarrolladores hemos tomado previsiones mediante la diversificación de fuentes de financiamiento y ajustamos nuestras estructuras financieras a las condiciones del mercado local", explicó.

Esto, según el experto, no solo ayuda a amortiguar los efectos de la volatilidad cambiaria, sino que también abre oportunidades para los compradores locales, quienes ven su poder adquisitivo fortalecido debido a la devaluación del peso.

Los costos para edificar se incrementaron con fuerza en los últimos 18 meses. La inercia inflacionaria, que comenzó a desacelerarse hace 4 meses, encareció la construcción y la refacción en un 145% interanual, según consultoras y la Cámara Argentina de la Construcción.

Hoy el valor del metro cuadrado oscila en u$s1.500 en adelante para edificaciones estándar y en u$s2.000 para las premium.

"Las expectativas sobre el tipo de cambio y las condiciones económicas en general son siempre un factor clave en las decisiones de refinanciamiento", señaló Rozenblum.

El mercado respondió con estructuras de deuda más flexibles, que permiten ajustarse a la realidad cambiaria sin comprometer la viabilidad de los proyectos a largo plazo. Además, las expectativas de estabilidad en el tipo de cambio y las políticas monetarias podrían generar nuevas oportunidades para refinanciar proyectos a mejores tasas y plazos, algo que los desarrolladores aprovecharon en los últimos meses.

Qué ocurre con los créditos hipotecarios UVA

La situación también preocupa cuando se analizan los créditos UVA. Estos préstamos hipotecarios ajustados por inflación, aunque más accesibles en sus condiciones iniciales, se volvieron una carga creciente para los tomadores debido al impacto de la inflación sobre el valor de las cuotas.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario de CABA, señaló que la principal causa del aumento de la carga de deuda es la inflación, ya que los créditos UVA se ajustan a través de las Unidades de Valor Adquisitivo, las cuales fluctúan con la inflación. "Este mecanismo provoca que el saldo de la deuda se incremente nominalmente en función de la inflación, lo que ha llevado a muchos tomadores a enfrentar cuotas más altas de las que inicialmente podían afrontar", explicó.

A esto se suma la baja en el valor de algunas propiedades, lo que generó un desajuste temporal entre el valor real de las viviendas y el saldo del crédito, sobre todo en barrios donde los valores de los inmuebles han caído en los últimos años.

Con las dificultades que enfrentan los tomadores de créditos UVA, el sector inmobiliario en general mostró una notable capacidad de adaptación a los cambios macroeconómicos.

Panorama para el mercado inmobiliario

En cuanto a las perspectivas futuras, tanto Rozenblum como Chej Muse coinciden en que el mercado inmobiliario se prepara para un repunte en los próximos años.

"El mercado inmobiliario argentino tiene una capacidad de resiliencia comprobada. A pesar de la incertidumbre en el corto plazo, la demanda de viviendas sigue siendo sólida, y los inversores ven al sector inmobiliario como un refugio seguro frente a la inflación y la volatilidad financiera", afirmó Rozenblum.

Con el riesgo país a la baja y la mejora en las condiciones del mercado financiero, muchos inversores comienzan a regresar al sector inmobiliario, lo que podría traer consigo un aumento en los desarrollos y la reactivación del mercado en 2025.

Chej Muse es aún más optimista respecto al futuro cercano. "Vemos el 2025 como un año de crecimiento para el sector. La mejora en las tasas de interés y el retorno de los inversores extranjeros e internos que habían salido del mercado con la suba del riesgo país son señales positivas para el sector inmobiliario", asegura.

Escenario estable

Una de las tendencias que influyeron en la estabilidad del mercado inmobiliario es la reestructuración de deudas, un fenómeno que se extendió a diversos sectores. Chej Muse dijo: "En general, muchas empresas están refinanciando sus deudas, pasan de tasas altas a tasas más bajas, lo que les permite reducir el costo financiero de sus operaciones. En el sector inmobiliario, sin embargo, muchos desarrolladores no dependen de deudas atadas al dólar y, en su lugar, mantuvieron una estructura de financiamiento ajustada a la realidad local".

Esto permitió que los desarrolladores inmobiliarios mantengan una carga de deuda relativamente baja, lo que les da un margen de maniobra para continuar con sus proyectos sin el peso de deudas elevadas.

"Los desarrolladores demostraron una notable capacidad de adaptación, y las expectativas para los próximos años son positivas, con un posible repunte en 2025. A medida que se estabilicen las condiciones macroeconómicas, el sector inmobiliario siempre es un refugio de valor, con un crecimiento sostenido a largo plazo", concluyó Chej Muse.