Cuáles son los secretos para comprar una propiedad en un remate

Adquirir una vivienda con un descuento final sobre el precio de mercado parece un deseo difícil de alcanzar en el mercado argentino. Sin embargo, aunque sean pocos, hay quienes pueden darse ese lujo y adquirir una vivienda con un método poco tradicional: el remate.

En el mundillo de los inversores, el atractivo de la subasta se da por la velocidad que implica el trámite. No será necesario lidiar con vendedores titubeantes ni negociaciones extenunantes que llevan meses en llegar a un acuerdo.

En ese sentido, la iniciativa de las subastas tiene un día y una hora fijados; una tasación anunciada y un martillero que en cuestión de horas resolverá entre los oferentes quién es el mejor postor para quedarse con la propiedad en cuestión.

En el Banco Ciudad se rematan entre 50 y 70 departamentos por año, mientras que la inmobiliaria Adrián Mercado organiza remates privados de propiedades en todo el país por un número similar de unidades.

También rematan campos, oficinas, terrenos, cocheras y galpones, con precios de inicio de subasta un 35% por debajo del valor que ofrece el mercado.

"El atractivo para el cliente es que puede conseguir una propiedad entre 20% y 35% por debajo del valor de tasación, y además puede concretar la operación rápidamente", señala Adrián Mercado, titular de la inmobiliaria homónima.

La diferencia con el precio de mercado reside en la cantidad de oferentes que haya en el remate. A mayor número de interesados en la subasta, mayor será el número de veces que el martillero repetirá el famoso "quién da más" e irá elevando el precio hasta que gane el mejor postor.

"También hay que tener en cuenta que cuando las propiedades son muy especiales o tienen alguna característica distintiva por la ubicación, un hecho histórico o alguna característica de diseño particular, el precio se puede elevar hasta incluso superar el valor de mercado", explica Carlos Leiza, gerente de subastas y remates del Banco Ciudad.

El primer paso para la operatoria es cersiorarse que no haya falsos compradores y operadores que actúan con códigos de dudosa legalidad como la denunciada Liga. Para eso hay que ver el nivel de controles que exige el martillero para participar del remate. Registro de los participantes, presentación de DNI y exclusión a quienes alteren el ritmo de operación tradicional son mecanismos usados para echar a los sospechosos.

Como los remates son públicos, la lista de propiedades que incluye se puede ver en avisos regulares en los diarios, donde también figura las condiciones generales del bien y el valor de base al que sale la propiedad a subastar.

Si el precio es atractivo, el siguiente paso es ir a visitar la propiedad para chequear las condiciones y el estado general en el que se encuentra, ya que en muchos casos puede haber un deterioro significativo y una cantidad de arreglos.

"Las propiedades son tasadas a valor de mercado, pero el precio al que se abre la subasta es equivalente a dos tercios del valor real, para atraer interesados. Si los que pujan son pocos, el bien puede ser subastado con un diferencial cercano al 30% del real", marca Leiza.

Documento de identidad y el dinero. Esos son los elementos necesarios el día de la subasta, ya que de resultar ganador, el comprador deberá dejar una garantía equivalente al 10% del precio con el que se alzó con el inmueble.

También deberá abonar el 3% de comisión por la venta al martillero por la operación. La garantía será descontada en el momento de pagar el valor de la propiedad, lo que generalmente ocurre entre 45 y 90 días después del remate.

En los casos del Banco Ciudad y de Adrián Mercado existe la posibilidad de hacer una oferta a través de un sobre, lo que le permite al interesado dejar su propuesta por escrito y participar de la puja sin el estrés de estar presente.

La modalidad de ofertar bajo sobre es muy atractiva en el Ciudad, mientras que en Adrián Mercado funciona como un elemento para presionar a la oferta, ya que el martillero abre la operación diciendo cuánto es la oferta máxima que tuvo a través de sobre y espera a que aparezca algún interesado alzando la mano para quedarse con el bien. Si no aparece, el oferente deberá pagar el total que ofreció por el inmueble.

En cambio, en el Ciudad la oferta bajo sobre es guardada para presentar al final de la compulsa. Si al terminar el remate se abren los sobres y alguno tiene una oferta por encima del valor al que se bajó el martillo, el bien quedará en sus manos.

Lo más positivo quizá de esta operatoria es que el comprador no deberá abonar el total que ofreció, sino el monto al que fue rematado el bien más un plus equivalente al porcentaje al que venía incrementándose la subasta.

Esto significa que si una propiedad arranca con una base de $1 millón y el martillero consigue subirla hasta $1,3 millones de a ofertas de $100.000, cuando se abren los sobres y aparece una propuesta de $2 millones se alzará con el bien por $1,4 millones.

"El modelo del remate es ideal para los inversores que adquieren la propiedad rápidamente y en muchos casos la dejan en la inmobiliaria para que se le busque un inquilino o se ponga nuevamente a la venta", dice Mercado.

La ventaja de utilizar esta operatoria alude a que, al comprar la propiedad entre un 20% y 35% por debajo del valor tradicional, una vez abonados los gastos y las comisiones se puede obtener una ganancia de 10 o 15% en dólares. "Con el dinero de la venta, los inversores vuelven a entrar en otro remate", indica Mercado.

Cómo funciona la operatoriaEl primer paso para adquirir una propiedad en un remate es asegurarse de que no hay oferentes que actúan en forma asociada para intimidar a los competidores.

También se recomienda visitar el inmueble para chequear el estado general en el que se encuentra y evaluar los gastos que demandará su reacondicionamiento

Qué se puede comprarAunque lo primero que sale a la venta son departamentos tradicionales, que provienen de las sucesiones vacantes (aquellas propiedades en la ciudad de Buenos Aires cuyo dueño fallece y no tiene herederos), también se puede conseguir oficinas, cocheras y hasta campos, atractivos para quienes buscan una inversión

Sin créditoSi bien no existen limitaciones para pagar una propiedad comprada en un remate con un crédito, la traba está dada por los plazos que implica esta operatoria.

"No hay ninguna prohibición, pero en general no se da porque es difícil que calcen los plazos del remate con los de la aprobación de un crédito", argumentan desde el Banco Ciudad.