Cómo funciona el sistema de hipotecas divisibles oficializado por el Gobierno

Este miércoles, el Boletín Oficial publicó el Decreto 1017/2024, que introduce un cambio significativo en el acceso a la vivienda y el financiamiento de proyectos inmobiliarios en Argentina. Según anunció Manuel Adorni, vocero presidencial, el Gobierno decidió eliminar el programa Procrear y establecer hipotecas divisibles sobre inmuebles en desarrollo, como parte de una estrategia para reducir el déficit habitacional, fomentar el crédito y dinamizar el sector inmobiliario. Este cambio implica la creación de un marco que facilita la subdivisión de propiedades hipotecarias y amplía la oferta de crédito a través de instrumentos legales específicos.

El decreto especifica que las hipotecas divisibles pueden constituirse sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios, permitiendo que posteriormente se dividan en unidades individuales. Estas unidades pueden acogerse al régimen de propiedad horizontal o formar parte de conjuntos inmobiliarios, lo cual permite su subdivisión en parcelas de dominio común.

 En su texto, el decreto destaca la importancia del crédito hipotecario como un motor para mejorar el acceso a la vivienda, promover la inversión privada y fortalecer la economía. Asimismo, resalta la necesidad de un entorno macroeconómico estable, con una baja inflación y mejores niveles salariales, como condiciones clave para el éxito de estas iniciativas.

El nuevo esquema busca facilitar el acceso a la vivienda mediante una simplificación de los trámites de subdivisión y registro de propiedades, al mismo tiempo que promueve el uso de herramientas como las hipotecas divisibles y los derechos reales de superficie. Esto permitirá que cada unidad individual esté sujeta a una garantía hipotecaria y un crédito independiente. Además, el decreto enfatiza la necesidad de una intervención estatal moderada que permita a las partes involucradas acordar la contratación de seguros u otras garantías, resguardando los derechos de los adquirentes.

Requisitos para la constitución de la hipoteca divisible

En el artículo 2, el decreto establece los requisitos para la creación de una hipoteca divisible. En primer lugar, el inmueble debe estar libre de gravámenes o, si los hubiera, estos deben ser reconocidos por el acreedor. También debe presentarse un proyecto que describa la modalidad de la subdivisión, incluyendo el número, las características y el destino de las unidades funcionales o lotes. Este proyecto debe detallar el diseño urbanístico planificado.

Una vez completada la subdivisión, el inmueble puede transferirse o constituirse en un derecho real de superficie para cada adquirente. A su vez, el crédito y la garantía hipotecaria se dividirán y afectarán a cada unidad individual por el saldo de deuda correspondiente. Esto implica que cada adquirente será responsable de su propia deuda, de acuerdo con las condiciones pactadas con el acreedor hipotecario.

Además, el decreto permite que las hipotecas divisibles puedan ser cedidas, securitizadas, integradas en fideicomisos financieros o usadas para la emisión de letras hipotecarias. Esto amplía las posibilidades de financiamiento, al facilitar que las hipotecas sean objeto de transacciones secundarias en los mercados financieros, promoviendo así una mayor liquidez en el sector inmobiliario.

El decreto también habilita la posibilidad de establecer hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto implica que se podrá hipotecar el derecho de construir o desarrollar en un inmueble, ya sea sobre el suelo, el vuelo o el subsuelo, durante el plazo de vigencia de dicho derecho. De esta manera, el decreto abre la puerta a la construcción en áreas específicas del terreno, las cuales deberán ser descritas en documentos cartográficos de acuerdo con las normativas de cada jurisdicción.

Esta medida tiene como objetivo promover el desarrollo de proyectos inmobiliarios en zonas urbanas densas, optimizando el uso del espacio vertical y permitiendo que se creen propiedades hipotecables sobre la base del derecho real de superficie, sin necesidad de poseer el suelo en su totalidad.

Rol de la Comisión Nacional de Valores y medidas complementarias

El título III del decreto faculta a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para autorizar a entidades financieras a registrar boletos de compraventa y otros contratos de propiedades proyectadas bajo régimen de propiedad horizontal. Esta disposición se orienta a otorgar un respaldo jurídico y administrativo a las transacciones de inmuebles aún en construcción, garantizando así el derecho de dominio sobre unidades futuras que aún no pueden ser habitadas.

El Ministerio de Economía implementará medidas complementarias para asegurar el acceso a la vivienda y el resguardo del derecho de propiedad. Entre estas acciones, se desarrollarán mecanismos de armonización federal para unificar la aplicación de los derechos reales en las distintas provincias. La Superintendencia de Seguros de la Nación, por su parte, tendrá un rol en la promoción de seguros de riesgo asociados a los créditos hipotecarios, especialmente aquellos respaldados por hipotecas divisibles o derechos de superficie.

Para lograr una implementación efectiva del decreto, el Gobierno convocó a las provincias a adoptar medidas necesarias que faciliten la registración de boletos de compraventa y contratos sobre propiedades en desarrollo, de acuerdo con el régimen de subdivisión del suelo previsto en el decreto. Las provincias deberán coordinar con sus autoridades locales para ajustar los marcos legales y administrativos según las normativas federales, de manera que la inscripción de las hipotecas y de los boletos de compraventa sea homogénea y accesible en todo el territorio nacional.

La eliminación del Procrear y la introducción de hipotecas divisibles representan un cambio en la estrategia habitacional de Argentina, orientando la política hacia un enfoque basado en el mercado y la inversión privada. Al permitir que los desarrolladores inmobiliarios ofrezcan créditos independientes para cada unidad funcional, la medida busca aumentar la oferta de vivienda y la construcción de nuevos proyectos. Asimismo, esta flexibilización del marco hipotecario se proyecta como un incentivo para los inversores, quienes podrían contar con instrumentos financieros adaptables a sus necesidades y a la situación económica actual.