Tres motivos por los que tener un Airbnb en Buenos Aires ya dejó de ser rentable

La oferta de propiedades de alquiler a través de Airbnb en la Ciudad de Buenos Aires experimentó un crecimiento notable en los últimos años, alcanzando su punto máximo en 2023. Según datos proporcionados por AirDNA, una plataforma de análisis del mercado de alquileres temporarios, la oferta creció un 87% durante ese año, tras un incremento del 40% en 2022. Sin embargo, en lo que va de 2024, se ha registrado una desaceleración en la demanda, con una leve caída del 0,31% en el número de noches contratadas.

Este cambio de tendencia ha generado un escenario de menor rentabilidad para los propietarios que, ante la derogación de la ley de alquileres y otros factores económicos, están volviendo al mercado de alquiler tradicional. Según Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, la ley de alquileres hacía que muchos propietarios consideraran más rentable optar por la modalidad de alquiler temporal a través de plataformas como Airbnb, en lugar de alquilar por plazos más largos. No obstante, tras la derogación de dicha ley, algunos propietarios están reconsiderando sus decisiones.

El marco normativo que establecía la ley de alquileres había restringido ciertos términos de los contratos, como la duración y el tipo de moneda en la que se pactaba el alquiler, haciendo más atractiva la opción de alquiler temporario para los propietarios. Con la eliminación de estas restricciones, muchos prefieren regresar al modelo tradicional, que ahora es más flexible y supone menos trabajo para el dueño.

Verónica Lesme, corredora inmobiliaria y martillera, coincide con este análisis. Tras la derogación de la ley, decidió volver a alquilar su propiedad bajo la modalidad tradicional. Según ella, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que reemplazó la ley otorga mayor libertad para negociar aspectos clave del contrato, lo que ha incentivado el regreso al alquiler convencional. Además, señala que la gestión de un alquiler temporario no es tarea sencilla, ya que implica una serie de servicios adicionales, como la entrega y retiro de llaves, el mantenimiento del inmueble y la limpieza de la propiedad.

Por qué baja la rentabilidad de los alquileres temporarios

Otro factor que ha contribuido a la disminución de la rentabilidad de los alquileres temporarios es la caída en el valor del dólar y el aumento de los costos en pesos. La inflación en Argentina ha afectado la rentabilidad de los propietarios, especialmente en un contexto donde la demanda de turismo ha disminuido, en parte por el encarecimiento de Buenos Aires como destino turístico. Nery Aimale, quien administra propiedades para alquiler temporario en la ciudad, señala que ha visto una disminución en el número de propiedades bajo su gestión, pasando de 110 a 85 unidades. Este descenso, según Aimale, se debe a que muchos propietarios han vuelto al mercado de alquiler tradicional debido a la caída de la rentabilidad.

El exceso de oferta en el mercado de alquiler temporario ha generado una presión adicional sobre los precios. Aunque la demanda total de noches en la ciudad ha seguido creciendo, impulsada en gran medida por turistas provenientes de Europa y Estados Unidos, la cantidad de propiedades disponibles ha crecido de manera desproporcionada, lo que ha impedido un aumento en los precios. En 2022, la ocupación de propiedades en Airbnb era del 70%, con poco más de 10.000 anuncios. Para abril de 2024, la ocupación había caído al 46%, a pesar de que la oferta de propiedades se triplicó, alcanzando los 31.502 anuncios.

A nivel regional, Buenos Aires se enfrenta a una competencia significativa en términos de precios de alquiler temporario. Mientras que el precio promedio por noche en la capital argentina se ubicó en 51,41 dólares en agosto de 2024, ciudades como Santiago de Chile y Río de Janeiro presentaron tarifas notablemente más altas, con 76,63 y 83,78 dólares por noche, respectivamente. Esto se traduce en una diferencia considerable en los ingresos netos que puede generar un alquiler temporal en Buenos Aires en comparación con otras ciudades de la región.

A pesar de los desafíos que enfrenta el mercado de alquileres temporarios en Buenos Aires, aún existen propietarios que apuestan por esta modalidad, impulsados por la percepción de que puede generar mayores ingresos en comparación con el alquiler tradicional. Sin embargo, como señala José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, no todas las propiedades que se publican en Airbnb están adecuadas para cumplir con las expectativas de los turistas. Rozados menciona que una gran cantidad de los departamentos listados en la plataforma fueron originalmente pensados para el mercado de alquiler tradicional y, al no estar completamente adaptados para el turismo, su rentabilidad es menor.

La situación económica general también ha tenido un impacto en el turismo que llega a Buenos Aires. Según datos de la Dirección Nacional de Migraciones, la cantidad de turistas provenientes de países limítrofes ha disminuido un 23% en julio de 2024, en comparación con el mismo mes del año anterior. Esta caída ha sido compensada parcialmente por un aumento del 15% en el turismo de otros países, aunque este crecimiento aún no es suficiente para contrarrestar la baja en el turismo regional.

El mercado de alquiler tradicional, por otro lado, ha experimentado una revitalización tras la derogación de la ley de alquileres. Los contratos de alquiler ya no están sujetos a una duración mínima de tres años y los ajustes de precio, que antes se realizaban anualmente, ahora pueden pactarse de manera trimestral, lo que ha hecho que esta opción sea más atractiva tanto para propietarios como para inquilinos. Aunque el precio de los alquileres en términos reales ha disminuido un 47% en pesos, el aumento en la oferta de metros cuadrados disponibles ha generado un alivio en la demanda.